Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 listopada 2021 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SO Małgorzata Dasiewicz-Kowalczyk

:Protokolant: Grzegorz Kruszelnicki

po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2021 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa J. S.

przeciwko Gminie W.

o ustalenie

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu

z dnia 16 listopada 2020 r.

sygn. akt VIII C 1405/19

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że powództwo oddala; zmienia go również w punkcie II w ten sposób, że zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej 270 zł kosztów procesu;

II.  zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej 235 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Małgorzata Dasiewicz-Kowalczyk

Sygn. akt II Ca 2754/20

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 listopada 2020r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu ustalił, że wypowiedzenie przez stronę pozwaną Gminę W. umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. dokonane wobec powódki J. S. pismem z dnia 26 lipca 2019r. jest bezskuteczne (pkt I) oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki 56 zł kosztów procesu (pkt II).

Rozstrzygnięcie swoje Sąd Rejonowy wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 10 kwietnia 1995 r. strona pozwana Gmina W. zawarła z K. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W.. Dnia 1 marca 2010 r. najemca lokalu wraz z powódką – żoną J. S. złożyli stronie pozwanej pisemne oświadczenie, że po odbyciu kary pozbawienia wolności przez K. S. odebrali klucze do lokalu od I. K. w dniu 10 lutego 2010 r. Powódka zamieszkała w przedmiotowym lokalu 8 marca 2011 r. Opłaty za lokal przy ul. (...) we W. nie były regulowane. W dniu 29 grudnia 2011 r. Gmina W. wezwała K. S. do uregulowania zadłużenia wynoszącego na dzień 31 października 2011 r. kwotę 23.115,17 zł, w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. W wezwaniu nie zostało określone od jakiej daty naliczone jest zadłużenie.

Gmina W. informowała najemcę o wysokościach opłat tytułem czynszu i mediów:

- pismem z dnia 8 lutego 2012 r., odebranym przez J. S., zawiadomiła o zmianie opłat niezależnych od wynajmującego i wysokości czynszu,

- pismem z dnia 1 listopada 2013 r., odebranym przez J. S., zawiadomiła o rozliczeniu kosztów,

- pismem z dnia 31 stycznia 2014 r., odebranym przez J. S., zawiadomiła o zmianie opłat niezależnych od wynajmującego i wysokości czynszu,

- pismem z dnia 1 kwietnia 2015 r. , odebranym przez J. S., zawiadomiła o rozliczeniu kosztów,

- pismem z dnia 5 lutego 2017 r. , odebranym przez J. S., zawiadomiła o zmianie opłat niezależnych od wynajmującego i wysokości czynszu.

W dniu 9 stycznia 2013 r. ówczesny najemca K. S. wraz z małżonką J. S. podpisali z Gminą W. porozumienie, które następnie w dniu 12 marca 2013 r. zostało zerwane z uwagi na nieopłacenie pierwszej umówionej raty. Najemca w 2013 r. złożył wniosek o ulgę w spłacie naliczonych zaległości pieniężnych. W dniu 1 września 2017 r. zmarł najemca lokalu, K. S.. Powódka dnia 11 września 2017 r. oświadczyła przed notariuszem M. R., że odrzuca spadek po zmarłym mężu. Powódka J. S. w dniu 4 kwietnia 2018 r. zawarła ze stroną pozwaną aneks nr (...) r. do umowy najmu z dnia 10 kwietnia 1995 r., w którego treści wskazano, że wstępuje ona po zmarłym mężu w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) we W. (§ 1). Zgodnie z § 4 aneksu jego postanowienia obowiązują od dnia podpisania, przy czym umowa łączy strony od daty wstąpienia najemcy w stosunek najmu lokalu, tj. od dnia 1 września 2017 r. Począwszy od 20 kwietnia 2018 r. Gmina W. kierowała zawiadomienia o zmianie opłat bezpośrednio do powódki J. S.. Powódka w okresie od miesiąca maja 2016 r. do miesiąca lipca 2019 r. dokonała następujących wpłat: 500 zł w dniu 23 stycznia 2018 r., 500 zł w dniu 20 kwietnia 2018 r.

W dniu 14 marca 2019 r. strona pozwana skierowała do powódki wezwanie do zapłaty kwoty 57.043,61 zł (należność główna według stanu na 31 grudnia 2018 r.) wraz z odsetkami ustawowymi tytułem zaległych należności za najem lokalu nr (...) przy ul. (...) we W. wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zadłużenia - pod rygorem wypowiedzenia stosunku najmu. Wezwanie odebrała w dniu 28 marca 2019 r. B. W., sąsiadka powódki, która przekazała powódce to pismo. Pismem z dnia 22 marca 2019 r. zaadresowanym do K. S. strona pozwana wezwała do zapłaty zaległych należności pieniężnych przysługujących Gminie W. z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego w wysokości 57.784,49 zł (należność główna na dzień 28 lutego 2019 r.) wraz z odsetkami ustawowymi w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Dnia 23 maja 2019 r. strona pozwana wezwała powódkę J. S. do zapłaty należności pieniężnych tytułem korzystania z lokalu przy ul. (...) we W., które na dzień 30 kwietnia 2019 r. wynosiły 58.525,37 zł. Strona pozwana pismem z dnia 19 lipca 2019 r. skierowanym do K. S. poinformowała, że od dnia 1 kwietnia do dnia 30 czerwca 2019 r. nie odnotowała wymaganych bieżących opłat tytułem korzystania z lokalu. W dniu 26 lipca 2019 r. strona pozwana skierowała do powódki wypowiedzenie umowy najmu przedmiotowego lokalu ze skutkiem prawnym na dzień 30 września 2019 r., wskazując jako przyczynę zwłokę z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego, która przekroczyła trzy pełne okresy płatności. Jednocześnie w związku z powyższym zobowiązano powódkę do opróżnienia lokalu, opuszczenia, odnowienia i przekazania stronie pozwanej w terminie 7 do od daty ustania stosunku najmu.

Po wypowiedzeniu przedmiotowej umowy powódka dokonała następujących wpłat na poczet bieżących opłat: 372,48 zł w dniu 21 sierpnia 2019 r., 372,48 zł w dniu 17 września 2019 r., 372,48 zł w dniu 8 października 2019 r. Zaległość w opłatach naliczona przez Gminę W. za okres od listopada 2011 r. do 31 grudnia 2018 r. wyniosła 33.928,44 zł należności głównej (i 10.282,37 zł odsetek), a za okres od listopada 2011 r. do 30 września 2019 r. – 36.525,60 zł należności głównej i 12.145,70 zł odsetek.

Przy tak poczynionych ustaleniach Sąd uznał powództwo za zasadne .

W ocenie Sądu powódka posiada interes prawny w wystąpieniu z powództwem o ustalenie, pozostaje bowiem w niepewności co do swojej sytuacji prawnej, zaś ustalenie czy umowa najmu została jej skutecznie wypowiedziana pozwoli ten stan niepewności usunąć.

Sąd wskazał iż w świetle art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego aby oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego było skuteczne – musi istnieć zaległość w opłatach za mieszkanie za trzy pełne okresy płatności, a ponadto wypowiedzenie musi zostać poprzedzone doręczonym prawidłowo uprzedzeniem na piśmie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W sprawie nie było sporne, że istniała zaległość w opłatach za mieszkanie przekraczająca trzy pełne okresy płatności. Sama powódka przyznała, że przestała płacić, bo wszystko szło na zadłużenie, które kwestionowała. Strona pozwana przedstawiła wezwanie skierowane do powódki z dnia 14 marca 2019 r., zobowiązujące ją do uregulowania zaległości pieniężnych na rzecz Gminy W. w terminie miesięcznym pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Wezwanie zostało odebrane przez B. W., sąsiadkę powódki, jednak powódka na rozprawie w dniu 16 listopada 2020 r. przyznała, że pismo to zostało jej przekazane przez sąsiadkę, a zatem – dotarło ono do adresata. Sąd uznał jednak, że nie można tego wezwania traktować jako skutecznego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Obejmowało ono bowiem kwotę wyliczoną przez stronę pozwaną na 31 grudnia 2018 r. w wysokości 57.043,61 zł bez informacji o dacie początkowej tego zadłużenia. Powódka kwestionowała obciążenie ją całością tego zadłużenia wskazując, że dotyczy ono okresu sprzed wstąpienia przez nią w stosunek najmu, a także okresu jeszcze wcześniejszego, kiedy powódka nie mieszkała w tym lokalu. Jak wynikało z dokumentów przedłożonych przez strony w istocie ujęte w uprzedzeniu zadłużenie obejmowało całość zaległości w opłatach za korzystanie z przedmiotowego lokalu w sytuacji, gdy powódka nie ponosi odpowiedzialności za cały ten okres. Odpowiedzialność powódki za okres mieszkania z najemcą K. S. do chwili jego śmierci wynika z przepisu art. 688 ¹ k.c. Dopiero od 1 września 2017 r. powódka odpowiada za zapłatę czynszu i opłat niezależnych od wynajmującego jako najemca, gdyż z tą datą wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym K. S.. Doręczone powódce przed wypowiedzeniem umowy najmu wezwanie nie wskazywało jej rzeczywistego zadłużenia, ani z tytułu łączącego ją ze stroną pozwaną stosunku najmu, ani też z tytułu zamieszkiwania razem z najemcą K. S.. Sąd uznał, że uprzedzenie kierowane przed wypowiedzeniem ma dać najemcy realną możliwość spłaty obciążającego go zadłużenia, a aby tak się stało – musi wskazywać rzeczywistą kwotę zaległości najemcy, a nie wszystkich należności ciążących na lokalu bez względu na to, kto w nim zamieszkiwał i komu przysługiwało prawo najmu. W świetle powyższego, Sąd uznał wezwanie z dnia 14 marca 2019 r. za bezskuteczne, co przesądziło również o bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu złożonego powódce pismem z dnia 26 lipca 2019 r. w świetle art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c..

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona pozwana zaskarżając wyrok w całości i wniosła o jego zmianę przez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na rzecz strony pozwanej kosztów procesu.

W apelacji strona pozwana zarzuciła:

1.  błędne uznanie iż przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nakazuje wynajmującemu wskazanie w treści pisma o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu prawidłowej kwoty z tytułu zadłużenia oraz że brak wskazania w takim piśmie przed wypowiedzeniem kwoty rzeczywistego zadłużenia przesądza o bezskuteczności wypowiedzenia, gdy z brzemienia przepisu wynika jedynie iż warunkiem koniecznym skuteczności wypowiedzenia jest zadłużenie za co najmniej trzy okresy płatności oraz poprzedzenie wypowiedzenia wezwaniem do zapały z ustawowym terminem na uregulowanie zadłużenia pod rygorem wypowiedzenia;

2.  naruszenie art. 233§1 k.p.c. przez:

- błędne przyjęcie iż fakt że w dacie wypowiedzenia istniało zadłużenie uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu zgodnie z prawem nie ma znaczenia dla oceny zasadności wypowiedzenia umowy najmu z uwagi na brak wskazania w piśmie z 14 marca 2019r. kwoty rzeczywistego zadłużenia;

- brak uwzględnienia w ocenie materiału specyfiki funkcjonowania Gminy W. jako wynajmującego, a szczególnie okoliczności, iż gospodaruje tysiącami lokali, najemcy i lokatorzy nie przekazują jej bieżących danych na temat osób zamieszkujących w lokalach, zatem Gmina nie ma na bieżąco pełnych informacji o tym czy dana osoba zameldowana w lokalu w określonym czasie faktycznie w nim mieszka, nie ma tez wiedzy czy ustawowy spadkobierca spadek odrzucił czy nie, nadto zdarza się, że dane meldunkowe nie odzwierciedlają stanu faktycznego;

- brak uwzględnienia, że dopiero w toku procesu powódka złożyła wyraźną deklarację od kiedy zajmuje ona lokal, to jest od 8 marca 2011r., i przekazała protokół z przyjęcia oświadczenia o odrzuceniu spadku, tak wiec dopiero z tym momentem jest możliwe ustalenie bezspornego okresu zajmowania przez powódkę lokalu, za który możliwe jest obciążenie powódki opłatami, przy czym dane meldunkowe wskazywały na stały pobyt powódki w lokalu od 2004r.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd II instancji rozważając cały zebrany w sprawie materiał dokonał jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny - w tym oceny zgromadzonych dowodów – w następstwie, czego uznał, iż Sąd I instancji dokonał błędnej oceny w przedmiocie żądania, z którym wystąpiła powódka. Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjął je za własne, nie były one również negowane w apelacji. Z ustaleń tych Sąd II instancji wywiódł jednak odmienne oceny a finalnie wnioski prawne, skutkujące wydaniem orzeczenia reformatoryjnego oddalającego powództwo w całości.

W przedmiotowej sprawie powódka J. S. domagała się ustalenia, że dokonane przez Gminę W. wypowiedzenie umowy najmu lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) we W. jest bezskuteczne. Nie podważając interesu prawnego po stronie powódki w kreowaniu takiego żądania (art. 189 k.p.c.), Sąd Okręgowy podzielając zarzuty strony pozwanej uznał jednak, iż powódka nie wykazała by nie zostały dochowane przesłanki skutecznego wypowiedzenia umowy statuowane przepisem art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „u.o.p.l. ”).

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w drodze art. 11 wprowadza ograniczenia swobody wypowiadania stosunków prawnomieszkaniowych, których źródłem jest umowa o odpłatne używanie lokalu – przez właściciela lokalu. Przepis ów ma niewątpliwie charakter ochronny, co nie rodzi jednak podstaw do jego nadinterpretacji jakiej w tej sprawie dokonał Sąd Rejonowy.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4–4b oraz art. 21 u.o.p.l. W ustępie 2 art. 11 u.o.p.l. uregulowano kiedy właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, wskazując między innymi w pkt 2, iż nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Przywołany przepis co oczywiste dotyczy lokatora w rozumieniu osoby z jaką nawiązany został odpłatny stosunek prawnorzeczowy (co jasno wynika już z art. 11 ust. 1 u.o.p.l.) wobec czego pojęcie lokatora w art. 11 ust. 2 pkt 2 wyłącznie z takim też stosunkiem wiązane być może. W tej sprawie nie budzi wątpliwości, iż powódki i strony pozwanej przed 1 września 2017r. nie wiązał żaden odpłatny stosunek prawny (umowa najmu) lokalu przy ul. (...) we W., którego właścicielem jest Gmina W.. To mąż powódki K. S. (zmarły w dniu 1 września 2017 r) przed ową datą był wyłącznym najemcom w/w lokalu. Powódka po śmierci męża wstąpiła w stosunek najmu (art. 691 k.c.) i zawarła z Gminą W. aneks do umowy najmu z dnia 10 kwietnia 1995 r. Co za tym idzie od tej daty obligowana była do ponoszenia opłat za mieszkanie na podstawie odpłatnego stosunku prawnego z Gminą W. (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.) i od tej też daty brak realizacji jej obowiązków uprawniał właściciela lokalu do skorzystania z uprawnień przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. Niewątpliwie wcześniejsze zachowanie powódki w zakresie realizacji obowiązków zapłaty za lokal zgodnie z art. 688 ¹ k.c i zadłużenie powódki w tym zakresie nie mogło stanowić przesłanki wypowiedzenia z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. skoro obowiązki te nie wynikały z umowy wiążącej Gminę W. z powódką.

W niniejszej sprawie bezsporne było jednak, iż od dnia gdy powódka stała się najemcą (1 września 2017r.) nie regulowała należności na rzecz Gminy W.. Na przestrzeni prawie dwóch lat trwania stosunku najmu (do wypowiedzenia umowy pismem z 26 lipca 2019r.) powódka uiściła na rzecz wynajmującego jedynie 1000 zł w dwóch wpłatach po 500 zł w styczniu i kwietniu 2018r., tymczasem obciążające ją miesięczne opłaty plasowały się od 453 zł w 2017r do 368 zł miesięcznie, co wynika z zawiadomień o wysokości opłat jakie powódka systematycznie otrzymywała. Zatem powódka jako najemca - jak też uznał i Sąd Rejonowy – dała bez wątpienia podstawy do wypowiedzenia jej umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., mając zaległości co najmniej w trzech okresach płatności. Kwestia ta nie budziła w tej sprawie żadnych zastrzeżeń, w tym samej powódki, która w żadnym miejscu nie twierdziła, iż od uzyskania statusu najemcy swoje obowiązki fiskalne realizowała prawidłowo.

W ocenie Sadu Okręgowego również przesłanka uprzedzenia powódki jako najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności została przez pozwaną Gminę zrealizowana. Odmienne stanowisku Sądu Rejonowego nie ma wsparcia w treści zaoferowanych dowodów oraz regulacji art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.

Niekwestionowanym było, iż przed wypowiedzeniem umowy Gmina W. skierowała do powódki dwukrotnie wezwanie do zapłaty. W dniu 14 marca 2019 r. wystosowano wezwanie do zapłaty kwoty 57.043,61 zł (należność główna według stanu na 31 grudnia 2018 r.) wraz z odsetkami ustawowymi tytułem zaległych należności za najem lokalu nr (...) przy ul. (...) we W. wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zadłużenia - pod rygorem wypowiedzenia stosunku najmu. Powyższe wezwanie realizowało zatem wymóg z art. art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.. Niezależnie jednak od tego Gmina W. przed wypowiedzeniem raz jeszcze pozwaną do zapłaty wezwała pismem z 23 maja 2019 r. określając w nim zadłużenie na dzień 30 kwietnia 2019 r. (58.525,37 zł). Wezwania nie skutkowały jakąkolwiek aktywnością powódki, tym bardziej wpłatą do dnia wypowiedzenia umowy.

Sumaryczne określenie w wezwaniu zadłużenia tyczącego się tak odpowiedzialności powódki jako najemcy, jak i za okres wcześniejszy (gdy jej odpowiedzialność wynikała np. z art. 688 ¹ k.c. za okres zamieszkiwania w lokalu) wbrew stanowisku Sądu Rejonowego nie pozbawia tegoż wezwania skuteczności w kontekście art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. Rację ma strona apelująca, iż powyższy przepis nie nakazuje wynajmującemu wskazanie w treści pisma o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu prawidłowej kwoty zadłużenia, w tym wskazania tam wyłącznie należności powstałych w trakcie stosunku najmu. Owo pismo ma być tylko uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia i szansą na spłatę zaległości w ciągu miesiąca. Powódka nie płacąc należności na rzecz Gminy w okresie, gdy stała się najemcą lokalu (a i wcześniej), a jednocześnie znając bez wątpienia wysokość comiesięcznych naliczeń w tym zakresie (otrzymywała zawiadomienia o wysokości opłat) - miała absolutną wiedzę co do tego, iż generowała dług, w tym w okresie od 1 września 2017r.. Powódka względem wezwań pozostała zupełnie bierna. Nie udała się np. do biura strony pozwanej osobiście ani nie zwróciła się również listowanie ze wskazaniem, że płaci regularnie czynsz od 1 września 2017r., jak też nie informowała, iż nie wie jaka dokładnie zaległość od tej daty powstała, współtworząc (z zaległościami starszymi) kwotę z wezwania. Aktywność powódki nastąpiła dopiero po wypowiedzeniu umowy, przy czym zmierzała ona tylko do poznania podstaw określenia całego salda zadłużenia lokalu, jak przyznała w piśmie z 28 października 2019r., a które było pierwszym skierowanym do strony pozwanej w następstwie wezwań i co więcej już po wniesieniu pozwu w tej sprawie.

Sumaryczne zatem określenie zaległości (z uwzględnieniem okresu najmu jak i poprzedzającego najem powódki ) nie zmienia faktu, iż wskutek wystosowanego w marcu 2019r. (a i maju 2019r.) wezwania powódka zyskała wiedzę o cały zadłużeniu – w tym i z tytułu umowy najmu jaką sama zawarła , o zamiarze wypowiedzenia umowy i mogła się go ustrzec, realizując należności przede wszystkim za okres trwania swojego stosunku najmu (posiadając wiedzę o miesięcznych obciążeniach). Powódka co trzeba podkreślić po wezwaniu nie zwróciła się do Gminy o wskazanie jaka są dokładnie zaległości za okres gdy zyskała status najemcy, nie deklarowała tym bardziej, iż w tym zakresie zaległość zamierza uregulować by zniweczyć możliwość wypowiedzenia.

Okoliczność, iż powódka (choć jak sama przyznała w lokalu mieszka co najmniej od 2011r.) nie zgadzała się z zapłatą zaległości obejmujących okres przed 1 września 2017r. nie ma znaczenia dla oceny skuteczności wezwania i samego wypowiedzenia, jako że wygenerowała bez wątpienia większą niż 3 miesięczną zaległość w okresie, gdy sama była najemcą, czego nigdy nie negowała. Brak zgody na zapłatę wcześniejszych zaległości w żaden sposób nie uzasadnia w tej sprawie braku realizacji opłat za okres własnego najmu przez powódkę.

Kwestia zatem prawidłowości obliczania zadłużenia w wezwaniu przez Gminę W. nie miała wpływu na skuteczność samego wezwania i tym samym wypowiedzenia w sytuacji, gdy powódka żadnych płatności na przestrzeni lat praktycznie nie realizowała, w tym co najistotniejsze od uzyskania statusu najemcy.

Argumentacja Sądu Rejonowego w zakresie wskazania wyraźnych podstaw ustalania żądanej wezwaniem kwoty (jej składowych za poszczególne okresu) – z puntu widzenia skuteczności wypowiedzenia - miałaby oparcie w sytuacji, gdyby u podstaw wypowiedzenia legły zaległości dawne, tak się jednak nie stało w tej sprawie, co Sąd I instancji zupełnie pominął.

Co za tym idzie w ocenie Sądu Okręgowego w stanie faktycznym tej sprawy to że Gmina W. w wezwaniu ujęła sumarycznie cały dług związany z lokalem (bez uszczegółowienia) nie mogło podważać prawidłowości tego wezwania ani pozbawiać z tej przyczyny skuteczności wypowiedzenia zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., skoro powódka też jako najemca i tak nie realizowała wymaganych comiesięcznych płatności (znając ich wysokość), nie poczuwając się zupełnie do tego obowiązku, co też właśnie było przyczyną wezwania a finalnie skutecznego wypowiedzenia.

Ogół powołanych okoliczności skutkował zatem koniecznością uwzględnienia wniesionej apelacji i zmianą zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa.

Skutkiem takiego rozstrzygnięcia była konieczność zmiany rozstrzygnięcia w zakresie kosztów procesu i kosztów sądowych i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesy wyrażoną w treści art. 98 k.p.c. Wobec przegrania powódki w całości w zakresie wywiedzionego żądania pozwu, zasadnym było obciążenie jej kosztami procesu na rzecz strony pozwanej, o zasądzenie których działając przez zawodowego pełnomocnika wniosła. Na zasądzone koszty złożyły się koszty zastępstwa w stawce minimalnej 270 zł zgodnie z § 2 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uznając zasadność apelacji na podstawie art. 386§1 k.p.c. orzekł jak w punkcie I sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego (pkt II sentencji) orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Strona pozwana wygrała w zakresie wywiedzionej apelacji w całości, co skutkowało obciążeniem powódki koszami w tym zakresie, a na które złożyła się opłata od apelacji 100 zł oraz koszty zastępstwa procesowego 135 zł na podstawie § 2 pkt 2 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Małgorzata Dasiewcz-Kowalczyk