Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

POSTANOWIENIE

Dnia 18 marca 2014r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący- Sędzia SO Małgorzata Brulińska (spr.) Sędzia SO Jolanta Bojko

Sędzia SO Katarzyna Wręczycka

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2014r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z wniosku T. W. i A. W.

przy udziale B. H., G. H. i A. R.

o podział do korzystania

na skutek apelacji wnioskodawców

od postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu

z dnia 19 października 2012r.

sygn. akt VI Ns 914/11

postanawia:

I.  zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że dokonać podziału do korzystania dwóch odrębnych lokali położonych we W. przy ulicy (...), oznaczonych numerami (...) i (...), dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgi wieczyste Kw nr (...) i Kw nr WR1 (...) poprzez przyznanie wnioskodawcom T. i A. małżonkom W. do wyłącznego korzystania lokalu oznaczonego numerem (...) o powierzchni 51,94 m ^{(( 2))}, zaś uczestnikom postępowania B. i G. małżonkom H. lokalu oznaczonego numerem (...) o powierzchni 74,76 m ^{(( 2))}, jak też upoważnienie stron do wykonania na wspólny koszt, w częściach po V2 prac w postaci zdemontowania drzwi, zamurowania otworu drzwi wewnętrznych pomiędzy lokalami nr (...), rozprowadzenia samodzielnych instalacji alarmowej, informatycznej, do kamer i elektrycznej, jak też innych instalacji niezbędnych do funkcjonalnego rozdzielenia lokali, zaś w pozostałym zakresie wniosek oddalić;

II.  w pozostałym zakresie apelację oddalić;

III.  zasądzić od uczestników postępowania na rzecz wnioskodawców 220 zł kosztów postępowania apelacyjnego;

IV.  nakazać wnioskodawcom oraz uczestnikom postępowania, aby uiścili na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego we Wrocławiu po 713,16 zł brakujących kosztów sądowych.

Sygn. akt II Ca 301/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 19.10.2012 r Sąd Rejonowy oddalił wniosek T. i A. W. o podział do korzystania oznaczonych wyodrębnionych lokali.

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne: Małżonkowie A. W. i T. W. wraz z małżonkami B. H. i G. H. są współwłaścicielami na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej po ½ prawa własności połączonych przejściem lokali nr (...), położonych we W. przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia -Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgi wieczyste: nr (...).

Nieruchomości te, stanowiące prawnie wyodrębnione lokale, zostały zakupione ze środków pochodzących ze wspólnie uzyskanego kredytu w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej w zakresie działalności brokera / agenta ubezpieczeniowego w formie dwóch spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, działających pod firmami: (...) sp. z o.o." - wspólnicy A. W. i G. H. oraz (...) sp. z o.o." -wspólnicy T. W. i B. H.. Pomieszczenia zostały zaadoptowane do prowadzenia działalności gospodarczej, m. in. poprzez założenie stałego, szerokopasmowego łącza internetowego oraz serwerów obsługujących sprzęt komputerowy, łącznie dla wszystkich funkcjonujących tam podmiotów gospodarczych.

W wyniku personalnego konfliktu A. W. z G. H., A. W. wystąpił z (...) sp. z o.o. i założył własną działalność gospodarczą pod nazwą (...). Od początku prowadzenia działalności w przedmiotowych lokalach, lokal nr (...) jest wykorzystywany jako pomieszczenie socjalne, magazynowe i pomocnicze, zaś lokal nr (...) wykorzystywany jest na prowadzenie działalności gospodarczej zarówno przez A. W., jak i (...) sp. z o.o. oraz (...) sp. z o.o. Wchodząc do lokalu nr (...), wchodzi się do otartego pomieszczenia przechodniego. Na ścianie lewej znajduje się wejście do lokalu nr (...). W pomieszczeniu przechodnim - hollu - znajdują się drzwi do małego pomieszczenia kuchennego, łazienki i pomieszczenia wykorzystywanego na pomieszczenie magazynowo - gospodarcze. Pomieszczenie przechodnie w lokalu nr (...) połączone jest z

pokojem. W drugim pokoju znajdują się biurka i urządzenia biurowe, w tym miejsca pracy przy biurku T. W. i B. H.. W drugim z pomieszczeń lokalu (...) pracują A. W. oraz G. H.. W pomieszczeniu przechodnim pracuje pracownik W. K.. W mniejszym pokoju w lokalu nr (...) znajduje się serwer. W lokalu nr (...) znajdują się również biurka z krzesłami, komputery oraz pliki dokumentów. W lokalu nr (...) znajduje się także serwerownia. W drugim pokoju lokalu nr (...) przechowywane są kartony, stoją meble biurowe. W lokalu nr (...) znajduje się oddzielna łazienka. W lokalu nr (...) nie ma wyodrębnionego pomieszczenia gospodarczo - kuchennego. Oba lokale posiadają status odrębnych lokali mieszkalnych.

A. W. i T. W. oraz B. H. i G. H. mają swobodny dostęp do wszystkich pomieszczeń w lokalach (...) . A. W. i T. W. pozostają w konflikcie interpersonalnym z B. H. i G. H., wynikającym z uprzednio wspólnie prowadzonej działalności gospodarczej. Są ze sobą skłóceni i czują wzajemną antypatię. A. W. i T. W. w trakcie wykonywanej działalności gospodarczej odczuwają dyskomfort psychiczny wynikający ze współpracy w jednym pomieszczeniu z B. H. i G. H. . Konflikt ten nie ma negatywnego przełożenia na ich stosunku zewnętrzne z kontrahentami.

Małżonkowie B. i G. H. w dniu 11 kwietnia 2012 r. zawarli z A. R. przedwstępną umowę sprzedaży przypadających im udziałów w prawie własności wyżej wymienionych lokali, w której wskazano, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi najpóźniej w dniu 29 marca 2013 r. A. R. jest wspólnikiem (...) spółki z o.o. z siedzibą we W., zarejestrowanej pod adresem ul. (...)

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie złożonych w odpisach dokumentów i zeznań świadków oraz stron postępowania, którym dał wiarę w całości oraz na podstawie zdjęć, dokumentacji technicznej i oględzin przeprowadzonych w dniu 4 września 2012 r.

Na podstawie powyższych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał, iż wniosek oparty na treści art. 206 k.c. w zw. z art. 222 § 1 k.c. podlegał oddaleniu jako niezasadny.

W ocenie Sądu Rejonowego B. H. i G. H. (dalej: uczestnicy) wykonują swoje prawo współwłasności lokali (...) w sposób zgodny ze współposiadaniem tychże lokali przez A. W. i T. W. (dalej: wnioskodawców).

Wnioskodawcy mają swobodny i nieutrudniony dostęp do każdego pomieszczenia znajdującego się w tychże lokalach, a oba lokale spełniają funkcje w prowadzonej przez strony działalności gospodarczej, jakie przy ich zakupie i dostosowaniu do charakteru prowadzonej działalności, zostały im przypisane. Nie zostało wykazane, że uczestnicy w jakikolwiek sposób wkraczają w sferę prawa własności wnioskodawców oraz, że ich działanie lub brak obustronnego porozumienia, ma negatywny wpływ na prowadzenie przez nich działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie wykazali również, że pozostawanie w tych samych pomieszczeniach przez nich i uczestników ma negatywny wpływ na prowadzenie działalności gospodarczej przez wnioskodawców. W szczególności wnioskodawcy mogą i jak wynika zeznań uczestniczki, przyjmują w nich kontrahentów oraz prowadzą stosowną dokumentację biurową, w sposób nieutrudniony przez uczestników. Nie zastało wykazane w szczególności, czy wzajemne funkcjonowanie konkurencyjnych podmiotów w jednym pomieszczeniu ma wymierny, materialny wpływ na zysk, czy też powodzenie (jego brak) w prowadzonej działalności np. w utracie - „przejmowaniu" przez uczestników klientów wnioskodawców. Natomiast samo odczucie dyskomfortu związanego z wzajemną niechęcią, jako miernik subiektywny, w niniejszej sprawie nie miał uzewnętrznienia w stosunku do współposiadanej rzeczy.

Według Sądu I instancji przy rozstrzyganiu wniosku nie miało też znaczenia, która ze stron płaci czynsz, czy inne opłaty za media, a która nie, gdyż zarówno wnioskodawczy jak i uczestniczy za te zobowiązana co do zasady odpowiadają po równo - w stosunku do posiadanych udziałów (art. 207 k.c).

Również argument, iż (...) spółka z o.o. z siedzibą we W., której współwłaścicielem jest A. R., zastała zarejestrowana pod adresem (...), przy rozstrzyganiu wniosku w oparciu o treść art. 206 k.c, nie miał w ocenie Sądu Rejonowego istotnego znaczenia. Czynność tę, bez względu na formę, uznano za czynność przekraczającą zwykły zarząd, gdyż uczestnikom nie przysługuje do wyłącznego korzystania lokal nr (...). Wobec braku zgody wnioskodawców czynność ta, przekraczająca zakres zwykłego zarządu, winna zostać uznana za nieważną (art. 199 k.c). Niemniej jednak Sąd Rejonowy uznał rację trzeciego uczestnika postępowania A. R., że podział do korzystania wskazanych lokali może zmniejszyć wartość rzeczy (lokali (...)), których po zawarciu umowy rzeczowej stanie się w połowie współwłaścicielem. Niezależnie od tego, czy ewentualny, żądany do ustalenia w niniejszym postępowaniu podział do używania zostałby wpisany do księgi wieczystej, czy nie też nie (art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece tekst. jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.),

będzie on wiązał tego uczestnika na podstawie art. 221 k.c, gdyż mógł mieć o nim wiedzę. Jeżeli zaś, mając ekspektatywę nabycia udziału we współwłasności dwóch połączonych ze sobą lokali, liczyć mógł się z możliwością swobodnego korzystania z każdego z nich, to uwzględnienie przez sąd wniosku i podział ąuoad usum w ocenie Sądu zmniejszy wartość tychże lokali, skoro nabywca nie będzie mógł swobodnie korzystać z jednego z nich.

Jak wskazał Sąd I instancji, o ile wydatki związane z definitywnym zniesieniem współwłasności mają merytoryczne uzasadnienie w samym fakcie podziału, to wydatki związane z czasowym podziałem do używania wymagają ekonomicznego uzasadnienia, przemawiającego za celowością ich poniesienia mimo czasowego charakteru podziału (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniach: z dnia 12 listopada 1973 r., II CRN 188/73, publ. OSNCP 1974/11/183, z dnia 29 grudnia 1967 r., III CRN 306, publ. OSNCP 12/68, z dnia 28 maja 1973 r., III CZP 25/73, publ. ONSCP 3/74).

Ponadto, jak wskazano w uzasadnieniu, w orzeczeniu o podziale sąd musi dokładnie określić sposób tego podziału (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 lutego 1974 r., III CRN 361/73, publ. Lex Omega), gdy tymczasem wnioskodawcy, nie tylko nie określili szczegółowego podziału w zakresie wspólnego wyposażenia biura, w szczególności urządzeń informatycznych, lecz również nie wykazali, że koszt żądanej zmiany wyniesie 1.000 zł, co zakwestionowali uczestnicy. Zmiany w fizycznym podłączeniu sieci (serwerów), tak jak i koszt ponownego dostosowania ich do potrzeb prowadzonej przez wnioskodawców i uczestników działalności, wymagały nie tylko nieznanych sądowi z urzędu wiadomości specjalnych, lecz także bliżej nieokreślonych nakładów finansowych. Mogło to mieć również destabilizacyjny wpływ na prowadzoną działalność gospodarczą w okresie zmian. W ocenie Sądu Rejonowego nie można było zatem uznać, że żądany podział jest ekonomicznie uzasadniony.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiedli wnioskodawcy, zaskarżając postanowienie w całości.

Zaskarżonemu postanowieniu apelujący zarzucili naruszenie przepisów postępowania,
które miało wpływ na wynik sprawy, a to: art. 233 § 1 k.p.c. poprzez naruszenie zasady
swobodnej oceny dowodów i brak

wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie polegające w szczególności na uznaniu, że w sprawie nie zachodzą na tyle istotne praktyczne komplikacje we wspólnym korzystaniu z nieruchomości, które uzasadniałyby dokonanie sądowego podziału guoad usum; poprzez odmowę wiarygodności dowodowej, a

co za tym idzie prawdziwości, dowodom w postaci zeznań wnioskodawców T. W. i A. W., pominięcie faktu konfliktów stron co do wzajemnych rozliczeń z tytułu używania lokali, pominięcie zeznań uczestniczki B. H. w zakresie, w jakim przyznała, że prowadzenie konkurencyjnej działalności w tych samych pomieszczeniach może stanowić źródło konfliktów; art. 227 k.p.c. poprzez : oparcie orzeczenia również na zeznaniach uczestnika A. R. podczas, gdy okoliczności podnoszone przez niego nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy; zaniechanie rozpoznania wniosku dowodowego wnioskodawców złożonego w piśmie z dnia 8 maja 2012r. i zaniechanie przeprowadzenia dowodu z dokumentacji znajdującej się w aktach spraw Sądu Rejonowego dla Wrocławia -Fabrycznej IV Wydział Gospodarczy o sygn. akt. IV GNc 2675/10 i. IV GC 208/11, Sądu Okręgowego we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy o sygn. akt. X Gz 216/11 i Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Fabrycznej Wydział VI Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego o sygn.. akt. WR VI Ns Rej KRS (...) (KRS (...)) na okoliczność ich treści, stosunków i relacji istniejących pomiędzy stronami_postępowania, pomimo, iż kwestia sporów istniejących pomiędzy stronami, a uniemożliwiających wspólne swobodne korzystanie z lokali przez wnioskodawców została podniesiona przez apelujących w toku postępowania i w końcu- art. 230 k.p.c. poprzez nie uwzględnienie na korzyść wnioskodawców nie zaprzeczonych przez uczestników okoliczności istnienia odrębnych sieci informatycznych i serwerów zainstalowanych i okablowanych w sposób umożliwiający swobodne ich przenoszenie i przełączanie w poszczególnych lokalach, stanu technicznego i fizycznego lokali potwierdzającego, iż stanowią one odrębne lokale i w związku z tym nie ma konieczności ponoszenia wysokich nakładów na wydzielenie poszczególnych lokali do używania; art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie przyczyn, dla których innym dowodom sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej; art. 232 k.p.c. poprzez niedopuszczenie przez sąd z urzędu dowodu z opinii biegłego, który był niezbędny do ustalenia wysokości wydatków związanych ze zmianami fizycznymi wynikającymi z czasowego podziału; sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału przez przyjęcie, że w okolicznościach niniejszej sprawy podział do wyłącznego korzystania lokali nr (...) przy ul. (...) we W. jest nieuzasadniony z uwagi na okoliczność, iż uczestnicy nie wkraczają w sferę prawa własności wnioskodawców oraz że ich działania nie mają negatywnego wpływu na prowadzenie działalności przez wnioskodawców, a każda ze stron ma swobodny i nieutrudniony dostęp do każdego pomieszczenia znajdującego się w tychże lokalach, że podział ąuoad usum niewątpliwie

zmniejszy wartość lokali będących przedmiotem podziału, skoro przyszły nabywca A. R. nie będzie mógł swobodnie korzystać z jednego z lokali, następnie stwierdzenie, iż wnioskodawcy mają swobodny i nieutrudniony dostęp do każdego pomieszczenia znajdującego się w lokalach stanowiących współwłasność stron.

Wskazując na powyższe podstawy apelacji, apelujący wnieśli o zmianę postanowienia Sądu Rejonowego poprzez orzeczenie sądowego podziału do korzystania z nieruchomości lokalowych (ąuoad usum) położonych we W. przy ul. (...) oraz przy ul. (...) w ten sposób, że: małżonkowie A. i T. W. otrzymają od dnia wydania orzeczenia w sprawie, wyłączne i nieograniczone prawo do korzystania z lokalu nr (...) przy ul. (...) we W. o powierzchni użytkowej 74,76 ml, dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu Wydział IV ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości (...) części nieruchomości objętej KW nr WR1 (...) włącznie z prawem oddawania tego lokalu do korzystania osobom trzecim zarówno nieodpłatnie jak i odpłatnie, a małżonkowie G. i B. H. otrzymają od dnia wydania orzeczenia w sprawie, wyłączne i nieograniczone prawo do korzystania z lokalu nr (...) przy ul. (...) we W. o powierzchni użytkowej 51,94 m2,dla którego Sąd rejonowy dla Wrocławia -Krzyków we Wrocławiu Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości (...) części nieruchomości objętej KW nr WR1 (...) , włącznie z prawem oddawania tego lokalu do korzystania osobom trzecim zarówno nieodpłatnie jak i odpłatnie, ewentualnie: małżonkowie G. i B. H. otrzymają od dnia wydania orzeczenia w sprawie, wyłączne i nieograniczone prawo do korzystania z opisanego lokalu nr (...) , włącznie z prawem oddawania tego lokalu do korzystania osobom trzecim zarówno nieodpłatnie jak i odpłatnie, a małżonkowie T. i A. w. otrzymają od dnia wydania orzeczenia w sprawie, wyłączne i nieograniczone prawo do korzystania z lokalu nr (...) , włącznie z prawem oddawania tego lokalu do korzystania osobom trzecim zarówno nieodpłatnie jak i odpłatnie; nadto orzeczenie, iż zarówno korzyści jak i ciężary związane z lokalem, począwszy od dnia wydania orzeczenia w sprawie, przyporządkowane będą tym uprawnionym, którzy posiadają prawo do wyłącznego korzystania z otrzymanego do wyłącznego korzystania lokalu, co dotyczyć będzie w szczególności pożytków w postaci czynszu najmu lokalu, a także opłat z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokalu oraz kredytu hipotecznego zaciągniętego w (...) S.A.

Apelujący wnieśli także o dopuszczenie i przeprowadzenie w postępowaniu apelacyjnym dowodów z dokumentacji znajdującej się w aktach spraw prowadzonych przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia Fabrycznej IV Wydział Gospodarczy pod sygn. akt. IV GNc 2675/10 i IV GC 208/11, przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy pod sygn. akt. X Gz 216/11 oraz przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia - Fabrycznej Wydział VI Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod sygn.. akt. WR VI Ns Rej KRS (...) (KRS (...)) na okoliczność ich treści, stosunków i relacji istniejących pomiędzy stronami postępowania.

W razie nieuwzględnienia powyższych wniosków dowodowych apelujący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach instancji odwoławczej i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy poczynił po części prawidłowe ustalenia stanu faktycznego, co do istnienia po stronie małżonków W. i małżonków H. przymiotu współwłaścicieli oznaczonych dwóch prawnie wyodrębnionych lokali, udziałów we współwłasności, położenia, powierzchni lokali, ich układu funkcjonalnego i aktualnego faktycznego sposobu wykorzystywania. Właściwie również stwierdził jakie przyczyny legły u podstaw dokonanych na etapie nabywania lokali przez współwłaścicieli przeróbek funkcjonalnych tych lokali, wskazując na okoliczność prowadzenia uprzednio przez strony wspólnej działalności gospodarczej i jej ustania. W tym zatem zakresie ustalenia faktyczne Sądu I instancji Sąd Okręgowy przyjął za własne.

W ramach postępowania apelacyjnego, na podstawie dopuszczonego z urzędu dowodu z opinii pisemnej z 15 listopada 2013r., a następnie ustnej opinii uzupełniającej z 18 marca 2014r. opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa E. S., Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił, iż podział do korzystania wskazanych lokali możliwy jest w drodze przywrócenia im funkcjonalnej odrębności; istniejące instalacje wraz z serwerownią nie stanowią przeszkody do przywrócenia lokalom funkcji samodzielności. W tym celu należy

zamurować powstały między lokalami otwór drzwiowy i zdemontować drzwi wewnętrzne, otynkować i pomalować ścianę, przy czym szacunkowa wartość wskazanych prac wyniesie około 600- 650 zł. Wskazane jest wykonanie prac instalacyjnych dla zapewnienia odrębności instalacji informatycznej, elektrycznej, alarmowej, przy wykorzystaniu istniejących podłączeń i urządzeń. Łączny koszt tych prac nie powinien przekroczyć kwoty kilkuset złotych. W zakresie instalacji informatycznej wystarczające jest rozprowadzenie okablowania od serwera znajdującego się w jednym z pomieszczeń lokalu numer (...), przy czym z uwagi na konkurencyjny charakter działalności prowadzonej obecnie przez strony i wymogi związane z ochroną posiadanych i administrowanych danych osobowych klientów wskazane jest wykonanie nowych podłączeń instalacyjnych w obu lokalach. Właściciel może dowolnie rozprowadzić instalację elektryczną zgodnie z uprzednio zatwierdzonym projektem, może wyposażyć lokal w klimatyzację, kamery, komputery, sprzęt TV i inne urządzenia. Okablowanie można rozprowadzić pod listwami przyściennymi lub zabudować kable płytami gipsowymi.

W wyniku przeprowadzonego uzupełniająco postępowania dowodowego Sąd Odwoławczy stwierdził, iż na gruncie ustalonego stanu faktycznego sprawy zachodzą warunki do dokonania podziału do korzystania stanowiących przedmiot współwłasności stron nadal wyodrębnionych prawnie lokali, a zatem do zastosowania regulacji art. 206 k.c. Powołany przepis stanowi podstawę do określenia zakresu uprawnionego posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej zarówno w sytuacji, w której możliwe jest zgodne współposiadanie i korzystanie z całej rzeczy przez wszystkich uprawnionych bez względu na wielkość ich udziałów we współwłasności, jak i w sytuacji, w której jakichkolwiek przyczyn ( np. ze względu na charakter rzeczy lub faktyczny sposób władania nią) nie jest to możliwe. W tym drugim przypadku użyte w przepisie sformułowanie „ w zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli" oznacza konieczność uwzględnienia wielkości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom (tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 października 201 lr., III CSK 288/10, LEX nr 1129123). Nie ulega wątpliwości, iż podział do korzystania rzeczy wspólnej może nastąpić w drodze porozumienia współwłaścicieli skoro porozumienie takie rodzi jedynie skutki obligacyjne, nie zmieniając stosunków własnościowych, a jego zawarcie nie wymaga zachowania określonej formy (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lutego 2004r., IV CK 17/03, M. Prawn. 2007/ 14/ 91). Nie tylko określony w drodze umowy miedzy współwłaścicielami, ale także orzeczony postanowieniem sądu podział do korzystania

może być odmiennie ukształtowany jeżeli nastąpiła istotna zmiana okoliczności będących podstawą dotychczasowego określenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. W stanie faktycznym niniejszej sprawy okolicznością bezsporną, prawidłowo ustaloną przez Sąd Rejonowy, było, iż dotychczasowy sposób korzystania z obu prawnie wyodrębnionych lokali, stanowiących funkcjonalnie jedną całość, wynikał z faktu prowadzenia przez strony wspólnie działalności gospodarczej w formie dwóch spółek (...) oraz A. W. i G. H.. Właśnie ta wspólna działalność uzasadniała wykonanie prac adaptacyjnych w obu nabytych na współwłasność lokalach zmierzających do zapewnienia im funkcji jednego biura, zaś na nabycie wskazanych lokali strony zaciągnęły zobowiązanie kredytowe. Niewątpliwie też nastąpiła w tym zakresie istotna zmiana okoliczności w postaci rezygnacji ze wspólnie prowadzonej działalności gospodarczej, podjęcia przez strony samodzielnych inicjatyw w tym zakresie, przy chęci dalszego wykorzystywania na te cele pomieszczeń w przedmiotowych lokalach. Nie stanowiła objętą sporem okoliczność, że na tym tle, jak tez w związku z rozliczeniami finansowymi dotyczącymi uiszczania stosownych opłat za lokale i spłaty kredytu, pomiędzy stronami istnieje konflikt wpływający na wzajemne stosunki, który utrudnia wspólne, nieograniczone korzystanie ze wspólnych lokali. Okoliczności sprzyjające temu konfliktowi stanowią też konkurencyjny charakter prowadzonych przedsiębiorstw oraz uzewnętrzniony w umowie przedwstępnej zamiar sprzedaży przez uczestników postępowania ich udziałów we współwłasności A. R..

W ocenie Sądu Okręgowego powołane wyżej okoliczności uzasadniały przyjęcie, iż nastąpiła tego rodzaju zmiana sytuacji w zakresie określenia sposobu korzystania przez strony jako współwłaścicieli z przedmiotowych lokali, która uzasadniała wydanie orzeczenia sądowego dokonującego podziału rzeczy wspólnych do korzystania (por. Sąd Najwyższy w orzeczeniach z dnia 12 kwietnia 1973r., III CZP 15/73, OSNC 1973/12/208 i z dnia 10 lutego 2004r., IV CK 17/03, M. Prawn. 2007/14/791). W tym zatem zakresie stwierdzić należało, iż Sąd I instancji naruszył normę prawa materialnego w postaci powołanego przepisu art. 206 k.c. poprzez jej niezastosowanie do opisanego stanu faktycznego. Wskazane uchybienie zostało przy tym wzięte pod uwagę przez Sąd Odwoławczy z urzędu wobec jego niepowołania w zarzutach apelacji

Określając sposób korzystania przez strony z obu lokali Sąd Okręgowy miał na uwadze wskazania wynikające także z opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa E. S. co do charakteru wymienionych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności w określonych ułamkowo udziałach, ich nie tylko prawne lecz także możliwe funkcjonalne

wyodrębnienie ( a w istocie jedynie przywrócenie wskazanej odrębności), powierzchnie lokali, istniejące podłączenia instalacji elektrycznej, TV, informatycznej, alarmowej, informatycznej, do kamer i innych niezbędnych instalacji, istnienie w każdym z lokali łazienki, w jednym z nich pomieszczenia kuchennego z możliwością łatwego nadania takiego charakteru funkcyjnego pomieszczeniu w drugim z lokali, a w końcu nieznaczny zakres i koszt robót koniecznych do wykonania dla wskazanego przywrócenia funkcjonalnej odrębności wskazanych lokali. Sąd Okręgowy miał w tej mierze na uwadze, iż jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 września 1973r. (III CRN 188/73, OSNC 1974/11/183), podział rzeczy wspólnej do korzystania ( quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też - w braku takiego porozumienia- w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności). Ów tymczasowy charakter podziału quoad usum nie może pozostać bez wpływu na sposób jego przeprowadzenia. O ile bowiem wydatki związane z definitywnym podziałem rzeczy wspólnej w drodze zniesienia współwłasności znajdują merytoryczne uzasadnienie już w fakcie likwidacji stosunku współwłasności, o tyle wydatki takie związane z podziałem rzeczy wspólnej ąuoad usum wymagają ekonomicznego uzasadnienia, przemawiającego za celowością ich poniesienia mimo tymczasowego charakteru takiego podziału. Biorąc pod uwagę potwierdzony wnioskami opinii biegłej sądowej zakres i charakter niezbędnych do wykonania prac w celu przywrócenia lokalom ich funkcjonalnej pełnej odrębności w postaci zamurowania powstałego między lokalami otworu drzwiowego i zdemontowania drzwi wewnętrznych, otynkowania i pomalowania ściany, przy uwzględnieniu szacunkowej wartości wskazanych prac na poziomie 600- 650 zł., wskazanego wykonania prac instalacyjnych dla zapewnienia odrębności instalacji informatycznej, elektrycznej, alarmowej, przy wykorzystaniu istniejących podłączeń i urządzeń, którego łączny koszt nie powinien przekroczyć kwoty kilkuset złotych, uznał Sąd Okręgowy, że zachodzą przesłanki do określenia sposobu korzystania przez strony ze stanowiących przedmiot współwłasności lokali w drodze przyznania wnioskodawcom do wyłącznego korzystania lokalu oznaczonego numerem (...) o powierzchni 51,94 m.kw. zaś uczestnikom postępowania lokalu oznaczonego numerem (...) o powierzchni 74.76 m.kw. z równoczesnym upoważnieniem stron do wykonania na wspólny koszt w częściach po 1/ 2 prac w postaci zdemontowania istniejących drzwi i zamurowania otworu drzwi wewnętrznych pomiędzy lokalami, rozprowadzenia samodzielnych instalacji alarmowej, informatycznej, do kamer, elektrycznej i innych niezbędnych instalacji w każdym z wydzielonych do korzystania lokali.

W pozostałym zakresie sformułowany w apelacji, a uprzednio w postępowaniu przed Sądem I instancji, wniosek podlegał oddaleniu.

Jak wyżej wskazano podział ąuoad usum rzeczy wspólnej ma charakter tymczasowy, rodzi jedynie skutki obligacyjne, a zatem nie może ingerować w pozostałą- poza kwestią korzystania z rzeczy- sferę uprawnień i obowiązków współwłaścicieli. Rzecz jasna każdy ze współwłaścicieli może podejmować samodzielnie pewne czynności w stosunku do tych części rzeczy wspólnej, z których samodzielnie korzysta. W przypadku lokalu oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez korzystającego z niego współwłaściciela umowy użyczenia z osoba trzecią. Jednak skutki takiej umowy ograniczać będą się wyłącznie do jej stron; nie odniosą skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. W razie zbycia udziału we współwłasności nieruchomości przez współwłaściciela użyczającego lokal nabywca nie wejdzie w stosunek użyczenia, gdyż w odniesieniu do umowy użyczenia brak jest normy analogicznej do zawartej w art. 678 k.c. W odniesieniu zaś do zawarcia umowy najmu jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną wymagałaby ona uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli.

Tożsame względy zadecydowały o niedopuszczalności orzeczenia w ramach dokonanego podziału do korzystania lokali o zobowiązaniach stron wobec osób trzecich ( spółdzielni mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości wspólnej, dostawców mediów czy tez banku kredytującego).

Zważywszy na powyżej przedstawioną argumentację, na podstawie art. 386§ 1 k.p.c. dokonano weryfikacji orzeczenia Sądu Rejonowego, oddalając apelację w pozostałym zakresie z zastosowaniem przepisu art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 520§ 2 w związku z art. 391 § 1 i art. 13§ 2 k.p.c, stwierdzając sprzeczność interesów stron. Na zasądzone od uczestników koszty postępowania apelacyjnego składały się uiszczona przez wnioskodawców opłata sądowa od apelacji w kwocie 100 zł. oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika określone na podstawie § 2 ust. 1 i 2 i § 13 ust. 1 pkt. 1 w związku z §8 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).

W przedmiocie brakujących kosztów sądowych (przeprowadzenia w postępowaniu apelacyjnym dowodu z opinii biegłego) orzeczono na podstawie art. 83 ust. 2 w związku z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sadowych w sprawach cywilnych ( Dz. U.

Nr 163, poz. 1398 ze zm.) w związku z art. 520 § 1 i art. 391 § 1 k.p.c., obciążając strony tymi kosztami w częściach równych.