Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 19 września 2017r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków we Wrocławiu umorzył postępowanie co do kwoty 263,01 zł (pkt I); oddalił powództwo w pozostałym zakresie, z tym że wyrok co do W. H. (1) jest zaoczny (pkt II); oraz zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanej D. K. kwotę 2 417 zł kosztów procesu (pkt III).

Rozstrzygnięcie swoje Sąd Rejonowy wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 8 marca 2012 r. ogół właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) podjął uchwałę nr 2/2012 w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczo – finansowego i ustalenia wysokości opłat – zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2012 r. Zaliczka miesięczna na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością została ustalona na kwotę 1,34 zł za 1m ² powierzchni użytkowej lokalu, w tym:

a)  eksploatacja 0,55 zł za 1m ²;

b)  konserwacja 0,13 zł za 1 m ²;

c)  wynagrodzenie zarządcy 0,66 zł za 1 m ².

Plan finansowy na rok 2012 stanowiący załącznik do powyższej uchwały ustalił planowaną kwotę kosztów na poziomie 17.844,72 zł.

W dniu 6 marca 2013 r. ogół właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) podjął uchwałę nr 2/2013 w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczo – finansowego i ustalenia wysokości opłat – zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2013 r. Zaliczka miesięczna na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością została ustalona na kwotę 1,32 zł za 1m ² powierzchni użytkowej lokalu, w tym:

a)  eksploatacja 0,49 zł za 1m ²;

b)  konserwacja 0,17 zł za 1 m ²;

c)  wynagrodzenie zarządcy 0,66 zł za 1 m ².

Plan finansowy na rok 2013 stanowiący załącznik do powyższej uchwały ustalił planowaną kwotę kosztów na poziomie 17.714,24 zł.

W dniu 21 marca 2014 r. ogół właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) podjął uchwałę nr 2/2014 w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczo – finansowego i ustalenia wysokości opłat – zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2014 r. Zaliczka miesięczna na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością została ustalona na kwotę 1,35 zł za 1m ² powierzchni użytkowej lokalu, w tym:

a)  eksploatacja 0,52 zł za 1m ²;

b)  konserwacja 0,15 zł za 1 m ²;

c)  wynagrodzenie zarządcy 0,68 zł za 1 m ².

Plan finansowy na rok 2014 stanowiący załącznik do powyższej uchwały ustalił planowaną kwotę kosztów na poziomie 18.048,24 zł.

W dniu 23 marca 2015 r. ogół właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) podjął uchwałę nr 2/2015 w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczo – finansowego i ustalenia wysokości opłat – zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2012 r. Zaliczka miesięczna na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością została ustalona na kwotę 1,34 zł za 1m ² powierzchni użytkowej lokalu, w tym:

a)  eksploatacja 0,47 zł za 1m ²;

b)  konserwacja 0,19 zł za 1 m ²;

c)  wynagrodzenie zarządcy 0,68 zł za 1 m ².

Plan finansowy na rok 2015 stanowiący załącznik do powyższej uchwały ustalił planowaną kwotę kosztów na poziomie 17.794,51 zł.

Powódka sporządziła pismo datowane na 24 kwietnia 2015 r., adresowane do O. H. (1), w którym wezwała wskazaną osobę do zapłaty łącznej kwoty 5.874,35 zł, w terminie 7 dni.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2012-01-01 do 2015-10-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy - fundusz remontowy), sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M., dla rozrachunku O. H. (1), saldo zadłużenia wynosi 0 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2012-01-01 do 2015-10-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy: eksploatacja, fundusz remontowy, Gmina CO i CW, Gmina – Śmieci, Gmina – ZW, Ś., opłaty świadczenia, windykację należności głównej i pozostałych kosztów) sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M., dla rozrachunku O. H. (1), saldo zadłużenia wynosi 0 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2012-01-01 do 2015-10-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy: eksploatacja, Gmina CO i CW, Gmina – Śmieci, Gmina – ZW, Ś., opłaty świadczenia, windykację należności głównej i pozostałych kosztów) sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M., dla rozrachunku O. H. (1), saldo zadłużenia wynosi 0 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2015-09-01 do 2015-10-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy: fundusz remontowy) sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M., dla rozrachunku D. K., R. H. oraz W. H. (2), saldo zadłużenia wynosi 1.449,00 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2015-09-01 do 2015-10-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy: eksploatacja, Gmina CO i CW, Gmina – Śmieci, Gmina – ZW, Ś., opłaty, świadczenia, windykację należności głównej i pozostałych kosztów) sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M., dla rozrachunku D. K., R. H. oraz W. H. (2), saldo zadłużenia wynosi 7.201,22 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2015-09-01 do 2015-10-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy: eksploatacja, fundusz remontowy, Gmina CO i CW, Gmina – Śmieci, Gmina – ZW, Ś., opłaty, świadczenia, windykację należności głównej i pozostałych kosztów) sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M., dla rozrachunku D. K., R. H. oraz W. H. (2), saldo zadłużenia wynosi 8.650,22 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2015-10-01 do 2016-01-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy - eksploatacja, fundusz remontowy, Gmina CO i CW, Gmina – Śmieci, Gmina – ZW, Ś., opłaty, świadczenia, windykację należności głównej i pozostałych kosztów), sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M. i Zastępcę Głównego Księgowego J. R., dla rozrachunku D. K., R. H. oraz W. H. (2), saldo zadłużenia wynosi 10.037,75 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2015-10-01 do 2016-01-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy - eksploatacja, opłaty, świadczenia), sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M. i Zastępcę Głównego Księgowego J. R., dla rozrachunku D. K., R. H. oraz W. H. (2), saldo zadłużenia wynosi 8.494,25 zł.

Zgodnie z treścią dokumentu zatytułowanego „Kartoteka finansowa za okres od 2015-10-01 do 2016-01-31”, (sporządzonego w oparciu o rejestr pomocniczy – fundusz remontowy), sporządzonego przez Głównego Księgowego B. M. i Zastępcę Głównego Księgowego J. R., dla rozrachunku D. K., R. H. oraz W. H. (2), saldo zadłużenia wynosi 1.543,50 zł.

Pozwani D. K., R. H. oraz W. H. (2), w oparciu o postanowienie Sądu z dnia 25 lipca 2013 r. (I Ns 488/13) nabyli spadek po zmarłym w dniu 9 listopada 2012 r. O. H. (1), każde z nich po 1/3 części wprost.

Dnia 17 listopada 2015 r., przed notariuszem C. S., P. H. złożył oświadczenie o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza, po zmarłym 22 maja 2015 r. we W. ojca, R. H.. Jego spadkobiercami byli ponadto E. H., K. H., M. H. i O. H. (2). Postanowieniem z dnia 16 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu Wydział III Rodzinny i Nieletnich zezwolił (w pkt I) M. H. na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zakres zarządu majątkiem małoletnich M. H., K. H. i O. H. (2), a polegającej na złożeniu oświadczeń w przedmiocie odrzucenia przez małoletnich spadku po R. H..

Powódka sporządziła zawiadomienie o zmianie opłat z dnia 3 lipca 2014 r., skierowane do O. H. (1), wskazując że ich łączna wysokość dla lokalu nr (...) położonego we W. przy Al. (...), wyniosła 462,51 zł. Następne zawiadomienie wskazywały na ich ustalenie na poziomie:

- 434,53 zł (od dnia 1 października 2014 r.);

- 460,99 zł (od dnia 1 czerwca 2014 r.);

- 500,51 zł (od dnia 1 marca 2015 r.);

- 462,51 zł (od dnia 1 października 2015 r.);

- 468,47 zł (od dnia 1 marca 2016 r.).

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd wskazał, iż po sprecyzowaniu żądania powódka domagała się zasądzenia kwoty 10.037,75 zł wraz odsetkami ustawowymi liczonymi od poszczególnych kwot, która to stanowiła zadłużenie pozwanych za okres od 1 stycznia 2012 r. do 31 października 2015 r. z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Kwestią sporną była wysokość i sposób naliczania przez stronę powodową opłat eksploatacyjnych z tytułu korzystania z lokalu, a także kwestia przedawnienia roszczeń.

Sąd wskazał, iż zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z treści art. 12 ust. 2 cytowanej ustawy wynika także, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów.

Sąd stwierdził, że przedłożone przez stronę powodową dokumenty nie pozwalają stwierdzić, że żądana kwota stanowi zadłużenie pozwanych z tytułu zaległych kosztów zarządu nad nieruchomością wspólną. Sąd wskazał, iż na poparcie swoich żądań powódka przedłożyła szereg dokumentów obejmujących m.in.: uchwały za okres od 2012 do 2015 r. w przedmiocie przyjęcia rocznego planu gospodarczo – finansowego i ustalenia opłat – zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z planami finansowymi, kartoteki finansowe za okresy od 1 stycznia 2012 r. do 31 października 2015 r., a także za okresy od 1 września 2015 r. do 31 października 2015 r. i od 1 października 2015 r. do 31 stycznia 2016 r. Powyższe dokumenty wskazały jedynie, że należności z tytułu opłat eksploatacyjnych zostały ustalone w określonej wysokości. Nie zawierały w sobie natomiast żadnego algorytmu, ani innych informacji pozwalających ustalić sposób obliczenia wysokości opłat. Nadto w przedłożonych kartotekach występują sprzeczności. W dokumencie zatytułowanym „Kartoteka finansowa za okres 2015-09-01 do 2015-10-31” prowadzonej na podstawie rejestrów pomocniczych: Eksploatacja, Gmina – CO i CW, Gmina – Śmierci, Gmina – ZW, Ś., Opłaty, Świadczenia, Windykacja – należność główna, Windykacja – pozostałe kwoty, saldo wynosi 7.201,22 zł. Stosowanie zaś do dokumentu obejmującego te same rejestry lecz dłuższy okres czasowy – od 2012-01-01 do 2015-10-31 – saldo wynosi 0. Sąd wskazał, iż regulacja przewidziana w art. 15 ustawy o własności lokali przewiduje, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Nadto art. 14 ustawy, który wylicza przykładowe elementy, składające się na koszty zarządu. Zaliczki są ustalane przez właścicieli w stosownej uchwale lub w umowie (o której mowa w art. 18 ust. l ) o powołaniu zarządcy. Strona powodowa wskazała i załączyła do pozwu uchwały z lat 2012 – 2015 wraz załącznikami obejmującymi plany gospodarcze na poszczególne lata oraz wykazami opłat miesięcznych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu Rejonowego, z treści tych dokumentów nie sposób wywieść, w jakiej wysokości koszty zarządu powinni ponosić pozwani. Sąd wskazał iż nie jest jego rolą dokonywanie matematycznych obliczeń za powoda. Strona powodowa nie wskazała też innego zdarzenia prawnego, z którego ma wynikać wysokość i charakter obowiązku pozwanych. W związku z tym, iż w materiale dowodowym sprawy brak jest dowodu wskazującego na istnienie i wysokość obowiązku, o którym stanowi art. 15 ustawy, Sąd uznał, że okoliczność ta nie została udowodniona i na tej podstawie nie można było zasądzić od pozwanych dochodzonej kwoty.

Odnosząc się natomiast do kwestii przedawnienia Sąd wskazał, iż zaliczki na pokrycie kosztów zarządu utrzymania nieruchomości wspólnej stanowią świadczenie okresowe w związku z powyższym zastosowanie znajdzie 3 letni termin przedawnienia (art. 118 k.c.), a zatem roszczenia powódki powstałe przed 20 października 2012 r. uległy przedawnieniu, jednakże ze względu na niemożliwość ustalenia poszczególnych kwot zadłużenia, Sąd nie dokonał ustaleń w jakim zakresie okres ten odpowiada żądaniu pozwu kwotowo.

Z uwagi na fakt, iż pozwany W. H. (2) nie złożył odpowiedzi na pozew, nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę pomimo prawidłowego zawiadomienia, nie złożył żadnych wyjaśnień w sprawie ani nie żądał przeprowadzenia rozprawy w swej nieobecności, dlatego też Sąd w stosunku do niego Sąd wydał wyrok zaoczny.

Ponadto skoro strona powodowa cofnęła pozew w części, Sąd na podstawie art. 203 k.p.c. w zw. art. 355 k.p.c., orzekł jak w pkt I orzeczenia umarzając postępowanie co do kwoty 263,01 zł.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c..

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona powodowa zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego w zakresie pkt II i pkt III, oraz wniosła o zmianę wyroku w pkt II poprzez solidarne zasądzenie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwoty 10037,75 zł wraz ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot i dat wskazanych w apelacji. Nadto strona powodowa wniosła o o zasądzenie solidarnie od pozwanych odsetek od świadczenia spełnionego po ustawowym terminie liczonych od kwot wskazanych w apelacji. Wniosła również o zmianę pkt III poprzez solidarne zasądzenie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwoty 2937 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego; a także o solidarne zasądzenie od pozwanych zwrotu kosztów sądowych w postępowaniu apelacyjnym, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Strona powodowa w apelacji zarzuciła:

1. naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie a przez to uznanie, iż pozwani jako spadkobiercy ustawowi zmarłego spadkodawcy O. H. (1) nie mają na podstawie art. 12.2 w zw. z art. 13.1, art. 14, art. 15 i art. 30.2 pkt 1 ustawy o własności lokalu ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, opłat za media jak i pozostałych których katalog otwarty ustawodawca zawarł w art. 14 powołanej ustawy;

2. naruszenie prawa procesowego, a które to miało bezpośredni wpływ na wydane orzeczenie, a polegające na przekroczeniu swobodnej oceny materiału dowodowego w sprawie (art. 233§1 i 2 k.p.c.) i błędne uznanie przez Sąd I instnacji, że strona powodowa zgodnie z zasadą kontradyktoryjności (art. 6 k.c.) nie udowodniła faktu, z którego wywodzi skutki prawne;

3. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonych w aktach sprawy dowodów i wydanymi przez ten Sąd postanowieniami.

Strona powodowa podniosła, iż złożyła dowody wskazujące na wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wskazała, iż do września 2015r. pozwani nie ujawnili faktu nabycia lokalu u powodowej wspólnoty. Strona powodowa powzięła wiadomość, iż krąg spadkobierców został ustalony we wrześniu 2015., a odpis postanowienia sądu spadku, Sąd na jej wniosek doręczył 19 października 2015r. Wówczas wprowadzono spadkobierców jako właścicieli, z tych też względów w okresie od stycznia 2012 do października 2015 saldo rejestrów pomocniczych wskazuje 0. Do listopada kartoteki te prowadzono na nazwisko zmarłego O. H. (1) i wskazują zadłużenie. Od chwili jego śmierci spadkobiercy nie pokrywają kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Strona apelująca podniosła, iż nie podejmuje żadnych innych decyzji jak uchwały, ustalając w ten sposób wysokość kosztów, które biorąc pod uwagę udział lub powierzchnię lokalu, pozwani mają pokrywać każdego miesiąca.

Strona powodowa podniosła, iż żądanie pozwu nie było przedawnione (art. 118 k.c.), ewentualnie poza żądaniem zasądzenia odsetek ustawowych od kwoty 359,22 zł za (...) oraz 440,04 za 10/2012r.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Na wstępie należało wskazać, iż strona powodowa złożyła dwukrotnie tożsamą w swej treści apelację, co jednak nie zmieniało faktu, że mamy do czynienia wciąż z jednym środkiem zaskarżenia jaki podlegał rozpoznaniu przez Sąd II instancji. Wskazywał na to już Sąd Okręgowy w postanowieniu z 25 września 2018r. (II Cz 1426/18).

Odnosząc się do wywiedzionego środka zaskarżenia Sąd II instancji uznał, iż nie zasługiwał on na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, że strona powodowa wbrew obciążającemu ja obowiązkowi w tym zakresie nie udowodniła, iż dochodzona pozwem kwota jej przysługuje. Odmienne przekonanie apelującej nie znajdowało oparcia w zaoferowanym materiale dowodowy, który Sąd Rejonowy ocenił prawidłowo nie dopuszczając się uchybień w zakresie art. 233§1 k.p.c. Ostateczne wnioski Sądu I instancji są również konsekwencją prawidłowo zastosowanych przepisów prawa materialnego, które Sąd Okręgowy także podziela. W ocenie Sądu Okręgowego twierdzenia strony powodowej, że prawidłowa ocena w sprawie materiału dowodowego prowadzić winna do odmiennej oceny żądania pozwu jest jedynie wyrazem własnej oceny dowodów, korzystnej dla siebie, ale nie znajdującej pokrycia w faktycznie zaoferowanym materiale dowodowym, jego charakterze. Sąd Rejonowy wnikliwie rozważył zgromadzone dowody i oceniając je całościowo doszedł do trafnych wniosków w zakresie zasadności żądania pozwu. Wbrew stanowisku powodowej Wspólnoty przedłożone dokumenty nie były wystarczające dla uwzględnienia żądania pozwu.

W przedmiotowej sprawie strona powodowa dochodziła od pozwanych ostatecznie (po częściowym cofnięciu pozwu) zapłaty kwoty 10.037,75 zł z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, opłat za media i fundusz remontowy za okres od lutego 2014r. do października 2015r. wraz ze skapitalizowanymi odsetkami, a także należności na fundusz remontowy za okres od maja 2011 do października 2015r wraz ze skapitalizowanymi odsetkami.

Uszło zupełnie uwagi strony powodowej, iż zakres żądania pozwu obejmuje należności powstałe tak po, jak i częściowo również przed śmiercią O. H. (1), który to zmarł w listopadzie 2012r., a spadkobiercami którego pozostają pozwani. O ile zatem za zobowiązania O. H. (1) stanowiące dług spadkowy, wszyscy spadkobiercy odpowiadają solidarnie, o tyle od daty nabycia lokalu w drodze spadkobrania pozwani odpowiadają za należności względem powodowej wspólnoty stosownie do posiadanych udziałów we współwłasności lokalu (po 1/3). Powodowa Wspólnota występując z roszczeniem wadliwie zatem uczyniła zobowiązanie pozwanych w całości solidarnym. Bliższa analiza w tym zakresie była w tym miejscu zbędna, zważywszy, iż roszczenia strony powodowej obejmujące okres przed 19 października 2012r. uległy przedawnieniu (art. 118 k.c.). Sąd Rejonowy słusznie uznał, że świadczenie z tytułu zaliczek uiszczanych tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest świadczeniem okresowym, które przedawnia się po upływie 3 lat od dnia wymagalności ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. w sprawie V CSK 133/08). Tym samym należy stwierdzić, że roszczenia dochodzone pozwem, powstałe i wymagalne wcześniej niż 3 lata przed dniem wniesienia pozwu do sądu (19 października 2015r), uległy już przedawnieniu i wobec podniesionego zarzutu przedawnienia nie mogą być uwzględnione. Ogólnikowy zarzut strony powodowej, iż do przedawnienia nie doszło, bez przytoczenia jakiejkolwiek argumentacji - uznać należało za zupełnie bezzasadny.

Co za tym idzie strona powodowa domagać się mogła wyłącznie należności nieprzedawnionych, a więc powstałych i wymagalnych po 19 października 2012r., tym niemniej brak było podstaw do uwzględnienia żądania pozwu i w tym zakresie, bowiem nie zostało ono wykazane (art. 6 k.c.).

Wskazać należy, iż zakres postępowania dowodowego wyznaczają z jednej strony okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia, z drugiej skutecznie podjęta przez strony inicjatywa dowodowa. Sąd nie jest zobowiązany do poszukiwania dowodów na okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia oraz do prowadzenia postępowania dowodowego w celu ich wyjaśnienia. Ciężar dowodzenia spoczywa na tym, kto wywodzi z danej okoliczności skutki prawne (art. 6 k.c.), a obowiązek przedstawienia dowodów skierowany jest do stron (art. 232 k.p.c.). Przedmiotem dowodu są okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.). Kryterium określone w tym przepisie ma charakter obiektywny. O tym, czy dana okoliczność jest istotna dla rozstrzygnięcia nie decyduje wola strony, a także to, na jakiej podstawie faktycznej konstruuje ona swoje roszczenie, lecz przepisy prawa materialnego określające jakie okoliczności przesądzają o istnieniu jego roszczenia i o jego wysokości. Tylko w tym zakresie istnieje obowiązek sądu przeprowadzenia postępowania dowodowego.

Żądanie pozwu oparte zostało na przepisach ustawy o własności lokali, jej też zatem regulacje między innymi wyznaczały okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.) na właścicielach lokali spoczywa obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Koszty te ustawodawca określił mianem "kosztów zarządu" (art. 13 ust. 1 u.w.l.). W art. 14 u.w.l wymieniono podstawowe wydatki składające się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a wśród nich wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Te rodzaje kosztów zostały w art. 14 u.w.l. wymienione jedynie przykładowo. Natomiast do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 u.w.l., jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dodać tu też trzeba, iż w art. 14 u.w.l. wymieniono między innymi wydatki na remonty. W orzecznictwie zwrócono uwagę, iż wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym, przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r. V CSK 367/09). Jakkolwiek status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali, nie może być wątpliwości, że zgromadzone na nim środki są uiszczane przez właścicieli w ramach realizacji obowiązku ponoszenia przez nich kosztów zarządu (art. 14 pkt 1 u.w.l.).

Z art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l. wprost wynika, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Oznacza to, że w tej kategorii czynności mieści się decyzja o wysokości wpłat na poszczególne elementy składające się na koszty zarządu nieruchomością wspólną a także fundusz remontowy i musi być ona wyrażona w uchwale. Rozwiązanie przeciwne oznaczałoby, że właściciele mieliby wpływ na decyzje podejmowane w tym przedmiocie jedynie poprzez wybór zarządu, który swobodnie decydowałby o wysokości wpłacanych kwot. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi. Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga więc stałego dopływu tych środków w zaplanowanej wysokości. W tym celu ustawodawca wprowadził obowiązek uiszczania comiesięcznych zaliczek (art. 15 u.w.l.) Ma on charakter bezwzględnie obowiązujący w tym sensie, że właściciele nie mogą wyeliminować tej formy ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zastąpić jej innymi rozwiązaniami.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dla ustalenia obciążeń poszczególnych właścicieli zaliczkami na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną - musi być znana wysokość ich udziału i stawka zaliczki, jaką uiszczać mają właściciele. Stawka ta powinna zaś być ustalana w uchwale w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, gdyż wpłacana przez właścicieli lokali zaliczka ma służyć pokryciu tylko takich kosztów.

Strona powodowa przedłożyła uchwały jedynie dotyczące okresu objętego pozwem w przedmiocie przyjęcia rocznego planu gospodarczo finansowego i ustalania wysokości opłat – zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną za 1m ² powierzchni użytkowej lokalu, na które to koszty składała opłata eksploatacja, konserwacja oraz wynagrodzenie zarządcy, które szczegółowo wyartykułowano w załącznikach do uchwał. Strona powodowa wykazała zatem złożonymi dokumentami (uchwałami) wysokość zaliczek na wyżej wymienione koszty zarządu (wynoszące w 2014r. 1,35 zł za m kw. czyli 85,05 zł miesięcznie, w 2015r. 1,34 zł za m kw. czyli 84,42 zł miesięcznie ). Co do zasady zatem wysokość obciążeń jedynie w powyższym zakresie została wykazana, co nie przesądza jednak zasadności powództwa, o czym jeszcze w dalszej części uzasadnienia.

Strona powodowa nie przedłożyła natomiast żadnej uchwały z której wynikałoby utworzenie w powodowej wspólnocie funduszu remontowego i wysokość zaliczek na ten cel ustalonych. Co za tym idzie brak było podstaw już co do zasady do uwzględnienia żądania w tym zakresie, zawyżywszy, iż pozwana od początku postępowania kwestionowała zasadność roszczeń podnosząc brak ich udowodnienia.

Dalej wskazać trzeba, iż przedmiotem zadania pozwu stały się również opłaty za media (CO, CW, ZM., ścieki, śmieci). Należności z tego tytułu nie zostały wyodrębnione kwotowo z sumy żądanej pozwem, a jedynie określone zostały ogólnie jako jej składowa. Jednocześnie w uzasadnieniu pozwu jak i dalszych pism procesowych strona powodowa w żaden sposób nie rozwinęła tej kwestii wciąż argumentując zasadność żądania pozwu w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do jakich jednak koszty zużycia mediów w poszczególnych lokalach już nie należą. Do kosztów tych zaliczyć można jedynie koszty zużytych mediów w ramach nieruchomości wspólnej, przy czym przedłożone uchwały obejmują jedynie w ustalonej zaliczce na koszty zarządu – zużycie energie elektrycznej w nieruchomości wspólnej. W okolicznościach tej sprawy w świetle twierdzeń pozwu, w tym między innymi pisma powódki datowanego na 22 marca 2016r. wynika, iż dochodzone przez nią opłaty za media i wywód śmieci dotyczą tak części wspólnych jak i lokalu pozwanych, nie wiadomo jednak w jakim zakresie.

Wskazać należy, iż w celu wykonania jakiegokolwiek rozliczenia we wspólnocie musi być prowadzona ewidencja i podany sposób jej prowadzenia oraz sposób wykonywania rozliczeń - tzw. regulamin rozliczeń we wspólnocie. Ustawodawca jasno określił w art. 22 ust. 3 pkt 10 uwl, kto ustala zakres i sposób prowadzenia ewidencji oraz rozliczeń we wspólnotach mieszkaniowych. Ani zarząd wspólnoty, ani administrator nie mają prawa narzucić zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (za media zużyte w lokalach właścicieli lokali). Takie prawo mają tylko właściciele lokali, a nawet mają obowiązek wynikający z art. 27 uwl. Zarząd wspólnoty, jak również zatrudniony przez zarząd administrator powinien postępować zgodnie z przepisami uwl i innymi przepisami prawnymi oraz wykonywać uchwały podjęte przez właścicieli lokali.

Powodowa wspólnota twierdzi, iż ponosi koszty nie tylko związane z eksploatacją części wspólnych ale także z dostarczeniem i korzystaniem przez poszczególne lokale z mediów (co, zimna woda) i wywozem nieczystości stałych. Umowy zatem o dostawę mediów czy odbiór nieczystości stałych podpisane zostały przez wspólnotę z dostawcami mediów – co do wspólnych części jak i poszczególnych lokali. Na postawie tych umów dostawcy mediów rozliczają się za dostarczone do wspólnoty i lokali media ale rozliczają się ze wspólnotą. Opłaty płacone przez właścicieli są opłatami zaliczkowymi i podlegają rozliczeniu. Rozliczenie kosztów usług komunalnych ma dwa podstawowe aspekty tj. ustalenie sposobu rozdziału kosztów rzeczywistych na poszczególne lokale oraz dokonanie stosownych rozliczeń oraz porównanie rzeczywistych kosztów usług dla każdego lokalu z należnymi zaliczkami i wykazanie różnic w rozrachunkach z właścicielami lokali oraz w przychodach wspólnoty. Wobec powyższego właściciele lokali w drodze uchwały winni określić w jaki sposób i przy użyciu jakich kluczy podziałowych będą rozliczane poszczególne świadczenia. Obowiązek rozliczenia się wspólnoty z właścicielami lokali z tytułu kosztów dostarczania mediów czy wywozu nieczystości stałych jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa (np. z ustawy praw energetyczne, z ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Wykluczony jest dowolny sposób dokonywania rozliczeń przez zarząd czy administratora, winien być on ustalony i przyjęty przez właścicieli w drodze uchwały.

Sposób rozliczeń mediów i wywozu nieczystości stałych w powodowej wspólnocie nie znalazł skonkretyzowania w postępowaniu sądowym ani w regulaminie ani w żaden inny sposób, co za tym idzie wysokość ustalonych zaliczek w notach obciążeniowych pozwanych nie poddawała się jakiejkolwiek weryfikacji, tym samym nie można było żądania w tym zakresie uznać za udowodnionego a tym samym uzasadnionego. Istotnym jest przy tym, iż pozwana od początku postępowania zarzucała brak przedstawienia przez stronę powodową sposobu rozliczenia opłat w tym zakresie, co nie spotkało się to jednak z właściwą reakcją strony powodowej. Ani jeden z przedłożonych dokumentów nie pozwala ustalić na jakiej podstawie określone należności zostały przypisane pozwanym w związku z przynależnym do nich lokalem – a uwidocznione w naliczeniach opłat. Co więcej zawiadomienia o wysokości opłat dotyczą okresu od 2014r., a zatem z wcześniejszego okresu którego również dotyczy żądanie pozwu brak w ogóle jakichkolwiek wskazań dotyczących wysokości poszczególnych opłat za media. Wszystkie te opłaty zostały ujęte w globalnej kwocie dochodzonej pozwem, jak też ogólnych kwotach naliczanych pozwanym miesięcznie w kartotekach finansowych. Ich pewne uszczegółowienie w zawiadomieniach od 2014r. nie pozwala jednocześnie na weryfikację prawidłowości ich ustalenia. W świetle powyższego brak było podstaw do przyjęcia zasadności tych roszczeń, kwotowo nawet nie wyodrębnionych z kwoty pozwu. Sąd Okręgowy nie kwestionuje, iż wspólnota poniosła określone koszty w związku z dostawą mediów czy wywozem nieczystości stałych i niewątpliwie w pewnym zakresie winny one obciążyć pozwanych. Niemniej jednak nie może się to odbywać w sposób dowolny i w żaden sposób nieskonkretyzowany. Pozwani będąc członkami wspólnoty muszą niewątpliwie dostosować się do zasad panujących we wspólnocie, w tym zasad jakim wspólnota poddała się w zakresie rozliczania za pobierane przez jej członków media czy wywóz nieczystości stałych. Zasady te jednak muszą być im nie tylko znane, ale i w ogóle w sposób prawidłowy ustalone. Właściciele lokali mając prawo znać zasady obciążania ich kosztami, co daje im możliwość ich kontroli. Strona powodowa pozwanych a tym samym i Sądu takiej możliwości pozbawiła, nie przedstawiając mechanizmu (do tego przyjętego przez wspólnotę) dokonanych rozliczeń w powyższym zakresie.

Ostatecznie w tej sprawie nie było podstaw do uwzględnienia żądania pozwu w jakimkolwiek zakresie, także i w odniesieniu do dochodzonych kosztów zarządu a uwidocznionych w przedłożonych uchwałach.

Zauważa Sąd Okręgowy, iż powodowa wspólnota dla wykazania zasadności żądania przedłożyła kartoteki finansowe tyczące się okresu objętego pozwem, w tym:

- w wariancie sumarycznym obejmującym ( eksploatację, fundusz remontowy, Gmina C. i CW, G. Ś., śmieci, Gmina ZW., opłaty, świadczenia, windykacja należność główna, windykacja pozostałe koszty),

- w wariancie obejmującym wszystkie wyżej wskazane należności poza funduszem remontowym;

- oraz w wariancie uwzględniającym tylko fundusz remontowy.

W żadnej z tych kartotek nie dokonano rozbicia kwotowego poszczególnych należności , ujmując je sumarycznie. Jak wskazywano wyżej, nie pozwalało to zatem na wyodrębnienie poszczególnych zobowiązań z kwoty globalnego zobowiązania. Co więcej jak wyżej argumentowano zaoferowane dowody nie pozwoliły na uwzględnienie roszczeń z tytułu funduszu remontowego i opłat za media. Skutkuje to uznaniem, iż strona powodowa nie wykazała zasadności naliczenia ujętych w kartotekach miesięcznych obciążeń (powyżej 400 zł), a co najwyżej w zakresie kosztów zarządu, które jak wyżej wskazywano oscylowały w granicach 80 zł. Nie można zatem przyjąć, iż za okres nieprzedawniony zostało wygenerowane po stronie pozwanych zadłużenie ujęte w kartotekach. Skoro zatem w marcu 2014r. pozwani uiścili na rzecz wspólnoty kwotę 6113,40 zł to należało uznać, iż pokryła zobowiązania z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od października 2012r. do października 2015r. z nawiązką, tym bardziej, iż rzeczona kwota nie została zaliczona na pewno na fundusz remontowy, skoro w kartotece stricte tego funduszu się tyczącej tejże wpłaty nie uwzględniono. Strona powodowa nie wskazała w jaki dokładnie sposób zarachowała powyższą wpłatę, tym samym nie sposób zaliczać ją aktualnie na należności jakich zasadności nie wykazano, co cały czas podnosiła pozwana.

Zauważa Sąd Okręgowy, iż wskazanie sumarycznej kwoty żądania pozwu nie daje odpowiedzi w jaki sposób kwoty poszczególnych należności ustalono ani też nie czyni ich zasadnymi. Jak stwierdził Sąd Najwyższy błędny jest pogląd, iż o zakresie poszukiwanej ochrony prawnej w każdym wypadku decyduje wysokość dochodzonej sumy, bowiem znaczenie ma nie tylko końcowa cyfra żądania, lecz przesłanki faktyczne, na jakich jest ono oparte (por. wyrok SN z 1965.04.21 II CR 92/65, wyrok SN z 1965.12.18 III CR 316/64). Strona powodowa dochodząc pozwem określonej kwoty, na która składały się należności z różnych tytułów winna była wykazać, że każda z tych należności przysługuje jej nie tylko co do zasady ale i co do wysokości, nie znajdując przy tym pokrycia w uzyskanych wpłatach - czemu uchybiono. Okoliczność, iż właściciel lokalu obowiązany jest ustawowo do ponoszenia określonych należność na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, nie oznacza iż może ona kształtować je dowolnie, jak już wyżej wskazywał Sąd Okręgowy.

Zasadnie zatem Sąd Rejonowy powództwo oddalił, nie dopuszczając się naruszeń tak w zakresie prawa materialnego jak i regulacji procesowych przywołanych w apelacji.

Końcowo trzeba wskazać, iż niezrozumiałym był zarzut powodowej Wspólnoty, iż Sąd Rejonowy nie rozstrzygnął w stosunku do pozwanych P. i H. H., zważywszy, iż nie zostali ono w sprawie pozwani, a zostali oni jedynie zawiadomieni o możliwości wstąpienia w charakterze interwenientów ubocznych, z jakiej to możliwości nie skorzystali.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. orzekł jak w punkcie I sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego (pkt II sentencji) znalazło oparcie w przepisie art. 98 kpc. Strona powodowa przegrała w zakresie wywiedzionej apelacji, tym samym pozwanej należały się koszty poniesione w instancji odwoławczej o zasądzenie których reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wniosła w odpowiedzi na apelację. Na koszty te złożyły się koszty zastępstwa procesowego w stawce minimalnej określonej w §2 pkt 5 w zw. z§10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2016r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

SSO Małgorzata Dasiewicz-Kowalczyk SSO Beata Burian SSO Monika Kuźniar