Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 stycznia 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa

Protokolant Dorota Nitkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 4 stycznia 2013r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa S. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)we W.nr 11/2012z dnia 4 września 2012r;

II.  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul (...) we W. na rzecz powódki S. G. kwotę 200 tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 13 września 2012 r. powódka S. G. domagała się uchylenia uchwały nr 11/2012 w sprawie wykonania remontów, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniu 4 września 2012 r. przez właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) we W.. W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że w zaskarżonej uchwale nr 11/2012 w sprawie wykonania prac remontowych części wspólnej polegających na modernizacji kotłowni (zmiana ogrzewania olejowego na gazowe) nieprawidłowo rozwiązano kwestię ponoszenia przez właścicieli lokali kosztów zaplanowanej inwestycji. Całkowity koszt ma bowiem zostać podzielony po połowie pomiędzy dwie wspólnoty mieszkaniowe, a następnie koszt przypadający na wspólnotę mieszkaniową przy ul. (...) miał ulec podziałowi wg liczby lokali. Powódka zarzuciła także, iż zaskarżona uchwała jest niejasno sformułowana: w innym jej miejscu stwierdzono, że koszty inwestycji zostaną pokryte z funduszu remontowego wspólnoty, nadto właściciele lokali wyrazili w uchwale zgodę na wykonanie robót dodatkowych, tj. nieujętych w § 1 uchwały, o ile ich wartość nie przewyższy 10-12% kosztów inwestycji. Nadto powódka zarzuciła, że podjęcie planowanej inwestycji jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wykonanie uchwały powierzono zarządcy wspólnoty, który nie uzyskał jeszcze absolutorium za działalność w roku 2011, nie przyjęto także rocznego sprawozdania zarządcy za ten rok oraz rocznego planu gospodarczego wspólnoty i ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku 2012. Zdaniem powódki budzi to wątpliwości co do rzetelności nadzoru inwestorskiego sprawowanego przez zarządcę nad inwestycją. Inwestycja nie została dobrze przygotowana, m.in. nie przeprowadzono audytu energetycznego budynków, podczas gdy istniejąca kotłownia jest sprawna i nie wymaga remontu. Aktualna sytuacja finansowa wspólnoty jest trudna, a koszt remontu stanowi niemal całość środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Strona pozwana nie wniosła odpowiedzi na pozew, natomiast na rozprawie w dniu 4 stycznia 2013 r. (k. 79 i n.) wniosła o oddalenie powództwa, przyznając jednocześnie okoliczności faktyczne niniejszej sprawy podane w pozwie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

S. G. jako właścicielka lokalu mieszkalnego nr (...) we W. przy ul. (...), jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W..

(Dowód: akt notarialny z 20 lutego 2007 r. wraz z załącznikiem, k. 8-15)

W dniu 25 lipca 2012 r. członkowie w/w Wspólnoty Mieszkaniowej poddali pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwałę w sprawie wykonania remontów. W § 1 uchwały właściciele lokali oświadczyli zamiar wykonania w 2012 r. prac remontowych części wspólnej nieruchomości w postaci modernizacji kotłowni polegających na wykonaniu projektu budowlanego stacji, wykonanie przyłącza gazowego do kotłowni łącznie z zaworem głównym i wymianie palnika w kotle z przystosowaniem do instalacji gazowej. W § 2 uchwały właściciele lokali określili szacunkową wartość w/w prac remontowych na 50.000 zł netto plus VAT. W § 3 uchwały właściciele lokali upoważnili spółkę zarządzającą – (...) sp. z o.o. we W. do opracowania kosztorysu inwestorskiego, przeprowadzenia przetargu, negocjacji lub innej formy wyboru wykonawcy, wyboru firmy wykonawczej i pełnienia funkcji inwestora zastępczego. Koszt nadzoru inwestorskiego określono w uchwale na 3% wartości kosztorysu powykonawczego. W § 4 uchwały właściciele lokali zdecydowali, że koszty robót przewidzianych w §§ 2 i 3 zostanie pokryty przez właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. w wysokości 50% oraz właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. w wysokości 50%. Koszt robót miał zostać następnie podzielony na liczbę mieszkań we Wspólnocie. Rozliczenie tych prac według uchwały miało nastąpić na podstawie kosztorysu powykonawczego, natomiast ich zapłata miała nastąpić z konta funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku stwierdzenia konieczności wykonania robót dodatkowych przekraczających zakres robót określonych w § 1 właściciel lokali wyrazili zgodę na ich wykonanie w przypadku nie przekroczenia przez te roboty wartości 10-12% w/w kwoty, co wymagało dodatkowo sporządzenia protokołu konieczności. W § 5 uchwały właściciele lokali wykonanie uchwały powierzyli zarządcy wspólnoty, udzielając jego prezesowi pełnomocnictwa do podejmowania w imieniu Wspólnoty wszelkich działań w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgody na zawarcie w imieniu Wspólnoty umów na wykonanie prac budowlanych. W § 6 uchwały właściciele lokali oświadczyli, że wyrażają zgodę na wykonanie w/w robót i zgoda na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane. W myśl § 8 uchwały prace związane z modernizacją kotłowni miał być zakończone przed rozpoczęciem sezonu grzewczego.

Za podjęciem w/w uchwały opowiedzieli się właściciele mający 57,11% udziałów w nieruchomości wspólnej, natomiast przeciwko jej podjęciu właściciele mający 5,19% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wszystkie głosy zostały oddane w trybie indywidualnego zbierania głosów.

(Dowód: - uchwała z dnia 25 lipca 2012 r., k. 16-18,

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Dokonując rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie Sąd miał na uwadze, że zaskarżona uchwała zawiera zapis sprzeczny z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami), odnoszący się do podziału kosztów remontu wg liczby mieszkań, tj. bez uwzględnienia przysługujących poszczególnym członkom wspólnoty udziałów w nieruchomości wspólnej. W myśl bowiem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z cytowanego przepisu wynika, że każdy właściciel lokalu zostaje zobowiązany do ponoszenia części wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - proporcjonalnej do swojego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej). Z analizy treści zaskarżonej uchwały wynika natomiast, że koszty spornych prac remontowych miały zostać pokryte przez właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. w wysokości 50% oraz właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. w wysokości 50%, a następnie koszt robót miał zostać podzielony na liczbę mieszkań we Wspólnocie (§ 4 uchwały). W ocenie Sądu, patrząc przez pryzmat cytowanego przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali zaskarżoną uchwałę już choćby z powyższego względu należało uznać za niezgodną z przepisami prawa. Ponadto Sąd miał na uwadze, że analiza zaskarżonej uchwały zawiera niejasne i nieostre sformułowania odnoszące się do kwestii pokrycia kosztów remontu oraz zgody na przeprowadzenie prac dodatkowych, co należało uznać za naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną i naruszenie interesów powódki. W uchwale znalazły się bowiem dwa zapisy, oba oznaczone jako § 4 pkt 2, których analiza prowadzi do uzasadnionych wątpliwości odnośnie tego, z jakich środków powinny zostać pokryte koszty spornych prac. Stosownie do § 4 pkt 2 zaskarżonej uchwały powyższe koszty prac remontowych miały być podzielone na liczbę lokali, natomiast w myśl także § 4 pkt 2 zapłata powyższych kosztów prac remontowych miałaby nastąpić z funduszu remontowego.

Z uwagi na powyższe Sąd w punkcie I wyroku uchylił uchwałę nr Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)we W.nr 11/2012z dnia 4 września 2012 r..

Orzeczenie o kosztach postępowania zawarte w punkcie II wyroku Sąd wydał w oparciu o treść art. 98 k.p.c.