Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 kwietnia 2016 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Małgorzata Wąchała

po rozpoznaniu w dniu 01.04.2016 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa R. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” we W.

o uchylenie uchwały

I. uchyla zaskarżoną uchwałę nr (...) z dnia 17.10.2014 r. w sprawie odwołania członka zarządu pozwanej Wspólnoty;

II. zasądza od pozwanej na rzecz powoda 200 zł kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powód R. T. wystąpił przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” przy ul. (...) we W. o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 17.10.2014 r. w sprawie odwołania członka zarządu.

Powód podał, że jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w nieruchomości przy ul. (...). W nieruchomości tej położonych jest łącznie 315 lokali, których właściciele tworzą pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową. Decyzją właścicieli lokali od czerwca 2011 r. powód pełnił funkcję członka zarządu tej Wspólnoty. Od 27.10.2014 r. prowadzone było głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą nr (...) w sprawie odwołania członka zarządu, w dniu 19.11.2014 r. administrator powiadomił mieszkańców Wspólnoty o podjęciu tejże uchwały większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Celem tej uchwały jest odwołanie członka zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...), choć w jej treści nie podano nazwiska tego członka, co zdaniem powoda może wprowadzać w błąd właścicieli lokali. Do treści uchwały nr (...) dołączono uzasadnienie odwołania, zawierające bezpodstawne i niezgodne z prawdą zarzuty, iż powodem odwołania powoda jest „jego konfliktowe zachowanie jako członka zarządu, polegające m.in. na oczernianiu dwóch pozostałych członków zarządu, tj. B. J. (1) i J. M. (1) poprzez pomawianie ich o prowadzenie nieprawidłowej gospodarki finansowej wspólnoty oraz niestosowanie się do uwag biegłego rewidenta dotyczących stwierdzonych nieprawidłowości w finansach wspólnoty”. Powód zaprzecza, aby oczerniał któregokolwiek z członków ówczesnego zarządu. Celem spotkania z mieszkańcami w dniu 05.02.2014 r. zorganizowanego przez powoda było powiadomienie członków Wspólnoty o nieprawidłowościach stwierdzonych przez biegłego rewidenta, wątpliwościach co do sposobu współpracy zarządcy oraz ówczesnego zarządu z firmami wykonującymi usługi na rzecz Wspólnoty, wątpliwościach co do zasadności wydatków, wątpliwościach co do sposobu wyboru oferentów świadczących usługi na rzecz Wspólnoty. W uzasadnieniu uchwały podano, że powodem odwołania powoda jest także fakt, że powód „posiada opinię biegłego audytora, z której wynika, że członkowie zarządu doprowadzili do niedoboru w finansach Wspólnoty” – powód zaprzecza, aby z opinii audytora wynikało, że członkowie zarządu doprowadzili do niedoboru w finansach Wspólnoty. W uzasadnieniu uchwały podano, że powodem odwołania powoda jest także fakt, że powód „nie poinformował sądu, iż w audytowanym okresie B. J. i J. M. nie byli jeszcze w zarządzie, lecz zostali powołani dopiero od lipca 2013 r., co może świadczyć o zamiarze oczerniania pozostałych członków tego zarządu lub o silnej chęci ukrycia niewygodnych dla Pana R. T. ustaleń tegoż audytu”. Zdaniem powoda moment powołania członków zarządu nie ma znaczenia w przypadku stwierdzenia (w czasie pełnienia przez ww. funkcji w zarządzie Wspólnoty) potwierdzonych przez biegłego audytora nieprawidłowości w prowadzeniu przez firmę (...) s.c. finansów Wspólnoty. Zastrzeżenia powoda budził brak zainteresowania ww. członków, w szczególności (...), uwagami nt. prowadzenia przez administratora finansów Wspólnoty. Nie ma to nic wspólnego z zamiarem oczerniania kogokolwiek. Wielokrotnie i w różnym czasie zastrzeżenia co do swoich rozliczeń indywidualnych wyrażali także sami mieszkańcy Wspólnoty. Od początku września 2014 r. powód jako pełnoprawny członek zarządu Wspólnoty nie jest informowany o jakichkolwiek działaniach podejmowanych przez zarząd. Podjęto uchwałę oraz działania zmierzające do usunięcia powoda z zarządu Wspólnoty pełniącego swą funkcję społecznie. Nie podjęto natomiast żadnych działań zmierzających do pociągnięcia do odpowiedzialności za ww. nieprawidłowości właścicieli firmy (...) s.c. Do sposobu wykonywania zarządu powód wyrażał wielokrotnie wiele krytycznych uwag i zastrzeżeń, które wiadome były wszystkim członkom obecnego zarządu, a także J. M. (1). Jedynym skutkiem było cofnięcie wypowiedzenia umowy firmie (...) s.c. przez B. B. (1), B. J. (3) i Ł. Ł..

Powód uważa za nieprawdziwe i krzywdzące oraz wprowadzające w błąd członków Wspólnoty głosujących pod uchwałą nr (...) stwierdzenia podane przez B. B. (1) i B. J. (3) w uzasadnieniu uchwały (...). Podanie tych stwierdzeń przez zarząd w formie zaprezentowanej w uzasadnieniu do uchwały nr (...) bez przytoczenia jakichkolwiek dowodów ma niewątpliwie wpływ na podejmowanie decyzji podczas głosowania nad uchwałą nr (...) przez członków Wspólnoty oraz ostateczny wynik tego głosowania. Powyższe narusza nie tylko dobro powoda jako członka zarządu Wspólnoty, ale także jego dobra osobiste. Obecny zarząd przed podjęciem uchwały (...) nie próbował nawet wyjaśniać z powodem stawianych mu zarzutów, nie stworzono powodowi możliwości wysłuchania go oraz podania swoich argumentów. Przygotowanie uchwały nr (...) odbyło się w tajemnicy przed powodem oraz bez powiadomienia go w jakiejkolwiek formie o możliwości i/lub chęci podjęcia takiej uchwały.

Uchwała powyższa stoi także w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, gdyż co najmniej w dniach 04.11.2014 r. oraz 06.11.2014 r. głosy pod uchwałą zbierane były przez właścicieli firmy administrującej Wspólnotą. Stanowi to naruszenie art. 23 ust. 1 uwl. Administratorzy nie byli uprawnieni do zbierania głosów. Osoby te będąc od końca roku 2011 w konflikcie z powodem oraz przekazując wielokrotnie i w różnym czasie nieprawdziwe informacje na temat powoda oraz jego działalności mogły mieć oraz miały wpływ na wynik

głosowania.

Wątpliwości powoda budzi także sposób powiadomienia powoda jako członka zarządu Wspólnoty o wyniku głosowania nad uchwałą nr (...). Informację o wynikach uchwały administrator umieścił na tablicy ogłoszeń oraz wrzucił do skrzynki na listy należącej do powoda. Zdaniem powoda informacja o podjęciu uchwały dotycząca powoda jako członka zarządu Wspólnoty winna być mu dostarczona w formie listu poleconego za zwrotnym poświadczeniem odbioru, co jednak nie miało miejsca.

Uchwała nr (...) stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, interes członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...)” oraz powoda jako członka zarządu i mieszkańca tejże Wspólnoty. Zarząd i administrator pozbywając się powoda jako członka zarządu usuwa, jak się wydaje, jedyną osobę w obecnym składzie zarządu mającą wolę i determinację prowadzenia spraw Wspólnoty w sposób całkowicie przejrzysty i zgodny z interesami jej członków.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” we W. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana podała, że dnia 17.10.2014 r. wydane zostało zawiadomienie o trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawie podjęcia uchwały o odwołaniu członka zarządu. Wprawdzie w zawiadomieniu tym nie jest wprost wskazane, że chodzi o odwołanie R. T., jednak w treści uchwały wymieniono nazwisko powoda. Pozwana podniosła, że zarząd wspólnoty poddając pod głosowanie uchwałę nr (...) przesłał do każdego z właścicieli jej treść wraz z obszernym, merytorycznym i konkretnym uzasadnieniem. W ocenie pozwanej przyczyną odwołania się powoda od uchwały są jego obiektywne odczucie i poczucie żalu. Pozwana podniosła, że zarzuty pozwu w żaden sposób nie uzasadniają uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, zaś okoliczności powołane przez powoda dotyczące korespondencji mailowej z 2012 i 2013 r. w większości nie mają znaczenia dla sprawy. Wskazała, że powód sam zorganizował dwa nieformalne zebrania właścicieli lokali, na których poinformował o złożeniu zawiadomienia do prokuratury o możliwości popełnienia przestępstwa przez obecny zarząd. Główny zarzut stawiany zarządowi dotyczył braku na koncie wspólnoty w kwocie około 93 000 zł. Zarzut powoda jakoby zarząd nie próbował wyjaśnić okoliczności podawanych w uzasadnieniu jest chybiony, gdyż o podjęciu uchwały w sprawie odwołania powoda z funkcji zarządu zadecydowali właściciele około 170 lokali, posiadający łącznie 53,27 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Przeciwko oddano zaledwie 5,48 % głosów.

Powód powołując się na opinię z dnia 28.10.2013 r. robi to w sposób wybiórczy, co

świadczy o manipulacji materiałem dowodowym. Powód pomija, że (...) s.c. wysłał uchwałę z uzasadnieniem podpisanym przez zarząd wspólnoty, a nie przez administratora. Zdaniem pozwanej powód w żaden sposób nie udowodnił by administrator w inny sposób niż poprzez zbieranie głosów wpłynął na podjęcie uchwały. W praktyce może się zdarzyć, że głosy zbierane są przez inne osoby, np. przez niektórych właścicieli lokali niebędących członkami zarządu.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Powód R. T. jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 odrębnego lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W., objętego KW nr (...), z którym związany jest udział wynoszący (...) w nieruchomości przy ul. (...), objętej KW nr (...), oraz współwłaścicielem w 1348/100000 lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego – (...), objętego KW nr (...), z którym związany jest udział wynoszący (...) w nieruchomości przy ul. (...).

Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” we W. należy do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych.

/ dowód: odpis z KW nr (...) – k. 79-86; odpis z KW nr (...) – k. 87-

88 /

Uchwałą nr 5/2011 z dnia 09.06.2011 r. właściciele lokali nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...) rozszerzyli skład zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. o trzy osoby, powołując do pełnienia funkcji członka zarządu m.in. powoda R. T..

/ dowód: protokół z dnia 09.06.2011 r. – k. 67 /

W dniu 09.06.2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” we W. reprezentowana przez zarząd w składzie: S. J. (1), A. S. (1), R. T., K. F., zawarła ze S. J. (2) i B. Ł. – wspólnikami spółki cywilnej (...) we W. umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, na mocy której powierzyła tym osobom jako zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny lub doraźnie określany przez zarząd czynności zwykłego zarządu (...), a także czynności przekraczających zwykły zarząd przekazanych zarządcy stosowną uchwałą Wspólnoty wynikających ze zdarzeń bieżących (w tym także losowych) oraz dokonywanie indywidualnych rozliczeń kosztów eksploatacji lokali właścicieli (§ 2 ust. 1). Umowa została zawarta na czas określony 1 roku, tj. do dnia 31.05.2012 r., przy czym każdej ze stron przysługiwało prawo do jej wypowiedzenia w formie pisemnej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; w przypadku braku wypowiedzenia umowa miała przejść w umowę na czas nieokreślony (§ 2 ust. 5).

Do obowiązków zarządcy należało m.in. wykonywanie lub realizacja uchwał zebrania właścicieli oraz zbieranie podpisów w trybie indywidualnego zbierania głosów (§ 5 pkt 2).

/ dowód: umowa z dnia 09.06.2011 r. wraz z załącznikiem – k. 103-111 /

R. T. zgłaszał na spotkaniach zarządu Wspólnoty oraz w trakcie zebrań Wspólnoty liczne zastrzeżenia do pracy zarządcy (...) s.c.

Pomiędzy powodem a przedstawicielami tej spółki często dochodziło do różnicy zdań na temat sposobu zarządzania Wspólnotą. Powód niejednokrotnie naliczał zarządcy kary umowne, o które pomniejszał należne mu wynagrodzenie, motywując to niewłaściwym wypełnianiem przez spółkę (...) s.c. jej obowiązków względem Wspólnoty. Z uwagi na te zastrzeżenia w gronie zarządu Wspólnoty rozważano zmianę zarządcy.

/ dowód: zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:01:12

-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-00:57:35,

B. J. (3) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-02:12:11; zeznania

powoda R. T. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 00:01:05.-00:44:06 /

Część właścicieli lokali na Osiedlu (...) również miała zastrzeżenia co do wypełniania obowiązków przez zarządcę (...) s.c., głównie z powodu rozliczeń indywidualnych, które były dla nich niejasne i niejednokrotnie pozbawione podstaw, jak również z powodu ignorowania zgłoszeń w sprawie awarii. W odpowiedzi na zarzuty członków Wspólnoty przedstawiciele (...) s.c. wskazywali powoda jako osobę ponoszącą za to odpowiedzialność.

/ dowód: zeznania świadków: J. Ł. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:37:00-

01:07:15, J. M. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:07:44-01:24:20, P.

K. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:24:47-01:39:40 /

Relacje powoda z innymi członkami zarządu pozwanej Wspólnoty również nie układały się najlepiej. Członkowie zarządu często nie potrafili wypracować wspólnego stanowiska, wzajemnie wyrażali zastrzeżenia do swojej pracy.

/ dowód: zeznania świadka B. J. (3) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-

02:12:11; zeznania powoda R. T. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 00:01:05-

00:44:06; zeznania członka zarządu pozwanej B. B. (1) – e-protokół z

dnia 01.04.2016 r. 01:08:47-01:54:31 /

Pismem z dnia 30.06.2013 r. S. J. (1) poinformowała zarządcę (...) s.c., że składa rezygnację z funkcji członka zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. z powodu nieporozumień występujących na linii zarządca-zarząd oraz licznych sytuacji inicjowanych przez (...) s.c. stawiających zarząd Wspólnoty w niekorzystnym świetle przed mieszkańcami Wspólnoty a także narażających go na sankcje finansowe.

/ dowód: pismo z dnia 30.06.2013 r. – k. 126 /

Uchwałą nr 3/2013 z dnia 4.07.2013 r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. rozszerzyli skład zarządu Wspólnoty o 3 osoby, tj. J. M. (1), B. J. (3) oraz B. Ś..

/ dowód: uchwała nr 3/2013 z dnia 04.07.2013 r. – k. 116 /

W marcu 2014 r. z inicjatywy powoda odbyły się dwa zebrania członków Wspólnoty w garażu budynku przy ul. (...), podczas których R. T. zarzucał pozostałym członkom zarządu Wspólnoty oraz zarządcy – (...) s.c. niewłaściwe zarządzanie nieruchomością wspólną, w tym nieprawidłowości w gospodarowaniu finansami Wspólnoty, czy prowadzeniu dokumentacji. Wskazywał na niedobory na koncie bankowym Wspólnoty oraz błędy w księgowaniu faktur. Wyjaśniał, że powodem odmawiania kontrahentom Wspólnoty regulowania ich należności było m.in. niewłaściwie wykonywanie przez nich usług na rzecz Wspólnoty. Powód informował też zebranych, że dysponuje opinią biegłego rewidenta potwierdzającą jego zarzuty, a nadto wskazywał na swoje zamiary złożenie zawiadomienia do Prokuratury w tej sprawie. W odpowiedzi na zarzuty powoda inni członkowie zarządu argumentowali, że wszelkie nieprawidłowości w funkcjonowaniu Wspólnoty są wynikiem postępowania powoda.

/ dowód: zeznania świadków: A. S. (2) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:01:28-

00:36:37, J. Ł. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:37:00-01:07:15,

B. J. (3) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-02:12:11 zeznania

powoda R. T. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 00:01:05.-00:44:06; zeznania

członków zarządu pozwanej: Ł. Ł. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 00:44:07-

01:08:46, B. B. (1) – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 01:08:47-01:54:31 /

Uchwałą nr 5/2014 z dnia 27.03.2014 r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. uzupełnili skład zarządu Wspólnoty o trzy osoby oraz ustalili, że w skład zarządu Wspólnoty wchodzą: B. J. (3), R. T., Ł. Ł., B. B. (1) oraz T. P..

/ dowód: uchwała nr 5/2014 z dnia 27.03.2014 r. – k. 117 /

Pismem z dnia 28.04.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” we W. reprezentowana przez członków zarządu B. J. (3) oraz R. T. wypowiedziała spółce (...) s.c. z dniem 30.04.2014 r. umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną z dnia 09.06.2011 r.

/ dowód: wypowiedzenie umowy z dnia 28.04.2014 r. – k. 35 /

Pismem z dnia 17.05.2014 r. członkowie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. B. J. (3) oraz R. T. złożyli zarządcy (...) s.c. we W. reklamację na wykonywaną przez niego na Osiedlu (...) usługę zarządzania jednocześnie naliczając mu karę umowną w wysokości 10 % należnego wynagrodzenia.

/ dowód: pismo z dnia 17.05.2014 r. – k. 173 /

Pismem z dnia 21.07.2014 r. zarządca (...) s.c. zwrócił się do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” wyrażając swój sprzeciw co do działań zarządu, a zwłaszcza R. T., m.in. w zakresie przekazywania dokumentów, nieregulowania wszystkich zaległości oraz przenoszenia na zarządcę odpowiedzialności za różne nieprawidłowości mające miejsce na terenie Wspólnoty, wskazując jednocześnie, że działania te utrudniają właściwe wykonywanie obowiązków przez zarządcę a także szkodzą interesom właścicieli lokali.

Jednocześnie zarządca zawnioskował o uregulowanie przez Wspólnotę Mieszkaniową „(...)” we W. wszystkich zaległych należności względem (...) s.c. Zwrócił też uwagę, że skuteczne doręczenie wypowiedzenia umowy o administrowanie nastąpiło dopiero w maju 2014 r., stąd umowa ulegnie rozwiązaniu w dniu 31.08.2014 r.

/ dowód: pismo z dnia 21.07.2014 r. – k. 32-34 /

Postanowieniem z dnia 01.08.2014 r., XI C 267/14, Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu oddalił wniosek R. T. o udzielenie zabezpieczenia roszczenia przeciwko B. J. (3) i J. M. (1) o ustanowienie zarządcy przymusowego nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” położonej we W. przy ul. (...) poprzez nakazanie aktualnemu zarządowi wspólnoty powstrzymywanie się od składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty, w szczególności powstrzymywania się od wypowiadania dotychczasowych umów obowiązujących wspólnotę i zawierania nowych umów na rzecz wspólnoty oraz poprzez nakazanie aktualnemu zarządowi Wspólnoty podejmowania wszystkich decyzji, w tym uchwał Wspólnoty w pełnym składzie zarządu, a także poprzez pozbawienie funkcji administratora konta bankowego Wspólnoty B. J. (3) i J. M. (1) i powierzenie tej funkcji R. T..

/ dowód: postanowienie z dnia 01.08.2014 r. – k. 112-114 /

Pismem z dnia 05.08.2014 r. członkowie zarządu Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” we W. B. B. (1) oraz Ł. Ł. poinformowali pozostałych członków zarządu, tj. B. J. (3) oraz R. T., o cofnięciu z dniem 01.08.2014 r. wypowiedzenia umowy zarządcy nieruchomości – (...) s.c., wyrażając przekonanie, że przywrócenie stanu poprzedniego do czasu wypracowania jednolitego stanowiska przez członków zarządu jest najbezpieczniejsze dla interesów Wspólnoty, biorąc pod uwagę utrzymujący się chaos i dezorganizację w pracach zarządu.

Przyczyną cofnięcia wypowiedzenia była chęć uniknięcia braku administratora we wspólnocie do czasu wybrania nowej firmy.

/ dowód: pismo z dnia 05.08.2014 r. – k. 36-37; zeznania członka zarządu pozwanej B.

P.-B. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 01:08:47-01:54:31 /

W dniu 08.09.2014 r. członkowie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...)” we W. B. B. (1) oraz B. J. (3) udzieliły zarządcy (...) s.c. pełnomocnictwa do zbierania głosów pod uchwałą nr (...) w sprawie odwołania członka zarządu.

/ dowód: pełnomocnictwo z dnia 08.09.2014 r. – k. 147; zeznania świadków: S.

J. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-00:57:35, B. J. (3) –

e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-02:12:11; zeznania członka zarządu pozwanej

B. B. (1) – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 01:08:47-01:54:31 /

Pismem z dnia 10.10.2014 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. poinformował mieszkańców, że od dnia 27.10.2014 r. odbędzie się zbieranie głosów pod uchwałą nr (...) w sprawie odwołania członka zarządu w trybie indywidualnego zbierania głosów. W piśmie wskazano jednocześnie, że głosowanie będzie się odbywać poprzez podpisanie karty do głosowania i przesłanie jej e-mailem lub faxem, bądź wrzucenie do skrzynki kontaktowej znajdującej się koło ochrony. Dodano, że istnieje możliwość udzielenia osobie trzeciej pełnomocnictwa do głosowania w przypadku braku możliwości wzięcia w nim osobistego udziału.

/ dowód: zawiadomienie – k. 10 /

Załącznikiem do powyższego zawiadomienia był projekt uchwały nr (...) r., z którego wynikało, że jej przedmiotem jest odwołanie przez właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) we W. R. T. z funkcji członka zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Projekt uchwały został przygotowany i podpisany przez członków zarządu pozwanej Wspólnoty B. B. (1) i B. J. (3). Ł. Ł. nie popierała tego wniosku.

/ dowód: uchwała nr (...) – k. 12; zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z

dnia 20.10.2015 r. 00:01:12-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z dnia

20.10.2015 r. 00:34:24-00:57:35, B. J. (3) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r.

01:40:04-02:12:11; zeznania członków zarządu pozwanej: Ł. Ł. – e-protokół z

dnia 01.04.2016 r. 00:44:07-01:08:46, B. B. (1) – e-protokół z dnia

01.04.2016 r. 01:08:47-01:54:31 /

Do zawiadomienia dołączono również uzasadnienie uchwały nr (...), sporządzone przez zarząd pozwanej Wspólnoty i podpisane przez jego członków, tj. B. B. (1) oraz B. J. (3), w którym wskazano, że powodem odwołania R. T. jest jego konfliktowe zachowanie jako członka zarządu, polegające m.in. na oczernianiu dwóch pozostałych członków zarządu, tj. B. J. (3) i J. M. (1) poprzez pomawianie ich o prowadzenie nieprawidłowej gospodarki finansowej wspólnoty oraz o niestosowanie się do uwag biegłego rewidenta dotyczących stwierdzonych nieprawidłowości w finansach Wspólnoty. Podano, że powód podczas dwóch zorganizowanych z własnej inicjatywy zebrań Wspólnoty stwierdził, że posiada opinie biegłego audytora, z której wynika, że członkowie zarządu Wspólnoty doprowadzili do niedoboru w finansach Wspólnoty a następnie złożył w tym zakresie zawiadomienie do Prokuratury o możliwości popełnienia przez nich przestępstwa oraz równolegle skierował sprawę na drogę postępowania sądowego, które to inicjatywy okazały się bezzasadne. Dalej wskazano, że R. T. odmówił na zebraniu mieszkańców wyjaśnienia, czego miałyby dotyczyć rzekome nieprawidłowości w działaniu dwóch pozostałych członków zarządu, a nadto wprowadził zarząd w błąd świadomie przekazując mu mijające się z prawdą informacje na temat okresowego przeglądu budowlanego.

Nadto zarzucono R. T., że na skutek jego działań powstały niejasności co do środków finansowych Wspólnoty w wysokości 197 434, 27 zł. Wskazano też, że wątpliwości budzi sposób wyboru a także zmiany kontrahentów Wspólnoty, jak również niepłacenie w terminie faktur i dokonywanie niezgodnych z prawem potrąceń.

Niezależnie od powyższego zarzucono R. T., że przechowuje u siebie w domu dokumenty Wspólnoty, odmawiając pozostałym członkom zarządu dostępu do nich a nadto wykorzystuje je w sposób nieuprawniony, ujawniając je wbrew woli właścicieli lokali.

W ocenie sporządzających uzasadnienie działania podejmowane przez R. T. są sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego i gospodarczego oraz dobrem Wspólnoty Mieszkaniowej i mają na celu jedynie destabilizację pracy pozostałych osób podejmujących działania ukierunkowane na uzdrowienie sytuacji we Wspólnocie. W efekcie R. T. nie powinien cieszyć się zaufaniem mieszkańców i pozostałych członków zarządu, a tym samym dalej sprawować funkcję członka zarządu.

W końcowej części uzasadnienia uchwały dodano, że R. T., zamiast dawać przykład pozostałym mieszkańcom, posiada stałe zaległości w zapłacie czynszu mimo, iż Wspólnota Mieszkaniowa boryka się z problemem nieregularnych i nieterminowych płatności ze strony właścicieli lokali i podejmuje wszelkie działania mające na celu zachęcenie ich do terminowego uiszczania czynszu.

/ dowód: uzasadnienie uchwały – k. 13-15; zeznania świadków: B. Ł. – e-

protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:01:12-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z

dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-00:57:35; zeznania członka zarządu pozwanej B.

P.-B. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 01:08:47-01:54:31 /

Ł. Ł. początkowo uważała, że stanowisko prezentowane przez powoda jest słuszne i poparte dokumentami, np. wynikami audytu, na jaki powoływał się powód. Po przedstawieniu jej przez B. J. (3) i B. B. (1) uzasadnienia projektu uchwały zaczęła mieć wątpliwości, bo również to stanowisko wydało jej się umotywowane.

/ dowód: zeznania członka zarządu pozwanej Ł. Ł. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r.

00:44:07-01:08:46 /

Zawiadomienie z dnia 10.10.2014 r. wraz z projektem uchwały nr (...), jej uzasadnieniem oraz kartą do głosowania nad uchwałą zostało dostarczone przez zarządcę (...) s.c. członkom pozwanej Wspólnoty, bądź za pośrednictwem poczty elektronicznej (w przypadku członków, którzy uprzednio wyrazili zgodę na taki sposób doręczeń), bądź poprzez umieszczenie go w skrzynkach pocztowych znajdujących się na klatkach schodowych (w przypadku pozostałych członków).

Członkowie zarządu pozwanej zdecydowali się na taki tryb głosowania, albowiem w zebraniach właścicieli uczestniczyła ich nieznaczna ilość – rzędu kilkunastu procent.

/ dowód: zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r.

00:01:12-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-

00:57:35, A. S. (2) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:01:28-00:36:37,

B. J. (3) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-02:12:11; zeznania

członka zarządu pozwanej B. B. (1) – e-protokół z dnia 01.04.2016 r.

01:08:47-01:54:31 /

Po upływie około 1-2 tygodni od doręczenia właścicielom lokali ww. dokumentów członek zarządu Wspólnoty B. J. (3) przystąpiła do zbierania wypełnionych kart do głosowania nad uchwałą (...) bezpośrednio od członków Wspólnoty w ich lokalach. Z uwagi na wielkość Wspólnoty oraz brak gotowości pozostałych członków zarządu do uczestniczenia w procedurze indywidualnego zbierania głosów zarząd Wspólnoty powierzył tę funkcję zarządcy Wspólnoty – (...) s.c. na podstawie pełnomocnictwa z dnia 08.09.2014 r.

/ dowód: zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r.

00:01:12-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-

00:57:35, A. S. (2) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:01:28-00:36:37,

J. M. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:07:44-01:24:20, B.

J. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-02:12:11; zeznania członka

zarządu pozwanej B. B. (1) – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 01:08:47-

01:54:31 /

Przed zleceniem spółce (...) s.c. zbierania głosów pod uchwałą nr (...) w dniu 28.10.2013 r. radca prawny A. H. sporządziła na zlecenie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. opinię prawną, przedmiotem której było udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy administrator (...) s.c. jest uprawniony do zbierania od właścicieli lokali głosów pod uchwałą. Opiniująca stwierdziła, że w świetle przepisów prawa wyłącznie zarząd jest uprawniony do zbierania głosów pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidulanego zbierania głosów. Administrator może jedynie wykonywać czynności administracyjne, które nie mają wpływu na sam proces głosowania. Jednocześnie opiniująca stwierdziła, że jakiekolwiek odstępstwa od reguły zbierania głosów przez zarząd nie powodują nieważności uchwały, jednakże w przypadku jej zaskarżenia do sądu może ona zostać uchylona w sytuacji, gdy sąd dojdzie do przekonania, że niezachowanie przedmiotowego wymogu mogło mieć wpływ na wynik głosowania.

/ dowód: opinia prawna z dnia 28.10.2013 r. – k. 62-64 /

Powód nie otrzymał projektu uchwały i jego uzasadnienia. Nie został poinformowany przez pozostałych członków zarządu Wspólnoty o propozycji jego odwołania ze składu zarządu. Dowiedział się o tej propozycji od mieszkańców, m.in. od A. S. (2) i J. Ł..

Powód uznał sformułowania zawarte w uzasadnieniu projektu uchwały za niezgodne z prawdą oraz przedstawiające go w złym świetle.

W dniach 06.-07.11.2014 r. powód zwrócił się za pośrednictwem poczty elektronicznej do pozostałych członków zarządu pozwanej wspólnoty o wyjaśnienie podstawy do udzielenia zarządcy nieruchomości – (...) s.c. upoważnienia do zbierania na Osiedlu (...) głosów pod uchwałą nr (...) w sprawie odwołania członka zarządu. Nie otrzymał odpowiedzi.

/ dowód: wydruk wiadomości e-mail – k. 65; zeznania powoda R. T. – e-protokół z dnia

01.04.2016 r. 00:01:05.-00:44:06 /

Po doręczeniu członkom Wspólnoty Mieszkaniowej (...)” we W. informacji z dnia 10.10.2014 r. wraz z załącznikami część z nich oddawała swoje głosy pod uchwałą nr (...) za pośrednictwem poczty elektronicznej kierowanej na adres mailowy zarządcy (...) s.c. bądź zarządu Wspólnoty, bądź też poprzez wrzucenie wypełnionych kart do głosowania do skrzynki kontaktowej znajdującej się na terenie Osiedla (...) przy budynku ochrony.

/ dowód: zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r.

00:01:12-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-

00:57:35, A. S. (2) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:01:28-00:36:37,

B. J. (3) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-02:12:11 zeznania

członka zarządu pozwanej B. B. (1) – e-protokół z dnia 01.04.2016 r.

01:08:47-01:54:31 /

Karty do głosowania umieszczane w skrzynce kontaktowej przy budynku ochrony były osobiście odbierane przez członka zarządu Wspólnoty – B. J. (3).

/ dowód: zeznania świadków: S. J. (2) – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-

00:57:35, B. J. (3) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:40:04-02:12:11 /

Wszystkie głosy zebrane przez (...) s.c. pod uchwałą nr (...) w trybie indywidualnego zbierania głosów (zarówno za pośrednictwem poczty elektronicznej jak i poprzez osobisty odbiór kart do głosowania od członków Wspólnoty) zostały przekazane zarządowi pozwanej Wspólnoty, który następnie dokonał ich zsumowania z głosami zebranymi przez siebie w drodze osobistego zbierania głosów, głosami oddanymi za pośrednictwem poczty elektronicznej, za pośrednictwem skrzynki kontaktowej, jak również głosami oddanymi przez właścicieli lokali na zebraniu Wspólnoty.

/ dowód: zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r.

00:01:12-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-

00:57:35 /

W dniu 18.11.2014 r. członkowie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” we W. B. J. (3), B. B. (1) oraz Ł. Ł. sporządzili protokół w sprawie podliczenia głosów oddanych pod czternastoma uchwałami, na zebraniu w dniu 27.03.2014 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów do dnia 18.11.2014 r., w którym zapisano m.in., że uchwała nr (...) w sprawie odwołania członka zarządu R. T. została podjęta. Zgodnie z protokołem za uchwałą tą oddano 53,27 % głosów liczonych większością udziałów, zaś przeciwko uchwale – 5,48 % głosów.

/ dowód: protokół z dnia 18.11.2014 r. – k. 11 /

Protokół ten został doręczony członkom Wspólnoty za pośrednictwem poczty elektronicznej, bądź poprzez umieszczenie go w skrzynkach pocztowych znajdujących się na klatkach schodowych budynków Osiedla (...).

/ dowód: zeznania świadka B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:01:12-

00:33:41 /

W okresie kilku miesięcy poprzedzających podjęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową „(...)” we W. uchwały nr (...) wśród właścicieli lokali zaczęły krążyć informacje o możliwości pozbawienia R. T. mandatu członka zarządu. Na forum internetowym członków Wspólnoty pojawiały się wpisy zawierające propozycję odwołania R. T. z funkcji członka zarządu Wspólnoty.

Ponadto właściciele lokali otrzymali do swoich skrzynek pocztowych pisemną informację podpisaną przez część członków Wspólnoty zawierającą zarzuty do działalności powoda jako członka zarządu Wspólnoty, obejmujące m.in. złe reprezentowanie interesów Wspólnoty, nieuzasadnione odmowy regulowania należności wynikających z faktur wystawionych przez kontrahentów, nieprzestrzeganie dyscypliny finansowej, trudności we współpracy, problemy z przekazywaniem dokumentów zarządcy.

W skrzynkach pocztowych mieszkańców Osiedla (...) pojawiło się również pismo, w którym informowano o wysokości zadłużenia powoda względem Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu opłat czynszowych a także o prowadzeniu przeciwko niemu w tej sprawie postępowania sądowego.

Niezależnie od powyższego, przedstawiciele (...) s.c. przekazywali mieszkańcom Osiedla (...) informacje, że powód blokuje wypłatę należnego zarządcy wynagrodzenia i bezzasadnie nalicza mu kary umowne, a nadto, że istnieją duże trudności we współpracy z nim m.in. z uwagi na jego konfliktowy charakter.

/ dowód: zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r.

00:01:12-00:33:41, J. Ł. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:37:00-

01:07:15, A. S. (2) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:01:28-00:36:37,

J. M. – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 01:07:44-01:24:20 /

W przypadku wcześniej podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową „(...)” we W. uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów (...) s.c. zbierała głosy od właścicieli lokali na zlecenie zarządu tej Wspólnoty, bez posiadania pisemnego pełnomocnictwa w tym zakresie.

/ dowód: zeznania świadków: B. Ł. – e-protokół z dnia 20.10.2015 r.

00:01:12-00:33:41, S. J. (2) – e-protokół z dnia 20.10.2015 r. 00:34:24-

00:57:35, A. S. (2) – e-protokół z dnia 16.02.2016 r. 00:01:28-00:36:37;

zeznania powoda R. T. – e-protokół z dnia 01.04.2016 r. 00:01:05.-

00:44:06 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Powód dochodzi uchylenia uchwały nr (...) w sprawie odwołania go z funkcji członka zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Dokonując ustaleń stanu faktycznego sprawy sąd wziął pod uwagę dokumenty przedstawione przez strony dotyczące składu i funkcjonowania zarządu pozwanej Wspólnoty, czynności podejmowanych przez powoda, przygotowania i przebiegu głosowania nad zaskarżoną uchwałą, zeznania świadków J. Ł., A. S., J. M., P. K., S. J. (2), B. Ł. i B. J. (3), a także zeznania powoda i członków zarządu pozwanej Ł. Ł. i B. B. (1), które pozwoliły na odtworzenie czynności podejmowanych przez członków zarządu oraz zarządców Wspólnoty, w szczególności wskazały na istnienie sporów wśród członków zarządu, zastrzeżeń powoda wobec czynności zarządcy oraz tryb podjęcia zaskarżonej uchwały.

Sąd oddalił pozostałe wnioski powoda o przesłuchanie świadków, oraz wnioski dotyczące dokumentów w postaci protokołu okresowej kontroli i pisma powoda z zastrzeżeniami wobec rozliczeń, albowiem okoliczności, jakie miały zostać wykazane tymi dowodami, wymienione w piśmie powoda z dnia 15.06.2015 r., nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Przedmiotem postępowania dowodowego nie mogło być rozliczanie Wspólnoty ani ocena prawidłowości czynności podejmowanych przez zarząd i zarządcę w ramach prowadzenia spraw wspólnoty.

Sąd oddalił złożony na rozprawie dnia 16.02.2016 r. wniosek powoda o zobowiązanie pozwanej do złożenia dokumentów dotyczących głosowania nad uchwałą, albowiem powód nie zgłosił żądania ustalenia nieistnienia uchwały, nie kwestionował wyniku głosowania, tj. obliczeń ilości głosów oddanych za i przeciwko uchwale, tylko podważał samą prawidłowość tej uchwały.

Sąd oddalił wreszcie wniosek powoda złożony na ostatniej rozprawie o zezwolenie na ustosunkowanie się na piśmie do zeznań przedstawicielek pozwanej, albowiem, jeżeli nawet uważał, że zeznały one nieprawdę, to mógł się do tej kwestii odnieść na rozprawie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Stan prawny nieruchomości, w szczególności prawo własności powoda do lokalu nr (...), nie był między stronami sporny, nadto zaś powód przedłożył odpis księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu, wobec czego nie budziła wątpliwości legitymacja powoda do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały.

Powód dochował także terminu do wytoczenia tego powództwa. Zgodnie z art. 25 ust. 1a uwl powództwo wytacza się w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powód został powiadomiony przez Zarząd Wspólnoty o podjęciu uchwały protokołem z dnia 18.11.2014 r. (k. 11), a pozew złożył w dniu 22.12.2014 r., czyli dochował terminu ustawowego (upływającego z dniem 30.12.2015 r.).

Wobec tego należy dokonać merytorycznej oceny zaskarżonej uchwały i odnieść się do sformułowanych przez powoda zastrzeżeń.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 uwl, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu; członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Natomiast według art. 20 ust. 2 uwl zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Przywołany przepis nie wskazuje na konkretne przesłanki odwołania członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie wymaga też istnienia ku temu ważnych powodów. Właściciele lokali mogą zatem swobodnie według swego uznania kształtować skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Nie ma zatem znaczenia, czy powód został odwołany słusznie czy nie, tzn. mógł zostać odwołany niezależnie od negatywnej czy pozytywnej oceny wykonywania przez niego obowiązków członka zarządu pozwanej Wspólnoty. Odwołanie członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej mieści się w kompetencjach właścicieli lokali. Tym samym treść uchwały nr (...) nie jest sprzeczna z prawem.

Wobec powyższego sąd nie badał prawdziwości przyczyn odwołania powoda wskazanych w uzasadnieniu projektu uchwały. Kwestionowanie zarzutów postawionych powodowi nie może stanowić podstawy do skutecznego zaskarżenia uchwały.

Powód sformułował zarzuty wobec uzasadnienia projektu uchwały, podnosząc, iż przedstawiony w nim nieprawdziwy i krzywdzący opis podejmowanych przez niego działań narusza jego dobra osobiste. Okoliczności te nie mogą jednak stanowić podstawy do żądania uchylenia uchwały. Uzasadnienie projektu uchwały przygotowane przez pozostałych członków zarządu Wspólnoty nie jest częścią tej uchwały, wobec czego nie może wpływać

na ocenę ważności i prawidłowości samej uchwały, jeżeli chodzi o zgodność treści uchwały z przepisami prawa materialnego.

W wyroku z dnia 19.10.2012 r., V CSK 439/11, Sąd Najwyższy uznał, iż nie można przyjąć, że powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością może być skutecznie oparte o fakt naruszenia dobra osobistego osoby legitymowanej czynnie; czym innym jest samo podejmowanie odpowiednich uchwał przez członków spółki z o.o. w ramach przysługujących im uprawnień ustawowych i korporacyjnych, czym innym natomiast prawny efekt wykonywania takich uprawnień, m.in. w sferze dóbr osobistych wspólników i członków organów statutowych spółki; jeżeli uchwała wspólników (np. uchwała o nieudzieleniu absolutorium z określonych przyczyn) narusza dobra osobiste zainteresowanego (jako sprawnego i kompetentnego menadżera spółki), to zainteresowanemu (pokrzywdzonemu) przysługuje w tym wypadku inny ochronny instrument prawny, a mianowicie odpowiedni proces o ochronę dóbr osobistych (art. 23, 24 i 448 kc); nie może on natomiast tylko na tej podstawie domagać się stwierdzenia nieważności uchwały. Przywołane stanowisko należy odnieść także do odwołania członka zarządu spółdzielni oraz odwołania członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Odwołanie takiej osoby z pełnionej funkcji nie może być oceniane z punktu widzenia ochrony dóbr osobistych, która wyraża się zupełnie innymi roszczeniami. Jeżeli powód poczuł się dotknięty sformułowaniami użytymi przez pozostałych członków zarządu pozwanej Wspólnoty w uzasadnieniu projektu uchwały, to może rozważać wystąpienie przeciwko tym osobom o ochronę naruszonych dóbr osobistych na zasadach ogólnych.

Zatem kwestionowana przez powoda uchwała nie może zostać uznana za naruszającą przepisy prawa materialnego.

Powód zakwestionował ponadto tryb podjęcia uchwały, w szczególności przebieg indywidualnego zbierania głosów, które było prowadzone nie tylko przez zarząd wspólnoty, ale także przez pracowników administratora.

W orzecznictwie sądowym utrwalone jest stanowisko, zgodnie z którym podstawą do zaskarżenia uchwały mogą być także uchybienia o charakterze formalnym (proceduralnym), czyli dotyczące przygotowywania uchwał, przebiegu zebrania właścicieli lokali, przebiegu indywidualnego zbierania głosów, itp., jeżeli miały lub mogły mieć wpływ na podjęcie uchwały i jej treść (zob. na ten temat: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.10.2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004/3/40; wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30.06.2015 r., I ACa 209/15, z dnia 08.05.2014 r., I ACa 73/14, oraz z dnia 11.10.2012 r., I ACa 507/12; wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23.06.2015 r., VI ACa 1157/14, z dnia 06.08.2014 r., I ACa 188/14, oraz z dnia 21.05.2013 r., VI ACa 477/13; wyroki Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29.05.2015 r., I ACa 143/15, oraz z dnia 17.01.2013 r., I ACa 786/12; wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 17.04.2014 r., I ACa 24/14; wyroki Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13.12.2006 r., I ACa 589/06, oraz z dnia 18.01.2006 r., I ACa 1152/05). Dotyczy to w szczególności zbierania głosów przez osoby nieuprawnione (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08.07.2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005/7-8/132; wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21.05.2015 r., I ACa 85/15, oraz z dnia 10.12.2014 r., I ACa 627/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30.01.2013 r., I ACa 537/12).

Okoliczności, w jakich doszło do powzięcia zaskarżonej uchwały, mogą wskazywać na

naruszenie reguł podejmowania uchwał przez właścicieli lokali.

Nie ulega wątpliwości, iż odwołanie powoda – zaproponowane przez innych członków zarządu pozwanej Wspólnoty B. J. (3) i B. B. (1) – było wynikiem braku porozumienia pomiędzy członkami zarządu pozwanej. Powód na zebraniach zorganizowanych na początku 2014 r. przedstawiał właścicielom lokali swoje zastrzeżenia wobec działalności wcześniejszego zarządu oraz administratorów nieruchomości – (...) s.c. Inicjatorki odwołania powoda zakwestionowały trafność jego stanowiska i przedstawiły swoje uwagi wobec działań powoda i prawdziwości jego twierdzeń.

Sąd doszedł do przekonania, iż – niezależnie od prawdziwości zgłaszanych przez powoda zastrzeżeń wobec biegu spraw wspólnoty, w szczególności zastrzeżeń wobec czynności administratorów, a także od prawdziwości zastrzeżeń wobec czynności powoda zgłoszonych w uzasadnieniu projektu uchwały o jego odwołaniu – konieczne było poddanie tych okoliczności ocenie właścicieli lokali, ale w sposób umożliwiający im zapoznanie się z zarzutami i ich ewentualną weryfikację.

W tym celu należało zwołać zebranie właścicieli lokali, na tym zebraniu przedstawić zastrzeżenia wobec czynności powoda, a następnie umożliwić powodowi odniesienie się do zgłoszonych zastrzeżeń i wyjaśnienie jego własnych wątpliwości. Skoro powodowi zarzucano przetrzymywanie dokumentów, wadliwe prowadzenie spraw wspólnoty, opóźnienia, brak rzetelności, itp., to tym bardziej powód powinien mieć możliwość ustosunkowania się do stanowiska projektodawców.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Przepis ten zasadniczo nie różnicuje wymienionych trybów podejmowania uchwał, tzn. nie wprowadza pierwszeństwa zebrania. Nie ulega jednakże wątpliwości, że podejmowanie uchwał na zebraniu winno mieć swoiste pierwszeństwo, gdyż zasadą jest podejmowanie uchwał na zebraniach wspólnoty (A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, W-wa 2003, s. 725). Zebranie właścicieli umożliwia im kontakt ze sobą, z członkami zarządu wspólnoty mieszkaniowej, z jej administratorem, dyskusję, wymianę poglądów, uzyskanie od członków zarządu dodatkowych informacji i wyjaśnień, zapoznanie się z dokumentami, itp. Wspólnota mieszkaniowa powinna w tym zakresie funkcjonować w sposób zbliżony do spółdzielni, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy stowarzyszenia. Można zwrócić uwagę, że w przypadku spółek z o.o. i spółek akcyjnych przepisy kodeksu spółek handlowych przewidują zarówno uprawnienie, jak i obowiązek, członków zarządu uczestniczenia w zgromadzeniach i składania informacji i wyjaśnień, w szczególności, gdy przedmiotem zgromadzenia jest podjęcie uchwał w przedmiocie zatwierdzenia czynności członków zarządu, ich odwołania lub pociągnięcia do odpowiedzialności. Takie same reguły przez analogię należy stosować we wspólnotach mieszkaniowych.

Proponując odwołanie powoda ze składu zarządu pozwanej Wspólnoty osoby inicjujące podjęcie takiej uchwały powinny były umożliwić powodowi ustosunkowanie się do postawionych wobec niego zastrzeżeń. Nie ulega wątpliwości, iż uzasadnienie projektu uchwały zawierało szereg zarzutów co do prawidłowości czynności powoda, takich jak: „oczernianie i pomawianie członków zarządu B. J. (3) i J. M. (1)”, „składanie zawiadomień do prokuratury”, „działanie zmierzające do przerzucenia odpowiedzialności za nieprawidłowości w gospodarce finansowej Wspólnoty na pozostałych członków zarządu i zniechęcenie tychże do pełnienia swych funkcji”, „odmowa wyjaśnień”, „wprowadzanie w błąd pozostałych członków zarządu”, „nierozliczenie kwoty 105 706, 25 zł”, „niegospodarności”, „przechowywanie i niewydanie dokumentów Wspólnoty”, „celowe działania na szkodę Wspólnoty”, „świadome działanie mające na celu destabilizację pracy pozostałych osób podejmujących działania mające na celu uzdrowienie sytuacji we Wspólnocie”, wreszcie „posiadanie stałego zadłużenia w zakresie zapłaty czynszu”. Te stwierdzenia stawiają powoda w niekorzystnym świetle, przypisują mu działania na szkodę pozwanej Wspólnoty i jej członków, nieprawidłowe wykonywanie obowiązków członka zarządu, itp. Taka prezentacja osoby powoda i jego postępowania mogła wywołać niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie u członków wspólnoty. Powodowi nie umożliwiono ustosunkowania się do tych zastrzeżeń i przedstawienia jego stanowiska właścicielom lokali przed przystąpieniem do głosowania nad jego odwołaniem z zarządu.

Co więcej, zbieranie głosów za uchwałą o odwołaniu powoda zostało powierzone osobom, z którymi powód pozostawał w konflikcie i wobec których zgłaszał zastrzeżenia, mianowicie administratorom nieruchomości wspólnej S. J. (2) i B. Ł.. Jak wynika z zeznań przesłuchanych świadków, osoby te w sposób negatywny przedstawiały mieszkańcom współpracę z powodem, opisując go jako osobę konfliktową, niezdolną do porozumienia, ukrywającą dokumenty i informacje. Z pewnością mogli oni być zainteresowani usunięciem powoda z członkostwa w zarządzie Wspólnoty,

skoro to powód był osobą, która zmierzała do rozwiązania umowy o zarządzenie.

W takiej sytuacji głosowanie za uchwałą nr (...) mogło być pozbawione swobody podjęcia decyzji i rozważenia wszelkich istotnych okoliczności. Właściciele lokali mogli sugerować się treścią uzasadnienia uchwały i podanymi w nim nieprawidłowościami w działaniu powoda. Członek zarządu pozwanej Wspólnoty B. B. (4) sama zeznała, iż niektórzy z właścicieli przy okazji roznoszenia projektu uchwały wyrażali wolę dodatkowego zapoznania się z materiałami czy uzyskania dodatkowych informacji poprzez rozmowę. Z kolei Ł. Ł. zeznała, że początkowo uważała, że racja leży po stronie powoda, ale powzięła wątpliwości po zapoznaniu się z przygotowanym przez pozostałe dwie osoby z zarządu uzasadnieniem projektu uchwały. Wskazuje to, że treść tego uzasadnienia, obszernego i dotyczącego kilku aspektów czynności powoda w zarządzie Wspólnoty, mogła – bez żadnych dodatkowych wyjaśnień – sugerować członkom Wspólnoty, że powód faktycznie dopuścił się zarzucanych mu nieprawidłowości, a przez to nastawić głosujących negatywnie do powoda.

Właściwym miejscem do omówienia przyczyn odwołania powoda ze składu zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej winno być zebranie właścicieli lokali zwołane w tym celu. Nie można odstępować od zwołania zebrania tylko na tej podstawie, iż we wcześniejszych zebraniach brała udział mniejszość właścicieli i konieczne było dodatkowe indywidualne zbieranie głosów.

Dodatkowo można zauważyć, iż ilość zebranych głosów właścicieli lokali budzi wątpliwości, nie co do samej prawidłowości obliczeń, ale do łącznej ilości odebranych od właścicieli oświadczeń. Według protokołu z dnia 18.11.2014 r. (k. 11) za odwołaniem powoda głosowali właściciele reprezentujący jedynie 53, 27 % udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciwko zaś 5, 48 %. Nie zostały zebrane głosy od właścicieli posiadających ponad 40 %. Oczywiście, zawsze zdarzają się sytuacje, w których właściciele lokali w nich nie zamieszkują, tylko wynajmują innym osobom, i wówczas utrudniony jest kontakt z nimi i odebranie głosu, ale nawet w takich przypadkach zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien dołożyć wszelkiej staranności, aby głosy te odebrać. Prawidłowe przeprowadzenia głosowania indywidualnego wymaga udziału w nim możliwie pełnego kręgu właścicieli lokali, zwłaszcza gdy tryb taki jest powodowany niską frekwencją na zebraniach wspólnoty. Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.09.2014 r., IV CSK 727/13). Ilość głosujących nad uchwałą nr (...) nie odpowiada pojęciu ogółu właścicieli, nie zbliża się nawet liczbowo do tegoż ogółu.

Ponadto sytuacja, w której, jak zeznali świadkowie, zarządcy zbierali głosy od właścicieli

sobie znanych, tym bardziej wskazuje, że przyjęty tryb głosowania mógł mieć wpływ na niekorzystny dla powoda wynik głosowania. Ilość głosów oddanych za uchwałą nieznacznie tylko przekracza niezbędną większość.

Reasumując sąd doszedł do przekonania, iż okoliczności podjęcia zaskarżonej uchwały, mianowicie brak zwołania zebrania właścicieli, brak umożliwienia powodowi ustosunkowania się do sformułowanych wobec niego w uzasadnieniu projektu uchwały zarzutów, a także zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione, a pozostające w konflikcie z powodem, stanowiły naruszenie przepisu art. 23 ust. 1 uwl, które miało lub mogło mieć wpływ na wynik głosowania i w konsekwencji podjęcie uchwały o odwołaniu powoda ze składu zarządu. To zaś daje podstawę do zaskarżenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 uwl. Uchwała nr (...) jest sprzeczna z prawem, a przez nieprawidłowy tryb podjęcia także sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, które powinny być respektowane w pierwszej kolejności przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz jej administratora (zarządcę).

Sąd uznał zatem powództwo o uchylenie uchwały na (...) za usprawiedliwione, co znalazło swój wyraz w punkcie I wyroku.

Powodowi jako wygrywającemu sprawę przysługuje na podstawie art. 98 kpc zwrot kosztów procesu obejmujących uiszczoną opłatę od pozwu w kwocie 200 zł.

Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.