Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR del. Ewa Rudkowska – Ząbczyk

Protokolant: Marcin Guzik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...)
w P.

przeciwko (...) Sp. z o.o. (...) (...)we W.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. (...) (...)
we W.na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w P.kwotę 98 011,82 zł (dziewięćdziesiąt osiem tysięcy jedenaście złotych 82/100) z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot:

- 54 826,61 zł od 20 października 2012 roku do dnia zapłaty;

- 17 637,40 zł od 4 grudnia 2012 roku do dnia zapłaty;

- 13 511,60 zł od 5 stycznia 2013 roku do dnia zapłaty;

- 12 036,21 zł od 22 stycznia 2013 roku do dnia zapłaty;

II.  zasądza od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. (...) (...)we W.na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w P.kwotę 8 618,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE

Strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...),(...)nieruchomości położonej w P.przy ul. (...)w pozwie wniesionym przeciwko (...) sp. z o.o. (...) s.k.a. we W.domagała się wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zobowiązanie strony pozwanej do zapłaty na jej rzecz kwoty 98 011,82 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot:

-

8 229,72 zł od dnia 20 października 2012 r. do dnia zapłaty,

-

25 609,59 zł od dnia 20 października 2012 r. do dnia zapłaty,

-

20 987,30 zł od dnia 20 października 2012 r. do dnia zapłaty,

-

17 637,40 zł od dnia 4 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty,

-

13 511,60 zł od dnia 5 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,

-

12 036,21 zł od dnia 22 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty.

Domagała się również zasądzenia na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powyższego żądania wskazała, że jest wspólnotą mieszkaniową właścicieli lokali położonych w P.przy ul. (...). Strona pozwana jest współwłaścicielem powyższej nieruchomości. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali oraz współwłaściciele nieruchomości wspólnej ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych dochodach z nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów. Zgodnie zaś z art. 13 ust 1 powołanej ustawy właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z tych względów strona pozwana jako współwłaściciel nieruchomości jest zobowiązana do uiszczania zaliczek w wysokości określonej przez wspólnotę na podstawie uchwały nr (...)z dnia 5 stycznia 2012 r. w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, uchwały nr (...)z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego oraz ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz uchwały nr (...) z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie przyjęcia planu remontu oraz ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy.

W związku z powyższym strona powodowa wystawiała co miesiąc stronie pozwanej rachunki obejmujące koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, koszty utrzymania zimnej wody i kanalizacji oraz koszty centralnego ogrzewania. Powyższe koszty liczone były według powierzchni użytkowej przypadającej na udział strony pozwanej w nieruchomości wspólnej. Konkretne kwoty związane z powyższymi kosztami za określone okresy określały załączniki do rachunków. Strona powodowa podniosła, że strona pozwana nie uiszczała regularnie zaliczek ani opłat związanych z używaniem lokalu. Strona powodowa dwukrotnie wzywała pozwaną do zapłaty, jednak bezskuteczne.

Strona powodowa dochodziła w sprawie całości należności wynikających z rachunków nr (...)(pomniejszony o rachunek korygujący nr (...),(...)), (...)(pomniejszony o rachunek korygujący nr (...),(...)), (...), (...), (...)oraz części kwoty wynikającej z rachunku nr (...)w wysokości 8 229,72 zł, bowiem część należności wynikającej z tegoż rachunku została potrącona z wierzytelnościami, jakie przysługiwały stronie pozwanej względem strony powodowej.

Sąd Okręgowy w Poznaniu w dniu 11 czerwca 2013 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym nakazał stronie pozwanej, aby zapłaciła na rzecz strony powodowej kwotę 98 011,82 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

8 229,72 zł od dnia 20 października 2012r. do dnia zapłaty,

-

25 609,59 zł od dnia 20 października 2012r. do dnia zapłaty,

-

20 987,30 zł od dnia 20 października 2012r. do dnia zapłaty,

-

17 637,40 zł od dnia 4 grudnia 2012r. do dnia zapłaty,

-

13 511,60 zł od dnia 5 stycznia 2013r. do dnia zapłaty,

-

12 036,21 zł od dnia 22 stycznia 2013r. do dnia zapłaty

oraz kwotę 4 843,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w terminie dwutygodniowym od dnia doręczenia nakazu albo wniosła w tym terminie sprzeciw.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu powyższego stanowiska strona pozwana podniosła, że pełnomocnik strony pozwanej nie był należycie umocowany. Pełnomocnictwo zastało udzielone przez M. L., J. A.oraz M. P., którzy wskazali, że działają jako członkowie zarządu wspólnoty. Z kolei ich umocowanie miało wynikać z protokołu zebrania wspólnoty z dnia 12 kwietnia 2012 r., na którym podjęto między innymi uchwałę nr (...) dotyczącą wyboru zarządu wspólnoty. Z protokołu wynika natomiast, że w zebraniu wspólnoty udział wzięli właściciele, reprezentujący łącznie 30,82% udziałów w nieruchomości wspólnej. Przyjęto wówczas zasadę, że na jednego właściciela przypada jeden głos, a w wyniku tego przyjęto, że na zebraniu znajduje się 71 właścicieli lokali będących członkami wspólnoty mieszkaniowej, co dało liczbę głosów 71. Strona ozwana podkreśliła, że wspólnota mieszkaniowa obejmuje budynki, w których znajduje się 226 lokali. Na dzień 16 kwietni 2012 r. strona pozwana dysponowała 74 lokalami, zaś na koniec kwietnia 2012 r. – 69 lokalami. W czasie odbywania się zebrania wspólnoty strona pozowana była właścicielem nie więcej niż 74 lokali. Ma to o tyle znaczenie, że przy przyjęciu zasady glosowania 1 właściciel – 1 glos we wskazanym okresie uprawnionym do głosowania było 153 właścicieli, w tym strona pozwana jako właściciel co najwyżej 74 lokali. Tymczasem jak wynikało z protokołu, na zebraniu obecnych było i głosowało 71 członków wspólnoty, a więc mniej niż połowa członków uprawnionych do głosowania (50% ze 153 daje 76,5) Konsekwencją powyższego jest fakt, że uchwały głosowane na zebraniu w dniu 12 kwietnia 2012 r., w tym uchwała o powołaniu zarządu nie zostały podjęte i nie wywołują skutków prawnych jako nieważne. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Podjęcie zatem skutecznej uchwały wymaga uzyskania więcej niż 50% głosów liczonych według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Biorąc pod uwagę powyższe uchwała nr (...) tj. uchwała o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna z mocy prawa (art. 58 § 1 k.c.). Przedmiotowa uchwała jako podjęta z naruszeniem zasady liczenia głosów wskazanej w art. 23 ust. 2 powołanej ustawy nie wywołuje skutków prawnych, a zatem M. L., M. P.oraz J. A.nie są zatem członkami zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie byli uprawnieni do umocowania pełnomocnika do występowania w niniejszej sprawie w imieniu Wspólnoty.

Strona pozwana podniosła także, że do pozwu nie załączono uchwały nr (...), zgodnie z którą zmieniono sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, nie wiadomo zatem czy została ona zawarta w przepisanej formie aktu notarialnego oraz czy została prawidłowo sformułowana. Do pozwu nie dołączono również umowy z zarządcą (...) sp. z o.o.w P.i nie udokumentowano, żeby ta spółka była umocowana do reprezentowania Wspólnoty w zakresie pobierania zaliczek. Ponadto, w świetle powyższego, również uchwała nr (...) umocowująca zarząd do zawarcia umowy z wybranym przez siebie zarządcą, jest nieważna.

Strona pozwana zaprzeczyła także temu, aby po jej stronie istniał obowiązek zapłaty na rzecz strony powodowej żądanej kwoty.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali wyodrębnionych w nieruchomości położonej w P.przy ul. (...)oraz strona pozwana (...) sp. z o.o. (...) s.k.a. we W.jako właściciel niewyodrębnionych jeszcze lokali tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...)

(bezsporne)

W dniu 5 stycznia 2012 r. na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej podjęta została uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków. W uchwale tej ustalono wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku 2012 w kwocie 29 137,19 zł. Na poczet powyższych kosztów właściciele lokali zobowiązani zostali do wnoszenia zaliczek miesięcznych w wysokości 2,92 zł/m ² powierzchni użytkowej lokalu (§ 2 uchwały). Przyjęto także wysokość miesięcznych zaliczek na poczet zużycia energii cieplnej, wody, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych w wysokości: woda zimna i odprowadzanie ścieków – 9,17 zł x 5 m ², podgrzewania wody – 5 m ³ x osoba, c.o. – 2,60 zł x 1 m ², wywóz nieczystości – 0,45 zł x 1 m ² (§ 3 uchwały).

(dowód: uchwała nr (...) z dnia 5 stycznia 2012 r., k. 136-138, 398-401)

Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 5 stycznia 2012 r. podjęta została również uchwała nr (...)w sprawie ustalenia składników części wspólnych nieruchomości oraz uchwała nr (...) w sprawie upoważnienia do przelewu praw i obowiązków wynikających z umów o dostawę mediów.

(dowód: uchwała nr (...)z dnia 5 stycznia 2012 r., k. 404-403; uchwała nr (...) z dnia 5 stycznia 2012 r., k. 404-405)

Nieruchomość położona w P. ul. (...)składa się z 226 lokali. Według stanu na dzień 12 kwietnia 2012 r. w nieruchomości tej wyodrębnianych było co najwyżej 97 lokali. Niewyodrębnionych lokali, których własność przysługiwała w dalszym ciągu stronie pozwanej, było zatem 129.

(dowód: odpis zupełny księgi wieczystej nr (...), k. 202-325)

W dniu 12 kwietnia 2012 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (...), (...). W zebraniu udział wzięło 71 właścicieli lokali, tj. właściciele lokali reprezentujący łącznie 30,82% ogółu udziałów w nieruchomości wspólnej. Na zebraniu tym podjęto uchwałę w sprawie głosowania według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. W związku z przyjętym trybem głosowania obecni na zebraniu właściciele reprezentowali 71 głosów w nieruchomości wspólnej.

(dowód: protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...), (...)wraz z listą obecności, k. 5-8, 326-331; protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej sporządzony w formie aktu notarialnego przez asesora notarialnego P. T.z Kancelarii Notarialnej w P., rep. A nr (...)wraz z załącznikami, k. 332-386)

Na zebraniu w dniu 12 kwietnia 2012 r. podjęto uchwałę nr (...) w sprawie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd nieruchomości położonej w P.przy ul. (...)powierzono M. L., J. A., M. P..

(dowód: protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...), (...)wraz z listą obecności, k. 5-8, 326-331; protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej sporządzony w formie aktu notarialnego przez asesora notarialnego P. T.z Kancelarii Notarialnej w P., rep. A nr (...)wraz z załącznikami, k. 332-386; uchwała nr (...)z dnia 12 kwietnia 2012 r., k. 9)

Na zebraniu w dniu 12 kwietnia 2012 r. podjęto także uchwałę nr (...) w sprawie udzielenia Zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do zawarcia umowy z wybraną firmą świadczącą usługi w zakresie administrowana nieruchomością wspólną.

(dowód: protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...), (...)wraz z listą obecności, k. 5-8, 326-331; protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej sporządzony w formie aktu notarialnego przez asesora notarialnego P. T.z Kancelarii Notarialnej w P., rep. A nr (...)wraz z załącznikami, k. 332-386; uchwała nr (...)z dnia 12 kwietnia 2012 r., k. 394)

Ponadto na zebraniu w dniu 12 kwietnia 2012 r. podjęto również uchwałę nr (...)w sprawie przyjęcia planu gospodarczego oraz ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ustalono na kwotę 2,77 zł/m ² powierzchni użytkowej płatną od stycznia do marca 2012 r. oraz 2,56 zł/m ² płatną od maja 2012 r. (§ 1 uchwały). Jednocześnie w uchwale nr (...) przyjęto plan remontów oraz ustalenia wysokość zaliczek na fundusz remontowy. Wysokość miesięcznej zaliczki na fundusz remontowy ustalono na kwotę 0,15 zł/m ² powierzchni użytkowej płatną od stycznia do marca 2012 r. oraz na kwotę 0,60 zł/m ² płatną od maja 2012r. (§ 1 uchwały).

(dowód: protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...), (...)wraz z listą obecności, k. 5-8, 326-331; protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej sporządzony w formie aktu notarialnego przez asesora notarialnego P. T.z Kancelarii Notarialnej w P., rep. A nr (...)wraz z załącznikami, k. 332-386; uchwała nr (...)z dnia 12 kwietnia 2012 r., k. 139; uchwała nr (...)z dnia 12 kwietnia 2012 r., k. 139)

W dniu 29 kwietnia 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...), reprezentowana przez zarząd, zawarła z (...) sp. z o.o.w P.umowę o zarządzenie nieruchomością.

(dowód: umowa o zarządzenie nieruchomością z dnia 29 kwietnia 2012 r., k. 387-393)

Strona powodowa wystawiła stronie pozwanej rachunek nr (...)z dnia 5 października 2012 r. za okres od lipca 2012 r. do 31 lipca 2012 r. na łączną kwotę 28 730,96 zł, który obejmował koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczkę na fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, zimną wodę i kanalizację oraz centralne ogrzewanie. Termin zapłaty przypadał na dzień 19 października 2012r.

(dowód: rachunek nr (...)z dnia 5 października 2012 r., k. 140-142)

Strona powodowa wystawiła następnie stronie pozwanej rachunek korygujący nr (...)z dnia 19 listopada 2012 r. na kwotę 27 806,08 zł. Kwota wynikająca z rachunku nr (...) z dnia 5 października 2012 r. w kwocie 28 730,96 zł, została pomniejszona o kwotę 924,88 zł.

(dowód: rachunek nr (...)dnia 19 listopada 2012 r., k. 143-145)

Strona powodowa wystawiła stronie pozwanej rachunek nr (...)z dnia 5 października 2012 r. za okres od 1 sierpnia 2012 r. do 31 lipca 2012 r. na łączną kwotę 26 534,48 zł, który obejmował koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczkę na fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, zimną wodę i kanalizację oraz centralne ogrzewanie. Termin zapłaty przypadał na dzień 19 października 2012 r.

(dowód: rachunek nr (...) z dnia 5 października 2012 r., k. 146-148)

Strona powodowa wystawiła następnie stronie pozwanej rachunek korygujący nr (...)z dnia 19 listopada 2012 r. na kwotę 25 609,59 zł. Kwota wynikająca z rachunku nr (...)z dnia 5 października 2012 r. kwocie 26 534,48 zł została pomniejszona o kwotę 924,89 zł.

(dowód: rachunek nr (...)z dnia 19 listopada 2012 r., k. 149-151)

Strona powodowa wystawiła stronie pozwanej rachunek nr (...)z dnia 5 października 2012 r. za okres od 1 września 2012 r. do 30 września 2012 r. na łączną kwotę 21 912,19 zł, który obejmował koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczkę na fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, zimną wodę i kanalizację oraz centralne ogrzewanie. Termin zapłaty przypadał na dzień 19 października 2012 r.

(dowód: rachunek nr (...)z dnia 5 października 2012 r., k. 152-154)

Strona powodowa wystawiła także stronie pozwanej rachunek korygujący nr (...)z dnia 19 listopada 2012 r. na kwotę 20 987,31 zł. Kwota wynikająca z rachunku nr (...)z dnia 5 października 2012 r. w kwocie 21 912,19 zł, została pomniejszona o kwotę 924,88 zł.

(dowód: rachunek nr (...)z dnia 19 listopada 2012 r., k. 155-157)

Strona powodowa wystawiła stronie pozwanej rachunek nr (...) z dnia 19 listopada 2012 r. za okres od 1 października 2012 r. do 31 października 2012 r. na łączną kwotę 17 637,40 zł który obejmował koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczkę na fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, zimną wodę i kanalizację oraz centralne ogrzewanie. Termin zapłaty przypadał na dzień 3 grudnia 2012 r.

(dowód: rachunek nr (...)z dnia 19 listopada 2012 r., k. 158-160)

Strona powodowa wystawiła stronie pozwanej rachunek nr (...) z dnia 21 grudnia 2012 r. za okres od 1 listopada 2012 r. do 30 listopada 2012 r. na łączną kwotę 13 511,60 zł, który obejmował koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczkę na fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, zimną wodę i kanalizację oraz centralne ogrzewanie. Termin zapłaty przypadał na dzień 4 stycznia 2013 r.

(dowód: rachunek nr (...)z dnia 21 grudnia 2012 r., k. 161-162)

Strona powodowa wystawiała stronie pozwanej rachunek nr (...)z dnia 7 stycznia 2013 r. za okres od 1 grudnia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. na łączną kwotę 12 036,21 zł, który obejmował koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczkę na fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, zimną wodę i kanalizację oraz centralne ogrzewanie. Termin zapłaty przypadał na dzień 21 stycznia 2013 r.

(dowód: rachunek nr (...)z dnia 7 stycznia 2013 r., k. 163-165)

Strona pozwana nie uiszczała regularnie zaliczek ani opłat związanych z używaniem lokalu. Strona powodowa pismem z dnia 21 grudnia 2012 r. wzywała stronę pozwaną do zapłaty zadłużenia z tego tytułu według stanu na dzień 30 listopada 2012 r. w łącznej kwocie 134 449,40 zł, a pismem z dnia 5 kwietnia 2013 r. – w łącznej kwocie 98 011,82 zł wraz z odsetkami ustawowymi. Powyższe wezwania pozostały bezskuteczne.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 5 kwietnia 2013 r. wraz z potwierdzeniem nadania, k. 166-167; wezwanie do zapłaty z dnia 21 grudnia 2012 r. wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 168)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Z poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych wynikało, że świadczenie strony pozwanej, którego spełnienia strona powodowa dochodzi w niniejszym postępowaniu, stanowi zapłatę należności tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., nr 80 poz. 903 ze zm.), właściciele lokali w stosunku do ich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Jednocześnie właściciel obowiązany jest między innymi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 powołanej ustawy), na które składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 powołanej ustawy).

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 powołanej ustawy).

W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną było, że strona pozwana, będąc właścicielem niewyodrębnionych lokali w nieruchomości położonej w P. ul. (...), była także członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Tym samym była także zobowiązana partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, w stosunku do wielkości przysługujących jej udziałów. Wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu określały uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...)z dnia 5 stycznia 2012 r w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, a także uchwała nr (...)z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego oraz ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz uchwała nr (...)z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie przyjęcia planu remontu oraz ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy. Na tej podstawie wspólnota mieszkaniowa wystawiała stronie pozwanej co miesiąc rachunki obejmujące koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, koszty utrzymania zimnej wody i kanalizacji oraz koszty centralnego ogrzewania, które nie były regularnie opłacane przez stronę pozwaną.

Sąd nie uwzględnił zarzutu strony pozwanej dotyczącego nieistnienia (względnie nieważności) uchwał wspólnoty mieszkaniowej podjętych na zebraniu w dniu 12 kwietnia 2012 r. wobec podjęcia ich bez wymaganej większości głosów. W świetle materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, zarzut ten należało uznać za chybiony. Uchwały podjęte na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 12 kwietnia 2012 r. zostały podjęte wymaganą większością głosów właścicieli, liczoną według zasady, że na każdego właściciela przypadał jeden głos (art. 23 ust. 2 powołanej ustawy). Z odpisu zupełnego księgi wieczystej o nr (...) wynikało, że według stanu na dzień 12 kwietnia 2012 r. liczba wyodrębnionych lokali wynosiła co najwyżej 97. Niewyodrębnionych lokali, których własność przysługiwała stronie pozwanej, było zaś 129. Wobec przyjętej na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 12 kwietnia 2012 r. zasady głosowania, zgodnie z którą na jednego właściciela przypadał jeden głos, uprawnionych do głosowania na tym zebraniu było 98 właścicieli (w tym strona pozwana, której przysługiwał 1 głos). Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 12 kwietnia 2012 r. uchwały podjęte zostały 71 głosami, a więc podjęte zostały wymaganą większością głosów.

Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M. K. oraz z przedłożonych wydruków dotyczących ilości lokali sprzedanych przez stronę pozwaną w nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) na okoliczność ustalenia ilości lokali pozostających własnością strony pozwanej w kwietniu 2012 r. Należy zauważyć, że odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, a zatem wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny (art. 7 ust. 2 powołanej ustawy). Z powyższych względów nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było to, ile umów ustanawiających odrębną własność lokali zostało zwarte przez stronę pozwaną w dacie spornego zebrania 12 kwietnia 2012 r. albowiem własność lokalu nie powstaje w dacie zawarcia umowy, lecz w chwili złożenia przez notariusza wniosku o wpis. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Skoro tak, to skutki prawne prawa powstałego w dacie wpisu aktualizują się od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Mimo zatem, że samo prawo powstaje w dacie wpisu, wcześniejsza jego ekspektatywa nabywa cech właściwych temu prawu z mocą wsteczną z chwilą dokonania wpisu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2003 r., IV CK 109/02, niepubl.).

Z powyższych względów, ustalając ilości lokali pozostających własnością strony pozwanej na określony moment, Sąd musi uwzględniać treść wpisów w księdze wieczystej danej nieruchomości, w tym także wzmianki o złożeniu wniosku. Należy podnieść, że odpis księgi wieczystej stanowi dokument urzędowy i jako taki stanowi dowód tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone (art. 244 § 1 k.p.c.). Tym samym do czasu obalenia powyższego domniemania Sąd jest nim związany. W ocenie Sądu strona pozwana nie wykazała skutecznie nieprawdziwości wpisów w księdze wieczystej, pomimo spoczywającemu na niej w tym zakresie ciężarowi dowodu (art. 252 k.p.c.). Co więcej, zdaniem Sądu strona pozwana takowych twierdzeń nie podnosiła. Po przedłożeniu przez stronę powodową odpisu zupełnego księgi wieczystej nieruchomości strona pozwana nie odniosła się do tego dowodu, w szczególności nie zakwestionowała treści wpisów w księdze poczynionych. Nie twierdziła także, aby wpisy te nie odzwierciedlały rzeczywistej ilości wniosków złożonych w imieniu strony pozwanej przez notariusza.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił wnioski dowodowe strony pozwanej złożone na okoliczność ustalenia ilości lokali pozostających własnością strony pozwanej w kwietniu 2012 r. Należy także podnieść, że przedłożone przez stronę pozwaną wydruki dotyczące ilości lokali sprzedanych w nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) nie były podpisane, a zatem nie stanowiły dokumentu prywatnego. Nawet gdyby je jednak za takowe uznać, to jako dokumenty prywatne mogły stanowić jedynie dowód tego, że osoba, która się pod nimi podpisała, złożyła oświadczenia zawarte w dokumencie (art. 245 k.p.c.), a nie tego ile lokali zostało przez stronę pozwaną sprzedanych.

Na dochodzoną pozwem kwotę 98 011,82 zł składają się należności wynikające z wystawionych przez stronę powodową, a nie uregulowanych przez pozwaną rachunków:

-

nr (...)(pomniejszonego rachunkiem korygującym nr (...)) – w kwocie 25 609,59 zł,

-

nr (...)(pomniejszonego rachunkiem korygującym nr (...)) – w kwocie 20 987,31 zł,

-

nr (...) – w kwocie 17 637,40 zł,

-

nr (...) – w kwocie 13 511,60 zł,

-

nr (...) - w kwocie 12 036,21 zł,

-

nr (...) – tj. część należności wynikającej z tego rachunku w kwocie 8 229,72 zł.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uwzględnił w całości żądanie pozwu. Sąd zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 98 011,82 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 54 826,61 zł (należności wynikające z rachunków nr (...), nr (...)oraz nr (...), nr (...)oraz nr (...)) od 20 października 2012 r. do dnia zapłaty, od kwoty 17 637,40 zł (należność wynikająca z rachunku nr (...)) od 4 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty, od kwoty 13 511,60 zł (należność wynikająca z rachunku nr (...)) od 5 stycznia 2013 r, do dnia zapłaty oraz od kwoty 12 036,21 zł (należność wynikająca z rachunku nr (...)) od 22 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty. Odsetki od wskazanych kwot należało liczyć od dnia wymagalności poszczególnych zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, określonych w poszczególnych rachunkach (art. 481 § 1 i 2 k.c.).

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 k.p.c. Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy i zwrotu kosztów celowych, obowiązek zwrotu tychże kosztów spoczywał na stronie pozwanej jako na stronie przegrywającej sprawę. Koszty poniesione przez stronę powodową obejmowały kwotę 8 618,00 zł, na którą składało się wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 3617,00 zł (§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie ponoszenia opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490), w tym 17,00 zł tytułem opłaty sądowej od pełnomocnictwa oraz opłata sądowa od pozwu w kwocie 4 901,00 zł oraz opłata sądowa od wniosku o udzielenie zabezpieczenia w kwocie 100,00 zł.