Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia, 20 stycznia 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Izabela Baca

Protokolant Ewelina Kiałka

po rozpoznaniu na rozprawie 20 stycznia 2014 roku we Wrocławiu

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 197 zł tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt I C 44/12

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) Sp. z o.o. we W. wniosła przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), ul. (...), pozew o uchylenie uchwały tej Wspólnoty nr (...) oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego.

W uzasadnieniu pozwu wskazała, iż uchwałą nr (...) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zatwierdziła sprawozdanie ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną (w tym sprawozdanie finansowo-księgowe) za rok 2009, a o treści tej uchwały strona powodowa została poinformowana pismem z dnia 29.12.2011r. Strona powodowa zarzuciła, że powyższa uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także narusza interesy strony powodowej. Stwierdziła, że z dokumentów załączonych do uchwały wynika, że została ona podjęta na podstawie sprawozdania finansowego pozwanej wspólnoty, jednak dokument ten nie sposób nazwać sprawozdaniem finansowym zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wskazała, iż sprawozdanie to zostało podpisane przez B. W. (1), a nie przez G. K., który był zarządcą nieruchomości w 2009r, tym samym dokument ten nie mógł stanowić przedmiotu obrad, ani podstawy do podjęcia uchwały w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania ze sprawowania zarządu. Jednocześnie strona powodowa zarzuciła, że uchwała z dnia 15.07.2010r. w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną została także oznaczona jako nr (...), a nie jest możliwym, aby uchwała nr (...) dotyczyła zarówno zmiany sposobu zarządu, jak i zatwierdzenia sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, tym bardziej, że przesłana powódce uchwała nr (...), stanowiąca załącznik do pisma z dnia 29.12.2011 r. nie dotyczy tych kwestii łącznie. Ponadto powódka podniosła, że strona pozwana dochodzi od niej przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia-Fabrycznej kwoty 25 940,85zł za okres do lipca 2010 r, a nieprawomocnym wyrokiem z dnia 23.11.2011 r. powództwo zostało oddalone, z dokumentów zgromadzonych w aktach tej sprawy wynika zaś, że zarządca G. K. został odwołany powołaną uchwalą nr (...) z dnia 15 lipca 2010 r.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego. Przyznała, że strona powodowa była w ww okresie członkiem pozwanej wspólnoty, a zarząd nieruchomością sprawował w tym czasie G. K., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) PPHU. Wskazała, że w okresie sporządzania sprawozdań finansowych za 2008 r. i 2009 r. strona pozwana nie posiadała zarządu powołanego na podstawie ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty powołano bowiem dopiero w dniu 15 lipca 2010 r. uchwałą nr (...). Strona pozwana stwierdziła, że B. W. (1) – specjalista do spraw finansowo - księgowych firmy (...) była osobą czynną w lokalu przedsiębiorstwa , w rozumieniu art. 97 k.c, a zatem umocowaną do skutecznego i ważnego podpisu spornych sprawozdań finansowych. Podniosła przy tym, że żaden przepis prawa nie wskazuje obowiązku podpisania sprawozdania finansowego przez zarząd wspólnoty, a strona powodowa nie wykazała, w jaki sposób brak podpisu na sprawozdaniu narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powodowej spółki. Zdaniem strony pozwanej sporne sprawozdanie mogło skutecznie stanowić przedmiot obrad oraz podstawę do podjęcia zaskarżonej uchwały, a intencją strony powodowej nie jest uzyskanie ochrony prawnej, ale uniknięcie obowiązku płatności, wynikającego z treści tej uchwały.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 1 marca 2010r. zostało zwołane przez ówczesnego jej zarządcę G. K.. Przedmiotem obrad w tym dniu było m.in sprawozdanie z zarządu nieruchomością wspólną, obejmujące 2009 rok. Na zebraniu tym poddano zatem pod głosowanie uchwałę oznaczoną jako nr (...), którą właściciele lokali nieruchomości wspólnej, położonej przy ul. (...) oraz ul. (...) we W. mieli zatwierdzić sprawozdanie ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną (w tym sprawozdanie finansowo - księgowe) za 2009r. Po przedstawieniu przez zarządcę tegoż sprawozdania, żaden z obecnych na zebraniu właścicieli lokali nie kwestionował go, a decyzję o kontynuowania głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto w związku z tym, iż łącznie udziały w nieruchomości wspólnej obecnych na zebraniu właścicieli wynosiły mniej aniżeli 50%. Głosowanie w tym trybie przeprowadził zarządca przed podjęciem uchwały w dniu 15 lipca 2010r. o zmianie sposobu zarządu pozwaną wspólnotą. Uchwała ostatecznie została podjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów, oddanych częściowo na zebraniu ogółu właścicieli dnia 1 marca 2010 r, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałą oddano 61,44 % głosów, przeciw uchwale – 2,14 % głosów.

Dowód: uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. – k. 224,

przesłuchanie w charakterze strony pozwanej P. K. - k. 213 (00:37:06 00:38:11, 00:38:23, 00:38:51).

Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej za 2009r. sporządzono według stanu na dzień 31.12.2009r, wskazując, iż ogółem przychody wynosiły 595.252,58zł, a koszty 678664,93zł ( w tym koszty zarządu 52694,84zł, koszty utrzymania lokali 605793,20zł i pozostałe koszty 11308,38zł, niedobór z poprzedniego roku 8868,51zł). Podano, iż fundusz remontowy obejmował kwotę 6508,63zł. Sprawozdanie to zostało podpisane przez specjalistę ds. finansowo - księgowych (...) - B. W. (1).

Dowód: odpis sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej za ro 2009 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) - k. 23.

Od 1 listopada 2008r. zarządzał ww nieruchomością wspólną G. K., prowadzący działalność gospodarczą po nazwą (...) PPHU, posiadający licencję zarządcy nieruchomości o numerze (...).

Dowód: umowa nr (...) o zarządzanie nieruchomością z dnia 22.10.2008r. - k. 25 - 27.

Upoważnił on B. W. (1), zatrudnioną na stanowisku księgowej, do podpisywania dokumentów finansowych, w tym sprawozdań finansowych pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Sprawozdanie finansowe za 2009r. sporządziła ona w oparciu o dokumentację, znajdującą się w posiadaniu ówczesnego zarządcy.

Dowód: zeznania świadka G. K. - k. 211 - 212 (00:12:48, 00:14:15, 00:15:10, 00:15:42)

Następnie na zebraniu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, które odbyło się w dniu 15 lipca 2010r. właściciele lokali podjęli uchwałę w sprawie zmiany zarządu nieruchomością wspólną, która została zaprotokołowana przez notariusza i oznaczona jako uchwała nr (...) z dnia 15.07.2010 roku. Właściciele lokali postanowili zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że odwołać dotychczasowego zarządcę G. K. i powołać składający się z 3 do 7 osób zarząd wspólnotą mieszkaniową, o którym mowa w art. 20 ustawy o własności lokali. Uchwałą nr (...) podjętą w tym samym dniu właściciele lokali tworzący pozwaną wspólnotę powołali jej zarząd.

Dowód: akt notarialny z dnia 15.07.2010r. - protokół obejmujący uchwałę nr (...) - k. 231 - 233,

uchwała nr (...) z dnia 15.07.2010r. - k. 229,

uchwała nr (...) z dnia 15.07.2010r. - k. 225.

Pismem z dnia 1 grudnia 2011 r. strona powodowa zwróciła się do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej za pośrednictwem (...) Sp. z o.o., o przesłanie jej pełnej dokumentacji księgowej i uchwał wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie których wystawione zostały doręczone jej noty księgowe z dnia 28.11.2011 r.

Dowód: pismo strony powodowej z dnia 1 grudnia 2011 r. – k. 136.

W odpowiedzi na powyższe pismo (...) Sp. z o.o. przesłała stronie powodowej z pismem z dnia 8 grudnia 2011r. uchwałę nr (...), zawiadomienie o przyjęciu tej uchwały, sprawozdania finansowe za rok 2008 i 2009, odpisy aktów notarialnych dotyczących lokali mieszkalnych na ulicy (...) wraz z protokołami odbioru technicznego.

Dowód: pismo z dnia 8 grudnia 2011 r. – k. 135.

Pismem z dnia 29.12.2011r. (...) Sp. z o.o. poinformowała nadto stronę powodową, że zawiadomienie w sprawie zatwierdzenia sprawozdania zarządu nieruchomością wspólną wraz z uchwałą oraz rozliczeniem zostało jej już uprzednio wysłane. Do pisma została dołączona m.in. uchwała nr (...) dotycząca zatwierdzenia sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Spółka ta poinformowała również stronę powodową, że sprawozdanie za rok 2009 zostało przedstawione na zebraniu właścicieli lokali w dniu 01.03.2010 r. i poddane pod głosowanie mieszane, a następnie zaakceptowane uchwałą nr (...). Wskazała, iż wszystkie dokumenty, na podstawie których sporządzono to sprawozdanie finansowe są do wglądu w oddziale spółki (...) przy ul. (...).

Dowód: pismo (...) Sp. z o.o. z dnia 29.12.2011 r. – k. 21-22.

(...) Sp. z o.o. po przekazaniu jej dokumentacji przez dotychczasowego zarządcę nie dokonywała weryfikacji sprawozdania finansowego za 2009r. W przypadku jednak, gdyby strona powodowa wyraziła wolę zapoznania się z dokumentacją księgową strony pozwanej, zostałaby ona przez obecnego zarządcę udostępniona.

Dowód: zeznania świadka R. R. - k. 147 (00:09:30, 00:09:58)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w dniu 8 marca 2011 r. wniosła pozew o zapłatę od (...) Sp. z o.o. kwoty 25 940,85zł, obejmującej należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres do lipca 2010 r. Wyrokiem z dnia 23 listopada 2011 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XIV C 608/11 Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej oddalił powództwo. Apelacja strony powodowej od tegoż wyroku została przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalona wyrokiem z dnia 22.02.2012r.

Dowód: pozew – k. 1-3 akt Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Fabrycznej o sygn. XIV C 608/11,

wyrok z dnia 23.11.2011 r.– k. 161 ww akt,

wyrok z dnia 22.02.2012 r. – k. 203 ww akt.

Strona powodowa (...) SP. z o.o. we W. jest właścicielką nieruchomości lokalowej nr (...), położonej przy ul. (...) we W.. Nadto była właścicielką:

- do dnia 27.04.2010r. lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W.,

- do dnia 8.09.2009r. lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W.,

- do dnia 7.04.2010r. lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W..

- okoliczności niesporne między stronami.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych, Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Dokonując ustaleń faktycznych, Sąd oparł się na dokumentach, złożonych przez strony. Nadto Sąd uznał za wiarygodne tak zeznania świadka G. K., jak i przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej P. K., były one bowiem spójne i konsekwentne, a zatem w ocenie Sądu wiarygodne.

Nie mogły stanowić podstawy ustaleń faktycznych zeznania świadka J. K.. Świadek ten ani nie znał sprawozdania z zarządu za 2009r, ani nie potrafił wskazać, z jakich przyczyn zaskarżona uchwała miałaby naruszać interes powodowej spółki.

Także zeznania świadka R. R. w zasadzie nie stanowiły podstawy ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Zeznała ona bowiem, iż (...) Sp. z o.o. nie dokonała weryfikacji sprawozdania finansowego za 2009r, gdyż nie została do tego przez pozwaną wspólnotę zobligowana. Kwestia, czy poprzedni zarządca przekazał całą dokumentację dotyczącą nieruchomości wspólnej - w świetle zarzutów wobec zaskarżonej uchwały sformułowanych w pozwie - jest nieistotna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Złożona kserokopia pocztowej książki nadawczej, dotycząca przesyłek nadanych dnia 7.11.2011r, nie stanowiła przy tym dowodu doręczenia stronie powodowej zawiadomienia o podjęciu zaskarżonej uchwały wraz z jej odpisem. Nawet jednak gdyby przyjąć, iż przesyłkę zawierającą tę uchwałę przesłano na adres siedziby strony powodowej dnia 7.11.2011r, to zasady doświadczenia życiowego wskazują, iż z faktu nadania przesyłki nie można domniemywać jej doręczenia. Należało zatem przyjąć, iż zaskarżona uchwała została stronie powodowej doręczona dopiero wraz z pismem z dnia 29.12.2011r, a zatem pozew wniesiono w terminie wskazanym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Strona powodowa zarzuciła w pozwie, iż dokument, określony jako sprawozdanie finansowe, nie został podpisany przez ówczesnego zarządcę G. K. i jako nie pochodzący od zarządcy nie mógł być w dniu 1.03.2010r. poddany pod głosowanie.

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali zarządca pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej obowiązany był składać właścicielom lokali roczne sprawozdania ze swej działalności. Zdaniem Sądu z przepisu tego nie wynikają jednak wymogi co do formy tego sprawozdania. Przyjmuje się, iż przy składaniu corocznych sprawozdań zarządu, czy zarządcy wspólnot mieszkaniowych nie obowiązuje formalizm. Nie ma przeszkód, by sprawozdanie było przez zarządcę przedstawione ustnie, czy przez osobę przez niego upoważnioną. Istotne jest przy tym, by zarząd lub zarządca wyrazili wolę uznania dokumentu za własny (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30.01.2013r, I ACa 1171/12, Lex nr 1271923). Jak ustalono, sprawozdanie zarządcy zostało przedstawione na zebraniu właścicieli pozwanej wspólnoty w dniu 1.03.2010r, a żaden z obecnych na zebraniu właścicieli nie kwestionował go. Jak wskazał tak poprzedni, jak i obecny zarządca o ile strona powodowa wyraziłaby wolę zweryfikowania sprawozdania, stosowne dokumenty księgowe zostałyby jej udostępnione. Należy jednak wskazać, iż w pozwie strona powodowa zakwestionowała właściwie jedynie fakt, iż sprawozdanie w części finansowej nie zostało podpisane przez osobę upoważnioną i tym samym nie mogło być poddane pod głosowanie. Z zebranego materiału dowodowego wynika jednak, że B. W. (1), księgowa zatrudniona przez G. K. do obsługi finansowej wspólnot mieszkaniowych, była przez niego umocowania do podpisywania sprawozdań finansowych z zarządu nieruchomością wspólną. Zresztą przedstawiając na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej to sprawozdanie, zarządca uznał ów dokument za własny. Następnie został on na zebraniu poddany pod głosowanie. Głosowanie to kontynuowano w trybie indywidualnego zbierania głosów, zgodnie z art. 23 ust.1 ustawy o własności lokali.

W pozwie strona powodowa zarzuciła, iż sprawozdanie za 2009r. narusza tak zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i jej interes. Zarzuty te nie zostały jednak sprecyzowane. Fakt, iż kolejną uchwałę, która została podjęta w dniu 15.07.2010r. oznaczono również numerem (...) nie mógł mieć wpływu na wynik głosowania nad zaskarżoną uchwałą, a to z tej przyczyny, iż podjęto ją - jak ustalono - jeszcze przed zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, dokonanego na zebraniu właśnie w dniu 15.07.2010r. Oczywista omyłka w tym zakresie nie może skutkować uchyleniem uchwały. Oznaczenie uchwały kolejnym numerem nie jest zresztą wymagane, a ma jedynie znaczenie porządkowe. Nie sposób w okolicznościach sprawy uznać, iż było to uchybienie formalne, mające wpływ na treść uchwały, a tylko takie mogłoby skutkować jej uchyleniem.

W piśmie procesowym z dnia 29.06.2012r. strona powodowa podniosła w istocie zarzuty przeciwko uchwale nr (...), która nie była przedmiotem niniejszego postępowania. Nawet jednak gdyby przyjąć, iż zarzuty sformułowane w tym piśmie odnosiły się do zaskarżonej uchwały, to uznać je należałoby za spóźnione. W pozwie strona powodowa nie wskazywała ani na wadliwe zawiadomienie właścicieli o terminie zebrania wspólnoty mieszkaniowej w dniu 1.03.2010r, ani na nieprawidłowości przy późniejszym głosowaniu, nie zarzuciła też, by nowy zarząd zobligowany był do podpisania sprawozdania finansowego za rok 2009. Zaskarżona uchwała została zresztą podjęta przed zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a zatem zupełnie niezrozumiałe byłoby wymaganie, by sprawozdanie za rok 2009r. zostało podpisane przez zarząd powołany dopiero w dniu 15.07.2010r. Nadto dopiero w piśmie procesowym z dnia 29.06.2012r. zarzucono, iż koszty wskazane w sprawozdaniu nie zostały prawidłowo udokumentowane. Powołanie w pozwie akt sprawy o sygn. XIV C 608/11, wbrew twierdzeniom strony powodowej, miało jedynie na celu wykazanie, iż istnieją dwie uchwały oznaczone jako nr (...). Zarzut, iż koszty zarządu zostały w sprawozdaniu finansowym nieprawidłowo ustalone, o ile odnosiłby się do uchwały nr (...), a nie nr (...), uznać należałoby za spóźniony. Spóźniony byłby także zarzut, iż w drodze indywidualnego zbierania głosów nie przedstawiono właścicielom projektu uchwały. Przepis art. 25 ust. 1 a powołanej ustawy wskazując termin do zaskarżenia uchwały, stwarza prekluzję do powoływania podstaw jej zaskarżenia, a zatem po jego upływie niedopuszczalne jest powoływanie dalszych podstaw uchylenia uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30.11.2012r, I ACa 1116/12, Lex nr 1289468, powołany wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30.01.2013r.). Kwestia ewentualnych rozliczeń pomiędzy stronami dotyczących kosztów utrzymania nieruchomości lokalowych strony powodowej nie jest przy tym przedmiotem niniejszego procesu.

Wobec powyższego Sąd uznał, iż strona powodowa nie wykazała, by zaskarżona uchwała była niezgodna z przepisami prawa, naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała jej interesy, a zatem była dotknięta taką wadliwością, która w świetle art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali czyniłaby zasadnym powództwo o jej uchylenie. Poza zarzutem braku podpisu pod sprawozdaniem zarządcy G. K., strona powodowa w pozwie w istocie nie sprecyzowała, w jaki dokładnie sposób zaskarżona uchwała miałaby naruszać jej interesy, czy zasady prawidłowej gospodarki.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 25 ust. 1 powołanej ustawy, Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 kpc. Na zasądzoną kwotę 197zł kosztów procesu, składa się: 180zł wynagrodzenia pełnomocnika procesowego i 17zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.