Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 grudnia 2012 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy w następującym składzie:

PrzewodniczącySSO E. G.

SędziowieSO Anna Górna (spr.)

SR (del.) K. Z.

Protokolant Dominika Olbert

po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2012 r., we W.

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. S.

przeciwko (...) sp. z o.o. we W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 19 lipca 2012 r., sygn. akt IV GC 390/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

- w pkt I zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda dalszą kwotę w wysokości 2.379,46 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 20 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty,

- w pkt III zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 648,11 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania;

II. dalej idącą apelację oddala;

III. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 251,60 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

XGa 346/12

UZASADNIENIE

Powód Z. S. w pozwie złożonym w dniu 27.02.2012r. domagał się zasądzenia od strony pozwanej (...) spółki z o.o. we W. kwoty 27.504,06zł wraz z odsetkami ustawowymi i kosztami procesu. Powód wskazał, że strony dnia 1.11.2008r. zawarły umowę najmu lokalu przy ul. (...), składającego się z pomieszczeń biurowych oraz magazynów. Miesięczny czynsz wynosił 11.000zł netto i był płatny do 10 dnia każdego miesiąca.. strona pozwana była zobowiązana ponosić koszty eksploatacyjne oraz koszty przebudowy, modernizacji i remontu bez prawa żądania zwrotu tych kwot. Strona pozwana nie dokonywała płatności w terminach, dlatego powód obciążył ja notą odsetkową. W dniu 24.11.2009r. strony ustaliły dalsze warunki współpracy. Strona pozwana nie wywiązała się z ustaleń, gdyż nie dokonała zapłaty zaległego czynszu i nie opuściła zajmowanych pomieszczeń do dnia 1.12.2009r., dlatego wszelkie ustalenia przestały być dla stron wiążące. W dniu 2.01.2010r. powód obciążył stronę pozwana fakturą VAT na kwotę 13.810,86zł tytułem czynszu wraz z kosztami eksploatacji. Strona pozwana nie opuściła pomieszczeń do 18.01.2010r., dlatego powód wystawił fakturę VAT na kwotę 11.373,01zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie, tytułem czynszu i opłat eksploatacyjnych do 18.01.2010r. oraz tytułem remontu pomieszczeń magazynowych i opłaty rozliczeniowej za media. Strona pozwana nie zapłaciła należności pomimo wezwań do zapłaty, dlatego powództwo jest uzasadnione.

W dniu 07.03.2012r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabryczna IV Wydział Gospodarczy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (sygn. akt: IV GNc 980/12) zgodnie z żądaniem pozwu.

Dnia 26.03.2012r. strona pozwana (...) spółka z o.o. we W. wniosła sprzeciw, zaskarżając nakaz zapłaty w całości i wnosząc o oddalenie powództwa w całości. Strona pozwana przyznała, że strony zawarły umowę najmu z dnia 1.11.2008r. Strona pozwana zarzuciła, że powód wystawił bezpodstawnie fakturę VAT (...), gdyż strona pozwana opuściła pomieszczenia biurowe do końca listopada 2009r., co potwierdza protokół przekazania pomieszczeń.

Strona pozwana wskazała, że przyjęła sugestię powoda pomalowania pomieszczeń i sama dokonała takiego malowania. Przy przygotowaniu pomieszczeń biurowych do przekazania powód zgodził się, żeby strona pozwana zajmowała jedno z pomieszczeń biurowych do dnia 6.12.2010r. Strona pozwana zakwestionowała również prawidłowość wystawienia faktury VAT (...) zarzucając, że powód celowo unikał odbioru pomieszczeń, żeby naliczyć karę za bezumowne korzystanie i wskazała, że choć formalnie pomieszczenia zostały opuszczone dnia 5.02.2010r., to faktycznie strona pozwana opuściła je w połowie stycznia 2010r. Strona pozwana zakwestionowała konieczność przeprowadzenia remontu pomieszczeń magazynowych, gdyż najemca powinien je pozostawić w stanie nie gorszym, niż je zastał, a ponieważ strona pozwana przejmując pomieszczenia dokonała w nich inwestycji na kwotę 32.000zł, dlatego nie mają podstaw twierdzenia powoda o rzekomych zniszczeniach.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 01.11.2008r. powód (wynajmujący) zawarł ze stroną pozwaną (najemcą) umowę najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) we W., składającego się z pomieszczeń biurowych i magazynowych o powierzchni: biura 127,48m ² w budynku biurowym oraz dwa pomieszczenia biurowe 40,70m ² i pomieszczenia magazynowe 345m ². Najemca zobowiązał się ponosić koszty eksploatacji przedmiotu najmu szczegółowo opisane w §3 umowy. Najemca zobowiązał się pokrywać wszelkie koszty przebudowy, modernizacji, remontów oraz bieżących napraw przedmiotu najmu bez praw żądania ich zwrotu od wynajmującego. Strony ustaliły miesięczny czynsz najmu na kwotę 11.000zł netto płatny z góry do 10-go dnia każdego miesiąca. Strony ustalił kaucję na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony i mogła być rozwiązana przez każdą ze stron za 4 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Strony mogą rozwiązać umowę za porozumieniem stron. W §7 ust.5 umowy strony postanowiły, że w przypadku nieopuszczenia przez najemcę przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy, za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu najemca zapłaci wynajmującemu – za każdy miesiąc korzystania – odszkodowanie równe podwójnej wysokości czynszu. Najemca zobowiązał się wydać przedmiot najmu w stanie niepogorszonym z tym, że nie jest odpowiedzialny za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.

Na spotkaniu dnia 24.11.2009r. strony postanowiły, że najemca opuści biura wynajmowane w ramach umowy do dnia 1.12.2009r. Wynajmujący oświadczył, że w razie opuszczenia pomieszczeń w uzgodnionym terminie pracownicy najemcy będą mogli przebywać w jednym pomieszczeniu przez okres 7 dni w celu zakończenia prowadzonej działalności. Dnia 1.12.2009r. miał zostać sporządzony protokół zdawczo – odbiorczy. Najemca zobowiązał się pozostawić w opuszczanych pomieszczeniach biurowych wyposażenie wniesione przez niego w ramach najmu bez możliwości żądania zapłaty od wynajmującego z tego tytułu. Do dnia 15.12.2009r. wynajmujący zobowiązał się przedstawić najemcy warunki cenowe i faktyczno – prawne dotyczące dalszego najmu powierzchni magazynowych i w tym zakresie strony sporządzą aneks do umowy. Najemca zobowiązał się spłacić zadłużenie wobec wynajmującego do końca grudnia 2009r. Dnia 2.12.2009r. strona pozwana przekazała powodowi pomieszczenia biurowe przy ul. (...) pokoje od 12 do 16 we W.. W protokole wskazano, że strona pozwana w chwili obecnej użytkuje pokój nr(...) oraz, że pomieszczenia wymagają malowania.

Dnia 16.12.2009r. powód obciążył stronę pozwaną notą odsetkową na kwotę 2.690,29zł.

Dnia 2.01.2010r. powód obciążył stronę pozwaną fakturą VAT nr (...) na kwotę 13.810,86zł z terminem płatności do dnia 12.01.2012r. tytułem czynszu za pomieszczenia biurowe i magazyn za miesiąc styczeń 2010r. oraz tytułem opłat eksploatacyjnych za grudzień 2009r.

W piśmie z dnia 15.01.2010r. strona pozwana domagała się korekty wystawionej faktury. Powód w odpowiedzi wskazał, że termin wypowiedzenia biura jest 3 miesięczny i kończy się 31.01.2010r. W dniach 3.02.2010r. i 5.02.2010r. strona pozwana zwróciła powodowi pomieszczenia magazynowe. W protokołach przekazania pomieszczeń wskazano, że 2 przekazywane pomieszczenia wymagają pomalowania. Dnia 12.04.2010r. powód obciążył stronę pozwaną fakturą VAT nr (...) na kwotę 11.373,01zł z terminem płatności do dnia 19.04.2012r. tytułem czynszu za pomieszczenia magazynowe, remont pomieszczeń magazynowych i opłaty rozliczeniowej za media. W piśmie z dnia 12.02.2010r. powód wyjaśnił, że faktura ta dotyczy bezumownego korzystania z magazynu, kosztów malowania i porządkowania pomieszczeń oraz kosztów prac hydraulicznych.

Powód kilkukrotnie wzywał stronę pozwaną do zapłaty należności wynikających z umowy najmu łączącej strony oraz z tytułu bezumownego korzystania z pomieszczeń.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo jest uzasadnione częściowo.

Powód domagał się od strony pozwanej zapłaty czynszu najmu, opłaty za bezumowne korzystanie i opłat eksploatacyjnych za okres od grudnia 2009r. do lutego 2010r. oraz zwrotu kosztów remontu pomieszczeń. Strona pozwana odmówiła zapłaty zarzucając, że sporne faktury VAT zostały wystawione bezpodstawnie, gdyż strona pozwana opuściła pomieszczenia biurowe do końca listopada 2009r., a pomieszczenia magazynowe w połowie stycznia 2010r. Strona pozwana zakwestionowała także zasadność i wysokość kosztów remontu poniesionych przez powoda. Bezsporne było, że strony łączyła umowa najmu z dnia 1.11.2008r. oraz jej postanowienia, a także zawarcie porozumienia z dnia 24.11.2009r. i jego treść. Strona pozwana nie kwestionowała także zasadności wystawienia noty odsetkowej z tytułu opóźnienia w płatnościach i wysokości należności powoda z tego tytułu.

Rozstrzygnięcie sporu wymagało dokonania oceny prawidłowości obciążenia strony pozwanej należnościami z tytułu czynszu najmu, opłat za bezumowne korzystanie i opłat eksploatacyjnych w miesiącach od grudnia 2009r. do lutego 2011r. oraz kosztami prac remontowych.

Strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego, do której zastosowanie mają przepisy art. 659 k.c. i następne. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powód oddał stronie pozwanej do używania lokal użytkowy, a strona pozwana zobowiązała się uiszczać oznaczony w umowie czynsz i opłaty eksploatacyjne.

W ocenie Sądu strony na mocy porozumienia z dnia 24.11.2009r. rozwiązały umowę najmu częściowo, w zakresie pomieszczeń biurowych, z końcem listopada 2009r, kiedy to strona pozwana opuściła pomieszczenia biurowe, czego dowodzi protokół z dnia 2.12.2009r. W przedmiotowym porozumieniu znajdują się zgodne oświadczenia woli obu stron stosunku najmu, dlatego jest ono skuteczne i wywarło skutki prawne na umowę najmu łączącą strony oraz spowodowało po stronie powoda powstanie obowiązku przedstawienia stronie pozwanej warunków cenowych dotyczących dalszego najmu powierzchni magazynowych. Powód nigdy takich propozycji stronie pozwanej nie przedstawił, a przynajmniej nie wykazał tego w niniejszym postępowaniu. Zgodnie z ogólną reguła z art. 6 k.c. i w myśl art. 232 k.p.c., który odpowiada temu przepisowi na gruncie prawa procesowego, ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Wskazana zasada oznacza, że powód składając pozew powinien udowodnić fakty, które w jego ocenie świadczą o zasadności powództwa. Udowodnienie faktów może nastąpić przy pomocy wszelkich środków dowodowych przewidzianych przez kodeks postępowania cywilnego. Przepis ten jest, zatem normą decyzyjną w tym znaczeniu, że przesądza on w określonych sytuacjach o sposobie wyrokowania sądu w postaci oddalenia powództwa.

W ocenie Sądu Rejonowego powód w niniejszym postępowaniu nie wykazał w żaden sposób zasadności swojego żądania. Na poparcie swoich twierdzeń, w przedmiocie wysokości należnego powodowi czynszu, powód przedłożył jedynie dokumenty prywatne w postaci faktur VAT. Zgodnie z art. 245 k.p.c. dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Podkreślić należy, że z takimi dokumentami nie wiąże się domniemanie prawne, iż jego treść przedstawia rzeczywisty stan rzeczy. Powszechnie jest przyjęte zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, że dokument prywatny nie korzysta z domniemania prawdziwości zawartych w nim oświadczeń, a każda osoba mająca w tym interes prawny może twierdzić i dowodzić, że treść złożonych oświadczeń nie odpowiada stanowi rzeczywistemu (por. postanowienie SN z dnia 15.04.1982r., III CRN 65/82, nie publ.). Ocena charakteru dokumentów prywatnych prowadzi do wniosku, że Sąd może wyrokować także w oparciu o treść dokumentów prywatnych, ale jedynie w sytuacji, gdy ich treść nie została zaprzeczona w sporze przez stronę przeciwną lub, gdy została potwierdzona innymi środkami dowodowymi. Strona pozwana w sprzeciwie od nakazu zapłaty w całości zaprzeczyła prawidłowości i zasadności obciążenia jej spornymi fakturami VAT. W odpowiedzi powód nie zajął stanowiska i nie przedstawił żadnych twierdzeń i dowodów. Sąd Rejonowy wskazał, że pismo procesowe powoda z dnia 16.04.2012r. zostało zwrócone przez przewodniczącego na podstawie art. 479 ⁹k.p.c. i dlatego przedstawione w nim twierdzenia nie były brane pod uwagę przy rozstrzyganiu niniejszego sporu. Zdaniem Sądu I instancji powód nie może domagać się zapłaty za pomieszczenia biurowe za miesiąc styczeń 2010r., gdyż umowa najmu w tym zakresie została przez strony rozwiązana z dniem 30.11.2010r., a strona pozwana oddała pomieszczenia powodowi. Strona pozwana zajmowała, za zgodą powoda, w grudniu 2009r. tylko jedno pomieszczenie biurowe przez okres 1 tygodnia. W styczniu 2010 roku strona pozwana nie korzystała z pomieszczeń biurowych, dlatego powód nie może domagać się zapłaty z tego tytułu. Strona pozwana zajmowała w styczniu 2010r. pomieszczenia magazynowe, ale powód nie udowodnił wysokości należności z tego tytułu, a strona pozwana zakwestionowała kwotę wynikająca z faktury z dnia 2.01.2010r. Powód nie może naliczać opłaty za pomieszczenia magazynowe na podstawie umowy z dnia 1.11.2008r. i wskazanej tam kwoty, gdyż została ona rozwiązana w części dnia 30.11.2009r., a powód nie przedstawił stronie pozwanej nowych propozycji w zakresie wynagrodzenia za najem powierzchni magazynowych. Powód nie udowodnił również w żaden sposób wysokości należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2009r., a strona pozwana im zaprzeczyła. Bezzasadne jest także żądanie zapłaty należności na podstawie faktury VAT z dnia 12.04.2010r., gdyż powód nie udowodnił w żaden sposób wysokości należności w niej wskazanych, a strona pozwana im zaprzeczyła. Wskazane w niej roszczenia powoda w żaden sposób nie wynikają z umowy najmu łączącej strony, dlatego powód powinien udowodnić ich wysokość i zasadność przez wykazanie faktu bezumownego korzystania oraz wykazanie dowodem z opinii biegłego należnych kosztów z tytułu remontu pomieszczeń i wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Strona pozwana zaprzeczyła, że doszło do bezumownego korzystania z pomieszczeń a powód tego twierdzenia nie podważył. Powód nie złożył także wniosku dowodowego z opinii biegłego sądowego. W konsekwencji roszczenie wynikające ze spornych faktur VAT jest bezzasadne.

Uzasadnione było jedynie żądanie w zakresie wynikającym z noty odsetkowej, której strona pozwana nie kwestionowała.

Sąd Rejonowy rozstrzygając przedmiotową sprawę oparł się na dokumentach prywatnych przedstawionych przez strony.

Sąd I instancji reasumując wskazał,że powództwo jest uzasadnione częściowo w zakresie ustawowych odsetek, dlatego też, na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 482 k.c., orzekł, jak w punkcie I sentencji wyroku.

Zdaniem Sądu powód nie wykazał wysokości należności z tytułu najmu, bezumownego korzystania, opłat eksploatacyjnych i remontu, dlatego Sąd, na podstawie art. 659 k.c. w zw. z umową stron w zw. z art. 6 k.c. i 232 k.p.c., orzekł, jak w punkcie II sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł, w punkcie III sentencji orzeczenia, na podstawie art.100 k.p.c. mając na uwadze wynik postępowania – częściowe uwzględnienie żądań powoda - rozdzielił koszty stosunkowo. Strona powodowa poniosła koszty w wysokości 3.793zł (opłata sądowa 1.376zł, koszty zastępstwa procesowego 2.400zł, koszty opłaty skarbowej 17zł), a ponieważ wygrał w ok.10%, należał mu się zwrot kosztów w wysokości 10% tej kwoty, czyli 379,30zł. Strona pozwana nie poniosła żadnych kosztów w niniejszym postępowaniu, wobec czego jest zobowiązana zwrócić powodowi koszty w zakresie, w jakim przegrała proces.

Z orzeczeniem tym nie zgodził się powód, który w wywiedzionej apelacji zaskarżył wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydziału Gospodarczego z 19 lipca 2012r. w części oddalającej powództwo w kwocie 21.544,66zł wraz z odsetkami ustawowymi :

-od kwoty 18.041,84zł od dnia 20.04.2010r. do dnia zapłaty,

-od kwoty 1.123,36zł od dnia 20.04.2010r. do dnia zapłaty,

-od kwoty 2.379,46zł od dnia 13.01.2010r. do dnia zapłaty,

Na podstawie art.368 §1 pkt 2 k.p.c. zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1.Mające wpływ na treść zaskarżonego wyroku naruszenie prawa procesowego tj. art 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę mocy dowodowej

umowy najmu z dnia 01.11.2008r. i uznanie, że powód nie udowodnił wysokości należnego mu odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego z pomieszczeń magazynowych w budynku przy ulicy (...) we W. w styczniu 2010r. podczas gdy jego wysokość została określona w §7 ust.5 umowy jako podwójna wysokość czynszu, o którym mowa w §6 ust.1umowy 01.11.2008r.

2. Mające wpływ na treść zaskarżonego wyroku naruszenie prawa procesowego tj. art 278 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie, że ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z pomieszczeń magazynowych stanowi wypadek wymagający wiadomości specjalnych, podczas gdy jego wysokość została określona w §7 ust.5 umowy z dnia 01.11.2008r jako podwójna wysokość czynszu, o którym mowa w §6 ust.1umowy.

3. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że strony nie ustaliły wysokości należnego powodowi odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego z pomieszczeń magazynowych w budynku przy ulicy (...) we W. w okresie po rozwiązaniu umowy, podczas gdy jego wysokość została określona w §7 ust.5 umowy z dnia 01.11.2008r jako podwójna wysokość czynszu, o którym mowa w §6 ust.1umowy najmu.

4. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że powód nie udowodnił wysokości oraz zasadności obciążania pozwanego kosztami poniesionymi z tytułu remontu zajmowanych przez pozwanego pomieszczeń w budynku przy ulicy (...) we W., a także z tytułu opłat eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2009r. podczas, gdy ich wysokość oraz zasadność obciążania nimi pozwanego została przez powoda wykazana dowodami z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia 01.11.2008r., kosztorysu remontu pomieszczeń, dokumentacji zdjęciowej, pisma powoda z dnia 12.04.2010r., faktur VAT nr (...), pisma pozwanego z dnia 15.01.2010r., a także protokołów przekazania pomieszczeń z dnia 02.12.2009r. z dnia 03.02.2010r. oraz z dnia 05.02.2010r.

5. Mające wpływ na treść zaskarżonego wyroku tj. art.233 k.p.c.przez dowolną , a nie swobodną ocenę dowodów w postaci umowy najmu z dnia 01.11.2008r. kosztorysu remontu pomieszczeń, dokumentacji zdjęciowej, pisma powoda z dnia 12.04.2010r.,faktur VAT nr (...), pisma pozwanego z dnia 15.01.2010r., a także protokołów przekazania pomieszczeń z dnia 02.12.2009r. z dnia 03.02.2010r. oraz z dnia 05.02.2010r.prowadzącą do przyjęcia, że powód nie udowodnił wysokości oraz zasadności obciążenia pozwanego kosztami poniesionymi z tytułu remontu zajmowanych przez pozwanego pomieszczeń w budynku przy ulicy (...) we W., a także z tytułu opłat eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2009r., podczas gdy ich wysokość oraz zasadność obciążenia nimi pozwanego została przez powoda wykazana w/w dowodami z dokumentów.

Wskazując na powyższe zarzuty powód wnosił o :

1.zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez uwzględnienie powództwa także co do kwoty 21.544,66zł wraz z odsetkami ustawowymi :

-od kwoty 18.041,84zł od dnia 20.04.2010r. do dnia zapłaty,

-od kwoty 1.123,36zł od dnia 20.04.2010r. do dnia zapłaty,

-od kwoty 2.379,46zł od dnia 13.01.2010r. do dnia zapłaty,

2. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 4 800,00zł,

Ewentualnie powód wnosił o:

3. uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji,

4. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 4 800, 00zł .

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Apelacja jedynie częściowo zasługiwała na uwzględnienie w zakresie nie uwzględnionych w wyroku Sądu Rejonowego opłat za eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2009r. obciążających stronę pozwaną w związku z zajmowaniem pomieszczeń w budynku przy ulicy (...) we W. w kwocie 2 379,46zł wraz odsetkami. Strona pozwana nie zakwestionowała tych należności dochodzonych przez powoda w oparciu o fakturę (...).

Zarzuty strony pozwanej odnosiły się jedynie do pierwszej pozycji z tej faktury tj. kwoty 11.432,40zł z tytułu czynszu najmu za pomieszczenia biurowe oraz magazyn za m-c styczeń 2010r. Ponieważ Sąd Rejonowy nie uwzględnił tych należności należało w tym zakresie uznać apelację za zasadną .

Odnosząc się do 4 i 5 zarzutu apelacji należy wskazać, że Sąd Okręgowy w całej rozciągłości zgadza się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, iż powód nie wykazał wysokości kosztów wykonanego remontu pomieszczeń opuszczanych przez stronę pozwaną . Zdaniem Sądu odwoławczego przedstawiony materiał dowodowy nie wykazuje, że taki remont został przeprowadzony. Nieistotne są przy tym zasady doświadczenia życiowego wskazujące, że koszt ten nie jest wygórowany, brak jest bowiem dowodów na zakup konkretnych materiałów i faktyczne wykonanie prac.

Niezasadne okazały się także zarzuty 1,2 i 3 apelacji . Sąd Okregowy zauważa, że powód zarówno w pozwie jak i w apelacji konsekwentnie podkreślał ,że dochodzi od strony pozwanej odszkodowania za bezumowne korzystanie z pomieszczeń magazynowych. Jednak powód nie wskazał, w jakiej dacie nastąpiło rozwiązanie umowy. Na stronie 4 pozwu w punkcie III uzasadnienia pozwu powód oświadcza, że „ nie dokonał wypowiedzenia umowy najmu”. W oparciu o materiał dowodowy można domniemywać, że strony zawarły jakieś porozumienie dotyczące rozwiązania umowy. Jednak dotyczy to jedynie pomieszczeń biurowych. Z treści porozumienia z dnia 24 listopada 2009r.wynika wprost, że strony rozwiązały umowę dotyczącą najmu pomieszczeń biurowych. W zakresie najmu pomieszczeń magazynowych powód zobowiązał się wskazać nowe warunki najmu magazynów . Jednak te nowe zasady nie zostały stronie pozwanej przedstawione. Należy więc przyjąć ,że strony co do najmu magazynów wiązały ustalenia zawarte w umowie i w tej części strony nadal były związane umową najmu. W tej kwestii Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska Sądu Rejonowego, że łącząca strony umowa najmu została w całości rozwiązana z dniem 30 listopada 2009r.

Ponieważ jednak powód domagał się zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z powierzchni magazynowych Sąd nie mógł wyjść ponad jego żądanie i zasądzać wbrew żądaniu pozwu należności czynszowych z tytułu umowy najmu. Jednak nawet wyliczenie czynszu za magazyn w oparciu o przedstawione faktury byłoby utrudnione, wobec braku odniesienia na fakturach do ustaleń stron co do zwrotu części pomieszczeń biurowych.

Odnosząc się hipotetycznie do żądania zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z pomieszczeń magazynowych to zgodzić się należy z oceną Sądu I instancji, że strona pozwana skutecznie zaprzeczyła przedstawionym przez powoda wyliczeniom, a powód mimo ciążącego na nim obowiązku udowodnienia dochodzonego roszczenia (art. 6 k.c. w zw.z art. 232 k.p.c.),temu nie podołał. Ponadto należy podnieść, że sposób wyliczenia należności za bezumowne korzystanie z magazynów wskazany przez powoda w apelacji nie jest prawidłowy. A przynajmniej nie zasługuje na to, aby go odnieść do sytuacji jaka miała miejsce w tym konkretnym przypadku. Jest powszechnie wiadome, że na rynku nieruchomości inne są stawki najmu dla pomieszczeń biurowych, a inne dla pomieszczeń magazynowych. Potwierdza to również fakt, że powód miał wskazać stronie pozwanej stawki dla dalszego najmu magazynów. Dlatego też nie można przyjąć jednoznacznie, że skoro magazyny stanowiły 67% ogólnej powierzchni najmu, to proporcjonalnie do tego należy rozdzielić koszty związane z najmem tych pomieszczeń. Aby dokonać takich wyliczeń należałoby wyjść od tego jak strony umówiły się co do stawek czynszu za biura i magazyn. Z faktury (...) wynika, że czynsz za pomieszczenia magazynowe za miesiąc styczeń i luty 2010 został rozliczony według załącznika. Jednak załącznik nie został przedstawiony jako dowód. Sąd nie mógł więc się odnieść do sposobu rozliczenia dokonanego przez powoda, bowiem takiego sposobu powód nie przedstawił. Zauważyć należy, że wskazana na fakturach kwota czynszu nie odpowiada kwocie wynikającej z umowy i brak jest wyjaśnienia w oparciu o co została tak wyliczona. Ponadto sposób wyliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie został wskazany dopiero w apelacji, a w ocenie Sądu Okręgowego winien być już zawarty w pozwie. Niezależnie zresztą od tego, że nie mógł zostać zastosowany w tej sprawie.

Na marginesie zauważyć należy, że wskazany sposób dotyczy rozliczenia bezumownego korzystania z magazynów przez miesiąc, kiedy to pełnomocnik powoda w apelacji podnosi, że bezumowne korzystanie miało miejsce dopiero od 19 stycznia 2010 do 3 lutego 2010r., a za część pomieszczeń do 5 lutego 2010r. Jednak w oparciu o przedstawione dowody nie można rozdzielić pomieszczeń magazynowych i biurowych z faktury (...). Z treści faktury nie wynika aby czynsz za magazyn był liczony jedynie do 18 stycznia 2010r.

W oparciu o powyższe na podstawie art. 386§1 k.p.c. orzeczono jak w wyroku .

Orzeczenie o kosztach oparto na obowiązujących przepisach art.98 k.pc. Wobec zmiany orzeczenia Sądu I instancji na korzyść strony powodowej zostały ponownie rozliczone koszty procesu. Powód wygrał sprawę w 17.081% i Sąd zasądził na jego rzecz od strony pozwanej kwotę 648,11zł.

W postępowaniu apelacyjnym powód wygrał jedynie w 11.045% i Sąd zasądził na rzecz powoda od strony pozwanej kwotę 251,60zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.