Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Izabela Baca

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu w dniu 20-02-2014 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. K. i E. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza solidarnie od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 197 zł tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt I C 782/13

UZASADNIENIE

Powodowie M. K. i E. K. wnieśli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) i ul. (...), określonej jako Wspólnota Lokalowa (...), żądając uchylenie uchwały nr (...) z dnia 17 kwietnia 2013r. oraz zasądzenia od strony pozwanej na ich rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu podnieśli, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem, a to na skutek naruszenia przepisu art. 32 ustawy o własności lokali, albowiem powodowie nie zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie zebrania ogółu właścicieli, w tym o planowanym porządku obrad i planowanym podjęciu zaskarżonej uchwały. Zarzucili, że w niniejszej sprawie nie został zachowany ani tygodniowy termin do zawiadomienia właścicieli lokali o planowanym zebraniu, ani nie zachowano pisemnej formy zawiadomienia. Wskazali, że pomimo ich pisma z dnia 16 kwietnia 2013r, w którym wnieśli o odroczenie terminu zebrania z uwagi na zaplanowany wcześniej wyjazd, odbyło się zebranie wspólnoty, na którym podjęta została m.in. zaskarżona uchwała. Powodowie wskazali, że gdyby mieli możliwość uczestniczenia w zebraniu przedstawiliby argumenty przeciwko podjęciu uchwały, co nie pozostałoby bez wpływu na wynik głosowania nad uchwałą. Ponadto powodowie wskazali, że zaskarżona uchwała narusza w sposób ewidentny interes powodów. Stwierdzili, że banery reklamowe, umieszczone na oknach lokalu należącego do powodów, związane są bezpośrednio z prowadzoną przez powoda działalnością gospodarczą, a powód jest od wielu lat związany obowiązkiem umieszczenia w siedzibie prowadzonej przez siebie działalności reklam aktualnych ofert swoich kontrahentów. Powodowie stwierdzili, że wprowadzenie uchwały w życie spowoduje, że powód nie wywiąże się z tych obowiązków, co narazi go na dotkliwą szkodę majątkową. Podnieśli, że banery reklamowe umieszczone były na oknach lokalu powodów od wielu lat i ten stan rzeczy nie był przez Wspólnotę kwestionowany.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. ul. (...) i ul. (...), (Wspólnota Lokalowa (...)) wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie solidarnie od powodów na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Podniosła, że o zebraniu Wspólnoty w dniu 17 kwietnia 2013r. powodowie zostali zawiadomieni listem zwykłym nadanym w dniu 9 kwietnia 2013r. na adres do korespondencji wskazany w pozwie, a więc zachowany został 7 - dniowy termin wskazany w art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali. Strona pozwana przyznała, że powodowie złożyli wniosek o przesunięcie terminu zebrania, który nie został uwzględniony. Zarzuciła, że powodowie nie udowodnili, aby istniały obiektywne przeszkody we wzięciu przez nich udziału w zebraniu. Podniosła, że mieli oni możliwość ustanowienia pełnomocnika, który mógłby ich zastępować na zebraniu. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, że elewacja budynku położonego w centrum W. ma charakter reprezentacyjny i zasłanianie jej w znacznej części przez bilbordy uniemożliwia pozostałym właścicielom korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Strona pozwana podniosła nadto, że uchylenie uchwały może nastąpić wyłącznie w przypadku, kiedy naruszenie przepisów ustawy mogło mieć wpływ na wynik głosowania, a skoro uchwała została podjęta na zebraniu większością 74,85% udziałów i nikt nie głosował przeciwko niej, to nawet gdyby w głosowaniu wzięli udział powodowie nie wpłynęłoby to na jego wynik. Zarzuciła również, że powodowie nie udowodnili istnienia swych zobowiązań, na które się powołują ani nie wyjaśnili, jak wyliczyli wartości przedmiotu sporu. Strona pozwana wskazała również, że kwestia bilbordów w strefie ochrony konserwatorskiej, którą jest objęty przedmiotowy budynek, wymaga opinii Plastyka Miejskiego i przeprowadzenia całej procedury zgłoszenia do Wydziału (...) Urzędu Miejskiego we W..

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) i ul. (...), które odbyło się w dniu 17 kwietnia 2013r, właściciele lokali podjęli uchwałę nr (...). Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej wynosiły łącznie 74,85%. W uchwale wskazano, iż w celu podniesienie estetyki nieruchomości i uregulowania sposobu zamieszczania urządzeń reklamowych na częściach wspólnych nieruchomości postanowiono ustalić zasady lokalizacji nośników informacyjnych w obrębie tej nieruchomości. Właściciele lokali przyjęli schemat graficzny tablic informacyjnych zbudowanych na bazie konstrukcji metalowych, a wizualizacje tablic stanowiły załącznik nr 1 do uchwały. Wskazano, iż na tablicach informacyjnych będzie można umieszczać informacje związane z funkcjonowaniem na terenie wspólnoty firm, ich siedzib lub miejsca wykonywania działalności, a tablice będą umieszczane w wyznaczonych do tego miejscach, tj. na elewacji w obrębie bramy wjazdowej, na elewacji koło drzwi wejściowych i na elewacji w podcieniu wjazdu koło portierni. Ustalono także zasady ponoszenia kosztów wykonania tychże tablic. W porównaniu do zaproponowanej pierwotnie treści uchwały właściciele lokali obecni na zebraniu nie zamieścili w uchwale postanowień umożliwiających umieszczanie na terenie wspólnoty urządzeń reklamowych pod warunkiem uzyskania zgody zarządu i zawarcia umowy najmu powierzchni elewacji oraz postanowień dotyczących opłat za umieszczanie tych reklam. Uchwałą zobowiązano właścicieli lokali i ich najemców do usunięcia wszelkich nie objętych uchwałą urządzeń reklamowych, takich jak banery, szyldy, kasetony i neony, a znajdujących się na terenie nieruchomości na pisemne wezwanie administratora. W przypadku nie usunięcia urządzeń w wyznaczonym terminie upoważniono administratora nieruchomości do zlecenia ich demontażu na koszt reklamodawcy.

W trakcie zebrania właściciele, podejmując uchwałę, wskazywali na potrzebę poprawienia estetyki elewacji budynku. Zwracali uwagę na nieaktualne reklamy oraz banery, które szpecą elewację.

Projekt powyższej uchwały został przygotowany przez zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w związku z interwencjami właścicieli lokali w tym budynku, którzy wnosili o rozwiązanie kwestii umieszczania reklam na elewacji.

Dowód: uchwała nr (...) wraz z załącznikiem i listą głosowania nad uchwałą - k. 90 - 93,

zeznania świadka M. S. - k. 85 - 86 (00:13:37, 00:14:21, 00:15:12, 00:17:09, 00:20:23).

Do czasu podjęcia powyższej uchwały urządzenia reklamowe na elewacji budynku były umieszczane bez zgody zarządu strony pozwanej oraz bez zgody konserwatora zabytków.

Dowód: zeznania świadka M. S. - k. 86 (00:21:22).

W dniu 9 kwietnia 2013r. pracownik administratora pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przesłał na adres mailowy powoda (...)wiadomość mailową, zawierającą skan zaproszenia z projektami uchwał, informując, że zebranie wspólnoty odbędzie się w dniu 17 kwietnia 2013r. o godzinie 11.00 w sali nr (...) Szkoły (...) na (...) piętrze budynku przy ul. (...) we W.. W tym samym dniu zaproszenie o zebraniu przesłano pocztą.

Dowód: wydruk wiadomości mailowej z dnia 9.04.2013r. załącznikami i potwierdzeniem przesłania - k. 41 - 56,

zeznania świadka M. S. - k. 85 (00:12:15, 00:19:58).

Powód M. K. o zebraniu, które miało odbyć się w dniu 17 kwietnia 2013r. dowiedział się w dniu 15 kwietnia 2013r. od E. S., jednej z właścicielek lokalu w budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W tym samym dniu powiadomił on o tym terminie powódkę.

Dowód: przesłuchanie powoda M. K. - k. 106 (00:05:08),

przesłuchanie powódki E. K. - k. 109 (00:26:58).

Powodowie M. K. i E. K. pismem z dnia 16 kwietnia 2013r. skierowanym do strony pozwanej, wskazali, że w sposób nieformalny dowiedzieli się o planowanym zebraniu wspólnoty. Zażądali zmiany wszelkich terminów zebrania wspólnoty i zawiadamiania ich na dotychczasowy adres.

Dowód: pismo powodów z dnia 16.04.2013r. - k. 18.

W tym samym dniu pracownik administratora strony pozwanej przesłała na adres (...) wiadomość mailową, informując, że zaproszenie o zebraniu wspólnoty zostało przesłane powodom mailem w dniu 9 kwietnia 2013r. i listem na adres podany przez powodów w korespondencji, tj. (...) we W..

Dowód: wydruk maila z dnia 16.04.2013r. - k. 58,

zeznania świadka M. S. - k. 86 (00:18:52).

Adres (...) jest adresem mailowym powoda.

Dowód: przesłuchanie powoda M. K. - k. 109 (00:23:06).

Powodowie nie byli obecni na zebraniu właścicieli lokali w dniu 17 kwietnia 2013r, przy czym powód z uwagi na zaplanowany wcześniej wyjazd służbowy, a powódka ze względu na kłopoty ze zdrowiem i oczekiwaniem na hospitalizację.

Dowód: przesłuchanie powoda M. K. - k. 107 (00:06:30),

przesłuchanie powódki E. K. - k. 109 (00:27:20).

Pismem z dnia 6 maja 2013r. strona pozwana poinformowała powodów o podjęciu na zebraniu w dniu 17 kwietnia 2013r. czterech uchwał, w tym uchwały nr (...) w sprawie ustalenia zasad umieszczania tablic informacyjnych w obrębie nieruchomości.

Dowód: powiadomienie o powzięciu uchwał z dnia 6.05.2013r. - k. 19.

Udział powodów M. K. i E. K. w powyższej nieruchomości wspólnej wynosi 11%. - okoliczność niesporna.

Powód M. K. w budynku przy ul. (...) we W. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - (...) – Centrum (...). W CEIDG jako adres poczty elektronicznej powoda wskazano (...)

Dowód: wydruk z CEIDG z dnia 29.05.2013r. - k. 20.

Na elewacji budynku od strony ul. (...) we W. umieszczone są banery reklamowe, przy czym na oknach lokalu powodów banery te znajdują na całej szerokości budynku, zasłaniając tę część elewacji, w tym okna I piętra. Reklamy te dotyczą mieszkań, oferowanych przez deweloperów, z którymi współpracuje powód w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Powód umieszcza na elewacji budynku banery reklamowe od 2007r.

Dowód: zdjęcia budynku przy ul. (...) we W. - k. 60 - 61,

przesłuchanie powoda M. K. - k. 107 - 109 (00:12:47, 00:16:40, 00:25:51).

Nieruchomość położona we W. przy ul. (...) i i ul. (...) znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej i jest wpisana do rejestru konserwatora zabytków pod nr (...). - fakt notoryjny.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Dokonując ustaleń faktycznych, Sąd oparł się przede wszystkim na przedłożonych przez strony dokumentach. Dopiero na rozprawie dnia 13.02.2014r. i to w trakcie przesłuchania powoda pełnomocnik powodów wniósł o dopuszczenie dowodu z umowy o partycypacji właścicieli w kosztach wykonania elewacji frontowej budynku z dnia 28.04.2006r. oraz z pisma z dnia 3.08.2010r. (k. 98). Sąd na podstawie art. 207§6 oddalił powyższe wnioski o dopuszczenie dowodu, uznając je za spóźnione. Należy bowiem zauważyć, iż pozew w sprawie wpłynął dnia 29.05.2013r, a pierwsza rozprawa odbyła się w dniu 8.11.2013r. Jednak dopiero na rozprawie w dniu 13.02.2014r. pełnomocnik powodów przedłożył wskazane dokumenty, podnosząc, iż przeprowadzenie z nich dowodu nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy. Zdaniem Sądu pogląd, iż przeprowadzenie dowodu z ww dokumentów nie spowoduje zwłoki w postępowaniu jest błędny. Pełnomocnik strony pozwanej oświadczył, iż w przypadku dopuszczenia dowodu z powyższej umowy wnosi o wyznaczenie mu terminu celem umożliwienia ustosunkowania się do tegoż dokumentu. Przeprowadzenie dowodu na tym etapie postępowania skutkowałoby zatem odroczeniem rozprawy, a tym samym przyczyniłoby się do zwłoki w postępowaniu. Z przyczyn wskazanych w dalszej części uzasadnienia przeprowadzenie tego dowodu nie wpłynęłoby na rozstrzygnięcie sprawy.

Na rozprawie dnia 8.11.2013r. pełnomocnik strony pozwanej cofnął wniosek o przeprowadzenia dowodu z jej przesłuchania, a zatem Sąd pominął dowód z przesłuchania wskazanych w odpowiedzi na pozew członków zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Powodowie zarzucili, iż nie zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie zebrania właścicieli lokali, a tym samym, iż naruszono art. 32 ustawy o własności lokali. Wprawdzie niezgodność uchwały z przepisami prawa, o której stanowi w art. 25 ust. 1 powołanej ustawy, może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu naruszenia przepisów dotyczących postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Jednak zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały jedynie wtedy, gdy wadliwość ta miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.10.2002r, IV CKN 1351/00, OSNC 2004/3/40).

Z zebranego materiału dowodowego wynika, iż powodom zawiadomienie o zebraniu przesłano tak listem zwykłym, jak i drogą mailową. Jednak powodowie zaprzeczyli, aby otrzymali przesyłkę, a strona pozwana nie wykazała, by list w istocie został doręczony powodom przed zebraniem właścicieli. Przesłanie drogą mailową na adres powoda tegoż zawiadomienia nie można uznać za zachowanie formy pisemnej, jednak tą drogą powoda zawiadomiono dwukrotnie o terminie zebrania. Powodowie na pewno o zebraniu wiedzieli już w dniu 16.07.2013r, lecz - jak ustalono - nie mogli być na nim obecni. Nawet jednak gdyby uznać, iż na etapie zawiadomienia powodów o terminie zebrania naruszono przepis art. 32 ustawy o własności lokali, to z zebranego materiału dowodowego nie wynika, by uchybienie to mogło mieć wpływ na treść zaskarżonej uchwały. Po pierwsze za uchwałą nr (...) na zebraniu w dniu 17.04.2013r. głosowali wszyscy obecni właściciele, których udział w nieruchomości wspólnej wynosił łącznie 74,85%. Wątpliwe jest, by obecność powoda na zebraniu mogła wpłynąć na wynik głosowania. Za uchwałą głosowali bowiem właściciele, którzy także prowadzą działalność gospodarczą w budynku. Jednak uznali oni, że zachodzi konieczność poprawy estetyki elewacji i nie widzieli powodów do dalszego eksponowania tak rozległych banerów reklamowych na budynku. Po wtóre podjęcie uchwały spowodowane było interwencjami członków wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali wnosili bowiem o rozwiązanie kwestii umieszczania reklam na elewacji. Twierdzenia powoda, iż udałoby mu się przekonać właścicieli lokali do głosowania przeciwko podjęciu uchwały nie zostało choćby uprawdopodobnione.

Nadto powodowie zarzucili, że zaskarżona uchwała narusza interesy powodów. Banery, które są umieszczane na oknach lokalu związane są bezpośrednio z prowadzoną przez powoda działalnością gospodarczą. Należy podkreślić, iż umieszczenie na elewacji budynku reklam w ramach działalności gospodarczej członka wspólnoty mieszkaniowej wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. Korzystanie z elewacji niewątpliwie nie jest niezbędne do korzystania przez właścicieli z lokali zgodnie z ich przeznaczeniem, a w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15.03.2013r, I ACa 912/12, Lex nr 1294716). Zaskarżoną uchwałą właściciele lokali określili zasady umieszczania reklam na elewacji i wprawdzie uchwała jest z gospodarczego punktu widzenia dla powoda niekorzystna, to nie miała ona na celu pokrzywdzenia powodów, a poprawę estetyki elewacji. Uchwałę tę uznać należało za celową i uzasadnioną. Jak wynika bowiem ze zdjęć elewacji budynku znaczna jej część przesłonięta jest przez banery reklamowe. Budynek ten położony jest przy tym na obszarze S., który wpisany jest do rejestru zabytków. Okoliczności tej powodowie nie kwestionowali. Umieszczanie zaś reklam na budynkach w tym rejonie wymaga stosownego pozwolenia (art. 36 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). Ograniczenie możliwości eksponowania na elewacji ww budynku banerów reklamowych jest zatem uzasadnione także faktem, iż położony jest on na obszarze, podlegającym szczególnej ochronie. Powód prowadząc działalność gospodarczą w tym budynku, powinien uwzględnić tę okoliczność. Powołując się na treść zawartych umów z deweloperami, powód podniósł, że nie jest możliwe przeprowadzenie dowodu z tych dokumentów. Wobec jednak takiego stanowiska powoda nie sposób ustalić, czy rzeczywiście i w jakiej wysokości zobowiązania ciążą na powodzie z tytułu wcześniej zawartych umów, nie jest także wiadome, przez jaki dokładnie okres powód zobowiązał się do ich eksponowania na elewacji.

Pełnomocnik powodów na rozprawie dnia 13.02.2014r. przedłożył wspomnianą umowę dotyczącą kwestii partycypacji w kosztach remontu elewacji. Zauważyć należy, iż powodowie w pozwie nie podnieśli zarzutu, iż zaskarżona uchwała jest sprzeczna z powyższą umową. Zarzut ten należy zatem uznać za spóźniony. Przepis art. 25 ust. 1 a powołanej ustawy, wskazując termin do zaskarżenia uchwały, stwarza prekluzję do powoływania podstaw jej zaskarżenia, a zatem po jego upływie niedopuszczalne jest powoływanie dalszych podstaw uchylenia uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30.11.2012r, I ACa 1116/12, Lex nr 1289468, powołany wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30.01.2013r.). Nawet zatem gdyby Sąd przeprowadził dowód z tej umowy, czy powołanego pisma z dnia 3.08.2010r, to przeprowadzenie postępowania dowodowego w tym zakresie nie miałoby wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Wskazać przy tym należy, iż wprawdzie uchwała może być zaskarżona z powodu jej niezgodności z umową właścicieli lokali, lecz niezgodność ta musi dotyczyć umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której stanowi art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali.

Wobec powyższego Sąd uznał, iż powodowie nie wykazali, by zaskarżona uchwała była dotknięta taką wadliwością, która w świetle art. 25 ust. 1 powołanej ustawy czyniłaby zasadnym powództwo o jej uchylenie.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 kpc. Na zasądzoną kwotę 197zł kosztów procesu, składa się: 180zł wynagrodzenia pełnomocnika procesowego i 17zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.