Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 21 czerwca 2016 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak

Protokolant:Samanta Czaus

po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2016 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa A. M.

przeciwko M. S., T. M., A. H. i M. D.

o ustalenie nieważności ugody

I ustala nieważność ugody sądowej zawartej w dniu 29 października 2007 r. w sprawie prowadzonej przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia- Śródmieścia w Wydziale I Cywilnym pod sygn. akt I Ns 450/06 o zniesienie współwłasności i podział do korzystania;

II koszty procesu między stronami wzajemnie znosi;

III nie obciąża stron kosztami sądowymi.

Sygn. akt I C 1927/15

UZASADNIENIE

Powódka A. M. domagała się w pozwie ustalenia nieważności ugody sądowej zawartej w dniu 29 października 2007 r. w sprawie prowadzonej przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia-Śródmieścia pod sygn. akt I Ns 450/06, z powodu jej sprzeczności z obowiązującym prawem. W uzasadnieniu swojego żądania powódka podała, że ugoda sądowa zawarta pomiędzy powódką a W. S., I. P., A. H. oraz M. D. dotyczyła zniesienia współwłasności nieruchomości położonej przy ul. (...) we W., a także ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. I. P., A. H. oraz M. D. wystąpili następnie do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków, Wydziału Ksiąg Wieczystych z wnioskiem o odłączenie z księgi wieczystej nieruchomości lokalu mieszkalnego nr (...) i założenie nowej księgi wieczystej z wpisem prawa własności na ich rzecz. Wniosek ten został jednak oddalony, a w uzasadnieniu swojego stanowiska sąd wieczysto-księgowy podał, że w treści ugody błędnie ustalono, że w skład lokalu nr (...) wchodzi taras, pomimo że taras nie spełnia wymogu zawartego w art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, dotyczącego wyodrębnienia pomieszczenia trwałymi ścianami. W konsekwencji w nieprawidłowy sposób uwzględniono powierzchnię tarasu przy obliczaniu powierzchni lokalu nr (...) oraz przy ustalaniu udziałów lokatorów w nieruchomości wspólnej. Z kolei postanowienia ugody dotyczące pomieszczeń przynależnych znajdujących się w piwnicy są niejednoznaczne i niejasne, gdyż nie wskazano ilości pomieszczeń oraz ich powierzchni.

Powódka wskazała, że podziela pogląd wyrażony przez sąd wieczysto-księgowy, zgodnie z którym taras nie mógł zostać uznany za pomieszczenie przynależne w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokalu. W ocenie powódki również postanowienie ugody dot. uznania części korytarza za samodzielne pomieszczenie – a nie część wspólną – narusza przepisy ustawy o własności lokali. W konsekwencji powódka wywiodła, że skarżona ugoda jest nieważna jako sprzeczna prawem (art. 58 § 2 w zw. z art. 2 ust. 4 oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Powódka wskazała, że obecnymi współwłaścicielami nieruchomościami przy ul. (...) jest powódka oraz pozwani – M. S., T. M., A. H. oraz M. D.. Powódka podniosła, że przysługuje jej interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności ugody, gdyż wydanie wyroku w niniejszej sprawie pozwoli rozstrzygnąć stan niepewności prawnej, jaki istnieje od czasu zawarcia ugody. W chwili obecnej nie jest możliwe uregulowanie spraw wieczysto-księgowych na podstawie wadliwej ugody. Współwłaściciele nie mogą również znieść współwłasności nieruchomości, gdyż ponowne złożenie wniosku naraziłoby wnioskodawcę na podniesienie zarzutu rzeczy ugodzonej. W ponownej sprawie o zniesienie współwłasności nie byłoby również możliwe badanie skuteczności ugody zawartej w poprzednim postępowaniu na podstawie art. 203 w zw. z art. 223 k.p.c. W związku z tym powódka zmuszona jest do wytoczenia niniejszego powództwa, a ustalenie nieważności kwestionowanej ugody stworzy dopiero możliwość zniesienia współwłasności zgodnie z obowiązującym prawem.

Pozwana M. S. w odpowiedzi na pozew (k. 55) oświadczyła, że uznaje żądania pozwu w całości.

Pozwany T. M. w treści odpowiedzi na pozew (k. 57) uznał powództwo w całości oraz wniósł o wzajemne zniesienie kosztów postępowania pomiędzy stronami.

Pozwany A. H. oraz M. D. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na rzecz każdego z nich kosztów postępowania (k. 60). W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwani podali, że „sporny” taras nie stanowi pomieszczenia przynależnego, lecz pomieszczenie pomocnicze i w taki sposób został opisany w treści ugody. W okolicznościach niniejszej sprawy taras przylega do lokalu nr (...) i służy jedynie do użytku właścicieli tego lokalu. Jednocześnie pozwani wskazali, że powierzchnia tarasu – wbrew twierdzeniom powódki oraz stanowisku sądu wieczysto-księgowego – nie została uwzględniona przy wyliczaniu wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, co należy traktować jako omyłkę matematyczną. Nie można jednak na tej podstawie twierdzić, że ugoda jest nieważna, gdyż sposób obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej wynika wprost z przepisów o własności lokali, które mogą wejść w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej (art. 58 § 2 in fine k.c.).

Pozwani podali, że korytarz stanowi pomieszczenie przynależne z uwagi na to, że służy do wyłącznego użytku właścicieli lokalu nr (...), stanowiąc drogę prowadzącą do pomieszczeń piwnicznych przynależnych do tego lokalu. Przy tym nie ma podstaw do obciążania pozostałych lokatorów kosztami utrzymania tego korytarza.

W ocenie pozwanych niedokładność w opisie pomieszczeń przynależnych do lokalu nr (...) nie może prowadzić do nieważności ugody sądowej. Postanowienia te były wcześniej przedmiotem kontroli Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia, który uznał, że ugoda określa rodzaj, położenie i powierzchnię pomieszczeń przynależnych. Nadto pozwani podnieśli, że powódka nie posiada interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa, gdyż brak jest przeszkód dla odłączenia księgi wieczystej dla lokalu nr (...). Lokal ten został prawidłowo opisany w ugodzie, a nie przynależą do niego żadne pomieszczenia, w tym piwnice. Pozwani podali, że pomiędzy stronami nie ma przy tym sporu co do rzeczywiście dokonanego sposobu zniesienia współwłasności i fizycznego podziału nieruchomości.

W piśmie z dnia 14 marca 2016 r. (k. 92) powódka dokonała wykładni treści ugody i podała, że zgodnie z treścią ugody taras nie stanowi ani pomieszczenia przynależnego, ani też pomocniczego. Zgodnie ze stanowiskiem powódki z ugody wynika jedynie sposób korzystania z tej części nieruchomości wspólnej. Powódka wskazała, że sąd wieczysto-księgowy nie jest władny ingerować w treść ugody poprzez zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Z kolei korytarz – wedle treści ugody będący przynależnością lokalu nr (...) – nie służy wyłącznie właścicielom lokalu nr (...) ze względu na konieczność zapewnienia dostępu do przyłączy oraz liczników gazowych i wodnych. Z kolei wymóg precyzyjnego podania pomieszczeń przynależnych dla lokalu wynika z przepisów prawnych (rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym).

W toku postępowania strony prowadziły negocjacje ugodowe i przedstawiły projekt ugody (k. 113), w której miały oświadczyć, że ugoda sądowa z dnia 29 października 2007 r. jest niezgodna z prawem i dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości przy ul. (...).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie ugody z dnia 29 października 2007 r. zawartej przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia-Śródmieścia w sprawie toczącej się pod sygn. akt I Ns 450/06 powódka A. M., W. S., I. P., A. H. i M. D. jako współwłaściciele nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej przy ul (...) we W., dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie trzech odrębnych lokali mieszkalnych.

(dowód: odpis protokołu posiedzenia Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia w sprawie pod sygn. akt I Ns 450/06 z dnia 29.10.2007 r. wraz załącznikiem do protokołu w postaci ugody sądowej, k. 10 – 11)

I. P., A. H. i M. D. wnieśli do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków, Wydziału IV Ksiąg Wieczystych o odłączenie z księgi wieczystej nieruchomości położonej przy ul. (...) lokalu mieszkalnego nr (...) i założenie dla niego nowej księgi wieczystej z wpisem prawa własności na rzecz wnioskodawców. Wniosek ten został oddalony na podstawie postanowienia referendarza sądowego z dnia 29 lipca 2009 r. Skarga wnioskodawców na orzeczenie referendarza sądowego została oddalona postanowieniem Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków z 20 października 2009 r. Dz. Kw. 258/09).

(dowód: postanowienie Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków, Wydziału IV Ksiąg Wieczystych z 20.10.2009 r., Dz. Kw. 258/09 wraz z uzasadnieniem, k. 13 – 14)

Obecnie współwłaścicielami nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. jest powódka A. M., pozwana M. S., pozwany T. M. oraz pozwani A. H. i M. D..

(okoliczności bezsporne, nadto dowód: wydruk księgi wieczystej nr (...) z 20.11.2015 r., k. 15 – 20; umowa darowizny z 18.09.2012 r., k. 21 – 23; umowa darowizny z 1 grudnia 2011 r., k. 24 – 26; postanowienie SR dla Wrocławia-Śródmieścia z 27.07.2012 r. w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku, k. 27)

Sąd zważył, co następuje:

Powódka A. M. wystąpiła w niniejszym postępowaniu z żądaniem ustalenia nieważności ugody zawartej przed sądem w dniu 29 października 2007 r. w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości powódki oraz pozwanych.

Normatywną podstawę powództwa o ustalenie zawarto w przepisie art. 189 k.p.c. Zgodnie z jego treścią powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Treść przytoczonego przepisu sprawia, że w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż mamy do czynienia z dwoma przesłankami powództwa o ustalenie. Pierwszą jest istnienie interesu prawnego powoda w dokonaniu ustalenia czy dana relacja prawna ma miejsce, drugą – w kolejnym etapie dowodzenia, analizy stanu faktycznego oraz prawnego i rozstrzygania – samo stwierdzenie czy określony stosunek prawny rzeczywiście istnieje. Nie budzi przy tym wątpliwości, że w ramach powództwa o ustalenie można żądać również stwierdzenia nieważności czynności prawnej, gdyż skutkiem każdej czynności jest powstanie, zmiana lub ustanie stosunku prawnego. Stwierdzenie nieważności czynności prawnej ma zatem doniosły wpływ na byt łączących strony stosunków prawnych.

W ocenie Sądu powódka wykazała pierwszą przesłankę powództwa o ustalenie – interes prawny w ustaleniu nieważności czynności prawnej. Interes ten wyraża się w obiektywnie uzasadnionej potrzebie wyjaśnienia wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości. Z jednej strony w obrocie funkcjonuje bowiem ugoda sądowa w przedmiocie zniesienia współwłasności, a z drugiej strony na podstawie ugody tej nie było możliwe odłączenie lokalu nr (...) z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Wskazana sprzeczność powoduje rozbieżność pomiędzy rzeczywistym sposobem użytkowania nieruchomości przez strony, a stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej i w konsekwencji niewątpliwie wpływa na sytuację powódki, chociażby w zakresie możliwości zbycia przysługującego jej prawa. W ocenie sądu rozpoznającego niniejsze powództwo nie ma przy tym znaczenia, że wniosek do sądu wieczysto-księgowego był złożony jedynie przez właścicieli lokalu nr (...), gdyż u podstaw jego oddalenia leżały zastrzeżenia co do treści ugody – dotyczącej podziału całości nieruchomości.

Powódka wykazała również drugą przesłankę powództwa – nieważność ugody sądowej z dnia 29 października 2007 r. Zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy; nieważna jest też czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Według zaś przepisu art. 353 ¹ k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W okolicznościach niniejszej sprawy istotne znaczenie miała ocena postanowień ugody w świetle przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 4 zd. 1 przywoływanej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi" (art. 4 ust. 3).

W ocenie Sądu treść umowy narusza przywoływane przepisy prawne mające charakter bezwzględnie obowiązujący w tym zakresie, w jakim wskazuje się, że do lokalu mieszkalnego nr (...) „przynależy” taras o powierzchni 10,61 m ². Tarasu tego nie można traktować jako pomieszczenia pomocniczego (takiego jak łazienka, wydzielony ustęp, czy korytarz) już z tego powodu, że taras ten nie stanowi elementu lokalu, mieszczącego się w jego ścianach zewnętrznych. Tarasu nie można kwalifikować również jako znajdującego się na zewnątrz lokalu pomieszczenia przynależnego, ze względu na brak wydzielenia go trwałymi ścianami. W istocie – zdaniem Sądu – strony mogły umówić się w ten sposób, że każdoczesny właściciel lokalu nr (...) byłby uprawniony do korzystania z tarasu jako części wspólnej – z wyłączeniem pozostałych mieszkańców budynku. Takiej intencji stron nie można jednak w żadnym zakresie odczytać z treści ugody, w której dobitnie wskazano, że lokal mieszkalny nr (...) ma składać się m.in. z tarasu o powierzchni 10,61 m ².

Dodatkowo wskazać należy, że poprzez niewskazanie ilości pomieszczeń piwnicznych oraz ich dokładnej powierzchni, treść ugody stawała się niejasna, co jest stanowczo niepożądanie w związku z koniecznością zapewnienia pewności prawa i pewności obrotu w zakresie nieruchomości. Samo ogólne odwołanie w ugodzie do treści opinii biegłego sądowego, sporządzonej w toku postępowania o zniesienie współwłasności, nie jest wystarczające.

Przy tym niesłusznie zarzucali pozwani, że pewne omyłki zawarte w ugodzie, czy to w zakresie powierzchni pomieszczeń przynależnych (bądź wchodzących w skład lokalu) czy też określenia udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących poszczególnym właścicielom lokali mogły zostać poprawione przez sąd wieczysto-księgowy w drodze swoistego dostosowania treści ugody do wymogów wynikających z obowiązujących przepisów prawnych. Zgodnie bowiem z art. 626 ⁸ § 1 k.p.c., wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Sąd wieczysto-księgowy nie prowadzi postępowania dowodowego w znaczeniu takim jak w procesie cywilnym - nie może przeprowadzać dowodu z zeznań świadków ani w zasadzie żadnego postępowania dowodowego, z wyjątkiem dowodu z dokumentów (por. P. Pruś, komentarz do art. 626 ⁸ k.p.c. oraz przywoływane tam orzecznictwo, w: M. Manowska (red.). Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, LEX 2015).

W konsekwencji należało uznać, że powódka udowodniła przesłanki powództwa o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, w związku z czym orzeczono jak w punkcie I. sentencji wyroku. Odnośnie do prowadzonych przez strony w toku niniejszego postępowania negocjacji Sąd ostatecznie stanął na stanowisko, że w niniejszej sprawie nie było możliwości zawarcia ugody zmierzającej do zniesienia współwłasności – w miejsce ugody kwestionowanej w niniejszym postępowaniu. Sprawy o zniesienie współwłasności należą bowiem do właściwości rzeczowej sądu rejonowego (art. 507 k.p.c.), a projektowana ugoda prowadziłaby ostatecznie do zniesienia współwłasności – w sposób obecnie przez strony ustalony. Po drugie, zdaniem Sądu w pierwszej, kolejności należy wyjaśnić stan prawny nieruchomości (przesądzić ważność zaskarżonej w niniejszym postępowaniu ugody), a następnie ewentualnie dokonać podziału współwłasności – w drodze umownej czy też sądowej.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. Biorąc pod uwagę fakt braku winy stron w zakresie sporządzenia nieważnej ugody (objętej kontrolą sądową w ramach postępowania o zniesienia współwłasności), uznanie powództwa przez dwoje pozwanych, a także wolę ugody przejawianą przez pozostałych pozwanych, Sąd uznał, że nie ma podstaw do obciążania stron kosztami postępowania – w związku z czym zniósł koszty procesu między stronami. Z tych samych powodów nie obciążano stron kosztami sądowymi (art. 113 u.k.s.c.).