Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego we Wrocławiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 maja 2022 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu XII Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Klaudia Bogucka

po rozpoznaniu w dniu 27.04.2022 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa K. F.

przeciwko (...) sp. z o.o. w S.

o zapłatę i ustalenie

I. zasądza od pozwanego na rzecz powódki 49.101,73 zł (czterdzieści dziewięć tysięcy sto jeden złotych, siedemdziesiąt trzy grosze) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 30.05.2020 r. do dnia zapłaty;

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III. zasądza od pozwanego na rzecz powódki 3.329,69 zł kosztów procesu.

XII C 705 / 20

UZASADNIENIE

Powódka K. F. wystąpiła przeciwko (...) sp. z o.o. w S. o zasądzenie od pozwanego 80.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 24.04.2020 r. do dnia zapłaty oraz o ustalenie bezskuteczności klauzuli zawartej w umowie zobowiązującej do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu z dnia 27.03.2018 r., rep. (...), w § 11 ust. 1 zdanie 2 o treści: „Jednakże kara umowna, o której mowa w zdaniu 1, nie będzie wyższa niż 1,5 % ceny wskazanej w § 6 ust. 1 tego aktu”, a także o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że w dniu 27.03.2018 r. strony zawarły umowę zobowiązującą do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu, rep. (...). Pozwany był zobowiązany m.in. do wybudowania dwóch budynków wchodzących w skład zespołu budynków mieszkalnych położonych w S. przy ul. (...) oraz do wyodrębnienia własności lokali znajdujących się w budynkach i przeniesienia prawa własności tych lokali na nabywców. W ramach zawartej umowy na rzecz powódki miał zostać wyodrębniony lokal mieszkalny oznaczony numerem porządkowym (...) i przekazany do dnia 30.09.2018 r. (§ 8 ust. 1). W wyznaczonym terminie pozwany był zobligowany również do uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie wybudowanych budynków. Powódka podniosła, że w związku ze znacznym opóźnieniem w realizacji inwestycji zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nastąpiło w dniu 27.03.2020 r., a zatem 543 dni po terminie. W związku z tym powódce przysługuje uprawnienie do dochodzenia od pozwanego kary umownej za opóźnienie w wysokości 0,1 % ustalonej ceny sprzedaży lokalu za każdy dzień opóźnienia (§ 11 ust. 1). Powódka wskazała, że w umowie deweloperskiej zastrzeżona jednocześnie została klauzula limitująca wysokość kary umownej, która zdaniem powódki jest klauzulą abuzywną. Co więcej, skutkiem szeregu bezprawnych oraz podstępnych działań pozwanego, strony w dniu 03.01.2019 r. zawarły ugodę, w której powódka zrzekła się dochodzenia od pozwanego dalszych roszczeń. Powódka złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Powódka zarzuciła, że klauzula limitacji zawarta w § 11 ust. 1 zdaniu 2 umowy ograniczała możliwość naliczenia kary umownej maksymalnie do opóźnienia wynoszącego 15 dni. Tym samym powinna zostać uznana za abuzywną w rozumieniu art. 385 ^{( 1)} § 1 kc. Treść rzeczonej klauzuli nie została indywidualnie uzgodniona z powódką, został jej przedstawiony nienegocjowalny projekt umowy deweloperskiej, na którego treść nie miała najmniejszego wpływu. Klauzula ta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszający interes powódki, kształtowała jej prawa, prowadząc do niemalże całkowitego zniwelowania odpowiedzialności pozwanego za opóźnienia w realizacji umowy deweloperskiej. Zdaniem powódki w/w zapis pozostaje w stosunku do niej bezskuteczny, a zatem zgodnie z § 11 ust. 1 umowy pozwany jest zobowiązany do zapłaty na jej rzecz kary umownej w wysokości 0,1 % ustalonej ceny sprzedaży lokalu za każdy dzień opóźnienia. W konsekwencji, skoro strony ustaliły cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego na kwotę 295.000 (§ 6 ust. 1) to 0,1 % ustalonej ceny sprzedaży za każdy dzień opóźnienia wynosi 295 zł, a zatem powódce przysługuje od pozwanego kara umowna w wysokości 160.185 zł. Z ostrożności procesowej dochodzi jednak sumy mniejszej, aniżeli jest jej należna.

Dalej powódka wskazała, że w dniu 13.05.2020 r. złożyła pozwanemu oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wypływem błędu, tj. ugody, w której zrzekła się roszczeń z tytułu opóźnień powstałych w lokalu, usterek oraz opóźnień dotyczących podpisania aktów własności. Zdaniem powódki, zawarcie w dniu 03.01.2019 r. ugody zostało całkowicie zainicjowane przez pozwanego i miało wyłącznie na celu wywołanie u niej błędnego przeświadczenia, iż realną wysokością przysługujących jej roszczeń jest kara umowna limitowana do wysokości 1,5 % wartości ceny sprzedaży lokalu. Pozostawała w mylnym wyobrażeniu, że maksymalna kara umowna, jakiej może żądać, wynosi jedynie 4 425 zł. Zdaniem powódki intencją pozwanego było zabezpieczenie się przed skutkami abuzywności klauzuli limitującej. Mając na uwadze powyższe ugoda z dnia 03.01.2019 r. jest nieważna (art. 84 kc). Powódka nadmieniła, że w odpowiedzi na złożone oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu pozwany w dniu 15.05.2020 r. przesłał do niej pismo, w którym odmówił uznania za skuteczne oświadczenie złożone przez powódkę, wskazując, że miała pełną świadomość swoich praw oraz wiedzę na temat skutków prawnych zawartej umowy i jej nieskuteczności w zakresie wysokości kary umownej. W związku z tym, że ostateczne przeniesienie prawa własności lokalu nastąpiło niemalże półtora roku od daty zawarcia ugody, tj. w marcu 2020 r., oczywiste jest także, że w dniu zawarcia tej ugody pozwany doskonale zdawał sobie sprawę z zakresu opóźnień oraz tego, że do umowy przenoszącej własność lokalu dojdzie najwcześniej za rok. Chcąc zabezpieczyć się przed dalszymi roszczeniami, wprowadził powódkę w błąd co do skali opóźnienia, sugerując, że opóźnienie to jest stosunkowo niewielkie, podczas gdy miał pełną świadomość co do tego, jak dużo prac nie zostało jeszcze wykonanych oraz jaki faktyczny skutek odniesie to wobec finalnego terminu zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. W dalszej części pozwu powódka wskazała na dalsze uchybienia pozwanego, w tym znaczne opóźnienie w zawarciu umowy.

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) sp. z o.o. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu.

Według pozwanego powództwo powinno zostać oddalone zarówno co do zapłaty kwoty 80.000 zł, jak i co do ustalenia bezskuteczności klauzuli zawartej w umowie zobowiązującej w zakresie wysokości kary umownej. Ponadto nieważne jest także oświadczenie powódki o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w dniu 03.01.2019 r., tj. ugody zawartej pomiędzy stronami.

Następnie pozwany zwrócił uwagę, że w § 11 umowy strony uzgodniły, że kara umowna będzie należna w przypadku opóźnienia sprzedawcy w zgłoszeniu kupującemu lokalu do odbioru. Lokal został zgłoszony powódce do odbioru w dniu 03.01.2019 r. Zatem opóźnienie w zgłoszeniu do odbioru nie wynosiło 543 dni, lecz 95 dni, licząc od dnia 30.09.2018 r. do dnia 03.01.2019 r.

Pozwany podniósł, że winę za opóźnienie należy upatrywać w tym, że główny wykonawca firma (...) realizowała budowę z dużym opóźnieniem. Ponadto kupująca znacznie wydłużała proces odbiorowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, kwestionując pomiary powykonawcze mieszkań przez geodetów.

Pozwany podniósł też, że powódka dokładanie analizowała postanowienia umowy i na te postanowienia się zgodziła. Następnie bardzo pilnie nalegała na wydanie lokalu, albowiem, pomimo że budynek faktycznie nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie, powódka w lokalu mieszkalnym wykonywała prace remontowe i wykończeniowe, a poczynając od 03.01.2019 r. lokal odebrała i w nim zamieszkała. Fakt ten potwierdza także ugoda zawarta przez strony w dniu 03.01.2019 r.

Pozwany wskazał, że dokonał na rzecz powódki zwrotu odsetek karnych w wysokości 1,5 % wartości inwestycji w kwocie 4.425 zł, partycypował w kosztach wykończenia mieszkania na kwotę 2.961,07 zł oraz dokonał montażu elektrycznego otwierania bramy na kwotę 2.512,20 zł.

Pozwany zwrócił uwagę, że strony ugody z dnia 03.01.2019 r. rozróżniły roszczenia z tytułu rekompensat za opóźnienie w oddaniu lokalu i zawarciu umowy przeniesienia własności i roszczenia z tytułu usterek. Dlatego powódka, skoro odebrała lokal w dniu 03.01.2019 r., nie może liczyć kary umownej do czasu podpisania aktu własności, albowiem miała świadomość, za co kara umowna się należy. Powódka postępuje nieuczciwie, umowa przyrzeczona została zawarta w dniu 27.03.2020 r., a już w dniu 08.04.2020 r. powódka skierowała wezwanie do zapłaty kary umownej.

Pozwany wniósł także o miarkowanie kary umownej jako rażąco wygórowanej.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

W dniu 27.03.2018 r. (...) sp. z o.o. w S., reprezentowany przez K. M. (1), oraz K. F. zawarli przed Martą Królikowską, zastępcą notariusza Tomasza Kalinowskiego w formie aktu notarialnego, rep. (...), umowę zobowiązującą do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Deweloper oświadczył, że do dnia 11.03.2090 r. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu nr (...) o łącznej pow. 0,2535 ha, położonej w S., ul. (...), gmina S., powiat (...), województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczystą nr (...) i która stanowi własność starosty powiatu (...) wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, jako organu reprezentującego Skarb Państwa (§ 1 ust. 1).

Deweloper oświadczył, że na nieruchomości zamierza zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie, polegające na (§ 3 ust. 1):

a) wybudowaniu budynków, oznaczonych roboczo symbolem (...), wchodzących w skład zespołu budynków mieszkalnych, wielorodzinnych z budynkiem garażowym zawierającym 10 miejsc garażowych oraz posiadających 23 miejsca postojowe naziemne w S., gmina S., przy ul. (...) (dot. działki nr (...)) oraz ul. (...) (dot. działki (...)),

b) wyodrębnieniu w budynkach, na kondygnacjach nadziemnych samodzielnych lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, ogródkami, tarasami, loggiami przynależnymi do poszczególnych lokali,

c) wybudowaniu budynku garażowego wraz z miejscami garażowymi, które stanowić będą pomieszczenia przynależne do niektórych lokali,

d) wykonaniu niezbędnej infrastruktury technicznej, tj. oświetlenia, przyłącza wodnego i kanalizacyjnego, telekomunikacyjnego, energetycznego oraz ciepłowniczego,

e) zagospodarowaniu terenu, w tym wykonania obiektów małej architektury zlokalizowanej wewnątrz osiedla.

Deweloper oświadczył, że rozpoczęcie prac budowlanych związanych z wyżej opisanym przedsięwzięciem nastąpiło dnia 29.05.2017 r., natomiast zakończenie nastąpi do dnia 30.07.2018 r. (§ 3 ust. 4).

Powódka oświadczyła, że zapoznała się z lokalizacją i sposobem zagospodarowania nieruchomości, projektem budynku, rzutami wszystkich kondygnacji w budynku oraz rzutami lokali i na tej podstawie dokonała wyboru (§ 4 ust. 1):

a) lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem porządkowym (...) o pow. użytk. wynikającej z projektu budowlanego, wynoszącej 53,39 m ², składającego się z pokoju dziennego z kuchnią, łazienki, przedpokoju, pokoju, pokoju, loggii i ogrodu usytuowanego na I kondygnacji budynku wraz z prawem do bezpłatnego użytkowania przyległej loggii/ogrodu,

b) przynależnej komórki lokatorskiej nr (...),

c) przynależnego miejsca garażowego nr (...).

Deweloper zobowiązał się (§ 5 ust. 1):

a) wybudować zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i z ostateczną decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę nr (...) z dnia 05.04.2017 r., wydaną przez Starostę Powiatu (...) na warunkach określonych w umowie budynek oznaczony jako (...) oraz budynek garażowy,

b) wyodrębnić w ww. budynku na warunkach określonych w umowie lokal,

c) wybudować w budynku garażowym (...) miejsc garażowych oraz 23 miejsca postojowe,

d) zgłosić właściwym organom nadzoru budowlanego zakończenie budowy i uzyskać decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie budynku,

e) przystąpić wraz z nabywcą do odbioru lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym,

f) ustanowić odrębną własność i przenieść na nabywcę w stanie wolnym od wszelkich obciążeń własność lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz z odpowiadającym mu udziałem w nieruchomości wspólnej.

Powódka, wskazując, że pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, zobowiązała się (§ 5 ust. 3):

a) nabyć prawo własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz z odpowiadającym mu udziałem w nieruchomości wspólnej,

b) do dokonania odbioru lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym zgodnie z procedurą opisaną w § 9 umowy,

c) do wykonania prac, których wykonanie leży po stronie nabywcy, po protokolarnym przekazaniu przedmiotu umowy, w terminie wskazanym przez nadzór budowlany,

d) do zapłaty ceny brutto w terminach wskazanych w § 6 i 7 umowy i przed terminem jej zawarcia,

e) do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, od dnia odbioru lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym, zgodnie z zapisami § 9 aktu,

f) do ponoszenia od dnia odbioru lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym zgodnie z zapisami § 9 aktu, opłaty za użytkowanie wieczyste za udział w nieruchomości gruntowej w udziale przypadającym na lokal nabywcy,

g) przestrzegania porządku i korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej innym użytkownikom,

h) w przypadku dokonywania lub planowania dokonania jakichkolwiek zmian na budynkach, na elewacji lub wewnątrz osiedla, które zmieniałyby w jakikolwiek sposób dotychczasowy wygląd budynku, osiedla czy aranżacji ogrodu lub infrastruktury technicznej związanej z nieruchomością, do uzyskania, na wszelkie zmiany, pisemnej zgody spółki oraz gody projektanta nieruchomości.

Strony postanowiły, że zawarcie umowy przeniesienia własności nastąpi najpóźniej do dnia 30.09.2018 r. (§ 5 ust. 4).

Strony ustaliły, że całkowita cena zakupu stanowi kwotę 295.000 zł i obejmuje cenę sprzedaży lokalu wraz z przynależną komórką lokatorską oraz miejscem garażowym, ustaliły przy tym, że cena za 1 m ² lokalu wynosi 4.920 zł, komórki lokatorskiej – 2.321,20 zł, miejsca garażowego - 30.000 zł (§ 6 ust. 1 i 2).

Powódka zobowiązała się zapłacić cenę w sposób następujący (§ 7 ust. 1):

a) kwota 179.590 zł brutto (61 %) w terminie do dnia 30.04.2018 r.,

b) kwota 44.250 zł brutto (15 %) w terminie do dnia 15.06.2018 r.,

c) kwota 70.800 zł brutto (24 %) w terminie do dnia 30.07.2018 r.,

d) ewentualna różnica wynikająca z odbioru końcowego – płatna do dnia podpisania umowy przeniesienia.

Deweloper zobowiązał się wykonać i przekazać lokal do odbioru jakościowego w terminie do dnia 30.09.2018 r.; przekazanie lokalu miało nastąpić po uzyskaniu przez dewelopera ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym znajdować się miał lokal (§ 8 ust. 1).

Za gotowy do przekazania uważany był przedmiot umowy wykonany zgodnie z umową (§ 9 ust. 1).

Powódka miała dokonać odbioru przedmiotu umowy zgodnie z umową; w toku odbioru miała zgłosić do protokołu wszystkie braki ilościowe lub wady jawne; wady zgłoszone przy odbiorze sprzedający miał usunąć niezwłocznie, w terminie ustalonym między stronami i wpisanym do protokołu (§ 9 ust. 2).

Odbiór przedmiotu umowy miał się odbyć z udziałem stron, a ostateczna powierzchnia lokalu i pomieszczeń przynależnych miały zostać ustalone zgodnie z polską normą PN-ISO 9836:2017 (§ 9 ust. 2a).

Odbiór przedmiotu umowy miał zostać dokonany na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, którego wzór stanowił załącznik nr 7 do umowy (§ 9 ust.2e).

Nabywca miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej (§ 10 ust. 1):

1) jeżeli umowa nie zawierała elementów, o których mowa w art. 22 ustawy,

2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie były zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,

3) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,

4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę, były niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy,

5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę, nie zawierał informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do umowy,

6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu wraz z prawami związanymi z jego własnością w terminie określonym w umowie.

W przypadku opóźnienia sprzedawcy w zgłoszeniu kupującemu lokalu do odbioru, sprzedawca zobowiązany był do zapłaty na rzecz kupującego kary umownej w wysokości 0,1 % ceny wskazanej w § 6 ust. 1, tj. 295.000 zł, za każdy dzień opóźnienia; jednakże łączna kara umowna nie mogła być wyższa niż 1,5 % ceny wskazanej w § 6 ust. 1; kara umowna płatna była przez sprzedawcę przed zawarciem umowy przeniesienia własności (§ 11 ust. 1).

/ dowód: umowa z dnia 27.03.2018 r., rep. (...), z załącznikami – k. 43-50 /

Powódka otrzymała wzór umowy do zapoznania się przed jej podpisaniem, natomiast treść umowy nie była omawiana, negocjowana ani zmieniana.

Umowa była standardową umową stosowaną przez pozwanego, co dotyczyło w szczególności postanowień dotyczących kary umownej.

/ dowód: zeznania świadka K. M. (1) – e-protokół z dnia 18.02.2022 r. 01:18:06-

01:55:48 k. 365-368; zeznania powódki K. F. – e-protokół z dnia 27.04.2022 r.

00:01:24-00:54:09 k. 381-386 i 395; zeznania prezesa zarządu pozwanego K.

M. – e-protokół z dnia 27.04.2022 r. 00:54:10-02:38:55 k. 386-393 /

Pismem z dnia 19.07.2018 r. (...) sp. z o.o. w S. poinformował nabywców lokali, że budowa inwestycji V. (...) ma niewielkie opóźnienie, stąd na dzień 30.07.2018 r. nie uda się zakończyć budowy, tak jak zostało to zadeklarowane w umowach deweloperskich. Jako nowy termin zakończenia wskazał dzień 30.09.2018 r., natomiast jako przyczynę opóźnienia długie okresy oczekiwania na zamówione materiały budowlane.

/ dowód: pismo z dnia 19.07.2018 r. – k. 60-61 /

Pismem z dnia 14.11.2018 r. (...) sp. z o.o. w S. poinformował nabywców lokali, że pomimo ogromu prac, jaki wykonano w ostatnim czasie, nie uda się ukończyć inwestycji V. (...) wraz z pozwoleniem na użytkowanie do końca 2018 r.

Deweloper wskazał, że prace w budynkach są na ukończeniu, pozostanie realizacja zadań na terenie zewnętrznym, które najprawdopodobniej nie zostaną wykonane przed zimą. Prowadzenie prac jest uzależnione od panujących warunków atmosferycznych. Aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie, wszystkie prace muszą zostać zakończone.

Deweloper zadeklarował, że pozostaje otwarty na propozycje zadośćuczynienia.

/ dowód: pismo z dnia 14.11.2018 r. – k. 62 /

W 2018 r. roboty nie były prowadzone przez sześć miesięcy.

/ dowód: zeznania świadka D. S. – e-protokół z dnia 18.02.2022 r. 00:41:42-

01:15:55 k. 363-365 i 368 /

Powyższe opóźnienie było konsekwencją upadłości generalnego wykonawcy. Ponadto w dniu 26.08.2018 r. nad S. przeszła nawałnica, która uszkodziła dach budynku, na którym prowadzone były prace.

/ dowód: zeznania prezesa zarządu pozwanego K. M. (2) – e-protokół z dnia 27.04.2022

r. 00:54:10-02:38:55 k. 386-393 /

Pod koniec 2018 r. i na przełomie 2018 i 2019 r. pozwany zaproponował nabywcom lokali zawarcie ugód w celu udostępnienia im lokali do wykończenia w zamian za wypłacenie kar umownych ograniczonych do 1,5 % ceny. Pozwany proponował np. pokrycie kosztów aneksów do umów kredytowych, zawieranych w związku z przedłużeniem terminu realizacji inwestycji, a także partycypację w kosztach wykończenia lokali. Partycypacja ta miała być uzgadniana indywidualnie.

Pozwany informował nabywców, że ma przejściowe trudności, że wszystko zostanie naprawione.

/ dowód: zeznania świadków: J. K. – e-protokół z dnia 20.12.2021 r. 00:08:07-

00:48:31 k. 333-334 i 340, M. K. (2) – e-protokół z dnia 10.12.2021 r.

00:48:55-01:07:27 k. 335-336 i 340, M. G. – e-protokół z dnia

18.02.2022 r. 00:01:27-00:13:46 k. 360-361 i 368, O. R. – e-protokół

z dnia 18.02.2022 r. 00:16:02-00:31:37 k. 362 i 368, E. S. – e-protokół z

dnia 18.02.2022 r. 00:34:11-00:41:11 k. 363 i 368, D. S. – e-protokół z

dnia 18.02.2022 r. 00:41:42-01:15:55 k. 363-365 i 368, K. M. (1) – e-protokół

z dnia 18.02.2022 r. 01:18:06-01:55:48 k. 365-368; zeznania powódki K. F. – e-

protokół z dnia 27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k. 381-386 i 395 /

W dniu 03.01.2019 r. (...) sp. z o.o. w S. oraz K. F. zawarli ugodę w formie pisemnej.

Przedmiot ugody stanowiły prawa i obowiązki stron wynikające ze sporządzonego pomiędzy nimi aktu notarialnego z dnia 27.03.2018 r., rep. (...), na podstawie którego doszło do zawarcia umowy zobowiązującej do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu (...) położonego w S. przy ul. (...) (§ 1).

Strony zgodnie oświadczyły, że dla zakończenia istniejącego pomiędzy nimi sporu, wynikającego z tytułu opóźnień w oddaniu lokalu oraz opóźnień w podpisaniu aktu własności, roszczenia powódki w stosunku do dewelopera zostają zaspokojone (§ 2).

Powódka oświadczyła, że od chwili podpisania ugody nie będzie dochodzić od (...) sp. z o.o. roszczeń z tytułu powstałych opóźnień w oddaniu lokalu oraz opóźnień dotyczących podpisania aktów własności; za powstałe opóźnienia strony ustaliły zadośćuczynienie w postaci (§ 3):

1. zwrotu odsetek karnych zgodnie z umową deweloperską,

2. partycypacji w kosztach wykończeniowych mieszkania zgodnie z ustaleniami,

3. montażu na koszt dewelopera elektrycznego otwierania bramy garażowej,

4. zwrotu opłat za aneks do umowy sporządzony przez Bank.

Powódka oświadczyła, że wykonanie postanowień ugody wyczerpuje w całości jej roszczenia względem (...) sp. z o.o. wynikające z tytułu powstałych opóźnień w oddaniu lokalu oraz opóźnień dotyczących podpisania aktów własności (§ 4).

Wysokość kosztów wykończenia pokrywanych przez pozwanego została określona orientacyjnie na ok. 2.500 zł.

Powódka zgłosiła swoją propozycję ugody, ale została poinformowana o braku takiej możliwości porozumienia.

Zawierając ugodę, powódka była przekonana, że pozwany zakończy szybko inwestycję zgodnie z jego deklaracjami.

/ dowód: ugoda z dnia 03.01.2019 r. – k. 57-58 i 173; zeznania powódki K. F. – e-protokół

z dnia 27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k. 381-386 i 395 /

W dniu 03.01.2019 r. nastąpiło wstępne przekazanie lokalu mieszkalnego (...) na rzecz powódki.

/ dowód: wstępny protokół odbioru z dnia 03.01.2019 r. – k. 174; zeznania powódki K. F.

– e-protokół z dnia 27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k. 381-386 i 395 /

Pozwany oraz inni nabywcy lokali – oprócz M. G. – zawarli ugody o podobnej treści. Pozwany przekazał też inne lokale na rzecz nabywców, którzy rozpoczęli wykańczanie lokali, a niektórzy zamieszkali w nich przed zakończeniem budowy, kiedy jeszcze prowadzone były prace na klatkach schodowych, np. montaż barierek schodów, albo wokół budynków.

/ dowód: zeznania świadków: J. K. – e-protokół z dnia 20.12.2021 r. 00:08:07-

00:48:31 k. 333-334 i 340, M. K. (2) – e-protokół z dnia 10.12.2021 r.

00:48:55-01:07:27 k. 335-336 i 340, M. G. – e-protokół z dnia

18.02.2022 r. 00:01:27-00:13:46 k. 360-361 i 368, O. R. – e-protokół

z dnia 18.02.2022 r. 00:16:02-00:31:37 k. 362 i 368, E. S. – e-protokół z

dnia 18.02.2022 r. 00:34:11-00:41:11 k. 363 i 368, D. S. – e-protokół z

dnia 18.02.2022 r. 00:41:42-01:15:55 k. 363-365 i 368, K. M. (1) – e-protokół

z dnia 18.02.2022 r. 01:18:06-01:55:48 k. 365-368; zeznania powódki K. F. – e-

protokół z dnia 27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k. 381-386 i 395 /

W 2019 r. pozwany prowadził pomiary lokali. Z uwagi na przeprowadzone już prace wykończeniowe w niektórych lokalach pojawiły się trudności w pomiarach oraz rozbieżności pomiędzy wynikami pomiarów podawanymi przez pozwanego a wynikami pomiarów zleconych indywidualnie przez mieszkańców.

/ dowód: zeznania świadków: D. S. – e-protokół z dnia 18.02.2022 r. 00:41:42-

01:15:55 k. 363-365 i 368, K. M. (1) – e-protokół z dnia 18.02.2022 r.

01:18:06-01:55:48 k. 365-368; zeznania powódki K. F. – e-protokół z dnia

27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k. 381-386 i 395 /

W wyniku pomiaru powykonawczego lokalu powódki została stwierdzona różnica w powierzchni lokalu: 53,73 m ² zamiast 53,39 m ². Powódka z tego tytułu obowiązana była uiścić dopłatę w kwocie 1.672,80 zł (0,34 m ² x 4,920 zł).

Pozwany dokonał rozliczenia tego obmiaru i kary umownej, a następnie zapłacił na rzecz powódki 2.752,20 zł.

W wykonaniu zawartej ugody pozwany uiścił na rzecz powódki 2.961,07 zł z tytułu partycypacji w kosztach wykończenia mieszkania, a także dokonał montażu elektrycznego otwierania bramy do garażu powódki o wartości 2.512,20 zł.

Powódka nie otrzymała natomiast refundacji kosztów ubezpieczenia pomostowego kredytu z uwagi na zapis ugody przedstawionej jej przez K. M. (1).

/ dowód: rozliczenie obmiaru powykonawczego oraz kar umownych – k. 166; potwierdzenie

przelewu – k. 167; dowody wpłat – k. 168-170; faktura VAT korekta – k. 171; wydruk

wiadomości e-mail – k. 172; zeznania powódki K. F. – e-protokół z dnia

27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k. 381-386 i 395 /

Powódka rozpoczęła wykańczanie mieszkania na wiosnę 2019 r. Zamieszkała w nim w połowie 2019 r.

/ dowód: zeznania powódki K. F. – e-protokół z dnia 27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k.

381-386 i 395 /

W 2019 r. nabywcy mieszkań byli zainteresowani ustaleniem, na jakiem etapie jest sprawa zgłoszenia zakończenia robót i pozwolenia na użytkowanie. Uzyskali informację o wadliwym wykonaniu przyłącza wodno-kanalizacyjnego. Zwrócili się w tej sprawie o wyjaśnienia do Z. (...) sp. z o.o. w Ś..

Pismem z dnia 21.11.2019 r. Z. (...) sp. z o.o. w Ś. poinformował M. K. (2), że inwestor nie uzyskał protokołu odbioru technicznego przyłącza kanalizacji sanitarnej do budynku przy ul. (...) w S.; przyłącze zostało wykonane w sposób niezgodny z projektem, wbudowane studnie są uszkodzone, nieuszczelnione zostały włączenia rur do studni kanalizacyjnych; dodatkowo w trakcie wykonywania prac uszkodzona została studnia należąca do (...) sp. z o.o.; inwestor w trakcie ponownego przeglądu przedodbiorowego 21.11.2019 r. został wezwany do wymiany wszystkich uszkodzonych studni betonowych znajdujących się na terenie budowy V. (...).

/ dowód: pismo z dnia 21.11.2019 r. – k. 71; zeznania świadków: M. K. (2) – e-

protokół z dnia 10.12.2021 r. 00:48:55-01:07:27 k. 335-336 i 340, O. L.-

R. – e-protokół z dnia 18.02.2022 r. 00:16:02-00:31:37 k. 362 i 368, D.

S. – e-protokół z dnia 18.02.2022 r. 00:41:42-01:15:55 k. 363-365 i 368;

zeznania powódki K. F. – e-protokół z dnia 27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k.

381-386 i 395 /

W dniu 20.12.2019 r. pozwany oraz Z. (...) sp. z o.o. w Ś. przeprowadzili odbiór techniczny przyłącza wodociągowego i przyłącza kanalizacji sanitarnej.

W dniu 30.12.2019 r. pozwany złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (...) wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu przy ul. (...) w S.. W dniu 27.01.2020 r. pozwany uzupełnił tenże wniosek.

Decyzją nr (...) z dnia 07.02.2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie (...) udzielił pozwanemu pozwolenia na użytkowanie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynku garażowego wraz z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr (...) przy ul. (...) nr (...) w S..

/ dowód: decyzja PINB nr (...) z dnia 07.02.2020 r. – k. 59; akta postępowania

administracyjnego (...) /

W dniu 27.03.2020 r. (...) sp. z o.o. w S. oraz K. F. zawarli przed notariuszem K. K. (2) we W. w formie aktu notarialnego, rep. (...), umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności w wykonaniu umowy deweloperskiej.

(...) sp. z o.o. oświadczył, że ustanawia odrębną własność i przenosi własność – wolnego od wszelkich długów i obciążeń – lokalu mieszkalnego oznaczonego nrem (...), położonego na 1 kondygnacji (parterze) budynku przy ul. (...) (...) w S., o pow. użytk. 53,73 m ^{( 2)}, wraz z pomieszczeniem przynależnym, tj. komórką nr (...) o pow. użytk. 1,14 m ^{( 2)} na 1 kondygnacji (parterze) budynku przy ul. (...) (...) w S. i pomieszczeniem przynależnym, tj. miejscem garażowym nr (...) o pow. użytk. 13,23 m ^{( 2)}, usytuowanym w budynku garażowym przy ul. (...) (...)w S., wraz z udziałem wynoszącym (...) związanym z tym lokalem we wspólnych częściach budynku oraz w prawie własności działek gruntu, na rzecz K. F., która oświadczyła, że lokal wraz z przynależnym udziałem w nieruchomości kupuje (§ 3 ust. 1).

Strony oświadczyły, że cena przedmiotów sprzedaży brutto wynosi 296.672,80 zł i została przez nabywcę zapłacona (§ 5 ust. 1).

Deweloper oświadczył, że nie będzie mieć w przyszłości do nabywcy żadnych roszczeń z tytułu zwiększenia powierzchni lokalu, a kary umowne na rzecz nabywcy zostały uiszczone, co powódka potwierdziła (§ 5 ust. 2 i 3).

Strony oświadczyły, że wszelkie zobowiązania pieniężne zostały uregulowane (§ 5 ust. 4).

Powódka ustanowiła na rzecz (...) Bank (...) S.A. w W. hipotekę do kwoty 354.000 zł na podstawie umowy o kredyt nr (...) z dnia 25.04.2018 r. na zabezpieczenie roszczeń Banku o spłatę kredytu, odsetek, prowizji, kosztów (§ 8a ust. 1).

/ dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego

własności w wykonaniu umowy deweloperskiej oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki

z dnia 27.03.2020 r., rep. (...) – k. 51-56 /

Po zawarciu umowy przeniesienia własności powódka zgłosiła się do kancelarii prawnej, gdzie otrzymała informację, że klauzula ograniczająca wysokość kary umownej jest klauzulą niedozwoloną. Wcześniej nie była świadoma tego rodzaju wadliwości umowy deweloperskiej.

/ dowód: zeznania powódki K. F. – e-protokół z dnia 27.04.2022 r. 00:01:24-00:54:09 k.

381-386 i 395 /

Pismem z dnia 08.04.2020 r., powódka działając za pośrednictwem swojego pełnomocnika, w związku z opóźnieniem w zawarciu ostatecznej umowy ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, powołując się na § 5 ust. 4, § 11 ust. 1 oraz § 6 ust. 1 umowy z dnia 27.03.2018 r., wezwała pozwanego do zapłaty kary umownej za opóźnienie w kwocie 160.195 zł, wyliczonej jako 0,1 % ceny sprzedaży lokalu (295.000 zł), przy przyjęciu 543 dni opóźnienia po terminie przewidzianym w treści umowy deweloperskiej.

W odpowiedzi pismem z dnia 20.04.2020 r. pozwany wskazał, że wezwanie jest nieuzasadnione, pozbawione podstaw prawnych i faktycznych i odmówił zapłaty. Przyznał, że w związku z treścią § 11 ust. 1 umowy sprzedawca pozostaje zobowiązany do zapłaty na rzecz kupującego kary umownej w wysokości 0,1 % ceny za każdy dzień opóźnienia, jednakże łączna kara umowna nie może być wyższa niż 1,5 % ceny wskazanej w § 6 ust. 1 umowy, tj. 4.425 zł. Ponadto pozwany powołał się na zawartą w dniu 03.01.2019 r. ugodę, na mocy której roszczenia powódki zostały zaspokojone nawet w wyższej kwocie, niż wynikałoby to z umowy deweloperskiej. Wskazał, że powódka nigdy nie uchyliła się od skutków ugody, która została wykonana.

/ dowód: pismo z dnia 08.04.2020 r. – k. 63-64; pismo z dnia 20.04.2020 r. – k. 66 /

W kolejnym piśmie z dnia 11.05.2020 r. skierowanym do pozwanego powódka złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu w postaci zawarcia ugody z dnia 03.01.2019 r.

Wyjaśniła, że chwili zawierania ww. ugody pozostawała w mylnym przekonaniu, że wysokość należnej kary umownej z tytułu opóźnienia jest limitowana do wysokości 1,5 % wysokości ceny sprzedaży lokalu.

Powódka powołała się na stanowisko Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt IX C 1625/18), z którego wynika, że tego rodzaju klauzula zawierana przez deweloperów w umowach z konsumentami jest abuzywna. W konsekwencji zawartą w dniu 03.01.2019 r. ugodę powódka uznała za nieważną, wskazując jednocześnie, że jej zawarcie było wynikiem podstępu ze strony pozwanego.

W odpowiedzi pozwany podniósł, że złożone oświadczenie jest bezskuteczne, pozbawione podstaw prawnych i faktycznych.

/ dowód: oświadczenie z dnia 11.05.2020 r. – k. 67-68; pismo z dnia 15.05.2020 r. – k. 69-70 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie.

Powódka dochodzi zapłaty kary umownej należnej na podstawie umowy deweloperskiej z dnia 27.03.2018 r. oraz ustalenia, że postanowienie umowy ograniczające wysokość tejże kary jest abuzywne.

W stosunku do pierwszego ze wskazanych roszczeń stwierdzenie, że postanowienie § 11 ust. 1 zd. drugie umowy deweloperskiej stanowi klauzulę abuzywną, ma charakter przesłankowy. Powódka domaga się bowiem kary umownej z pominięciem jej ograniczenia do 1,5 % ceny.

Sąd Okręgowy w pełni podziela stanowisko powódki co do abuzywnego charakteru postanowienia § 11 ust. 1 zd. drugie łączącej strony umowy deweloperskiej, wprowadzającego górny limit kary umownej w wysokości 1,5 % ceny sprzedaży.

Zgodnie z art. 483 § 1 kc można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Natomiast zgodnie z art. 484 § 1 kc w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Wierzyciel zobowiązany jest przy tym wykazać, że nastąpiło niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego, oraz że została zastrzeżona stosowna kara umowna w oznaczonej wysokości.

Strony przewidziały karę umowną za opóźnienie w zgłoszeniu gotowości lokalu do odbioru.

W przypadku robót budowlanych lub podobnych usług odebranie robót (obiektu, przedmiotu umowy) obejmuje stwierdzenie przez wykonawcę faktycznego zakończenia prac, zgłoszeniu tego faktu inwestorowi, ustalenie terminu odbioru, przeprowadzenie przez obie strony przeglądu wykonanych prac, dokonanie oceny ich realizacji z punktu widzenia zakresu i jakości, sporządzenie stosownego protokołu odbioru zawierającego stwierdzenie, iż roboty zostały wykonane, przyjęte przez inwestora, ewentualnie także opis stwierdzonych w trakcie odbioru usterek i oznaczenie terminu ich usunięcia.

Postanowienie § 8 umowy deweloperskiej wskazuje jednoznacznie, iż strony uznały, że wykonanie lokalu i przekazanie go do odbioru nabywczyni uzależnione było od uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie obiektu. Zatem, dopóki pozwolenie takie nie zostało wydane, nie mógł zostać przeprowadzony odbiór lokalu (przedmiotu umowy), spełniający powyższe cechy.

Kara umowna została zastrzeżona na wypadek niewykonania przez pozwanego zasadniczego zobowiązania niepieniężnego, jakim było wybudowanie lokalu. Odbiór lokalu

może dotyczyć lokalu wyłącznie wybudowanego, inaczej mówiąc prawidłowo wykonanego.

Wysokość kary umownej z tego tytułu została jednak ograniczona do maksymalnie 1,5 % ceny nabycia lokalu. Powódka zakwestionowała to ograniczenie jako stanowiące klauzulę niedozwoloną (abuzywną).

Zgodnie z art. 385 ¹ § 1 kc postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne); nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Zastrzeżenie kary umownej nie dotyczy głównych świadczeń stron, zatem podlega kontroli w aspekcie abuzywności przewidzianej w art. 385 ¹ § 1 kc.

Ponieważ kara umowna miała być naliczana w wysokości 0,1 % ceny sprzedaży za każdy dzień opóźnienia, ograniczenie kary umownej łącznie do 1,5 % oznacza ograniczenie do 15 dni opóźnienia. Opóźnienie budowy na poziomie około dwóch tygodni jest sytuacją dość standardową. Zastrzeżenie kary za taki okres jest objęte typowym ryzykiem dewelopera. Ograniczenie chroni natomiast tego profesjonalistę przed skutkami opóźnienia w realizacji prac mającego znaczenie poważniejszy charakter (np. kilku miesięcy, a nawet kilku lat).

Nie ulega wątpliwości, że postanowienie umowne ograniczające odpowiedzialność odszkodowawczą dewelopera wobec nabywcy lokalu mieszkalnego będącego konsumentem należy uznać za sprzeczne z drobnymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumenta. Profesjonalny podmiot, jakim jest deweloper, musi ponieść konsekwencje wadliwego zaplanowania i zorganizowania procesu budowy, w szczególności, założenia zbyt krótkich terminów realizacji inwestycji, a także niedostatecznego zaangażowania w osiągnięcie zakładanego efektu.

Przyjęte w opracowanej przez pozwanego umowie ograniczenie wysokości kary umownej do 1,5 % wartości przedmiotu umowy (wyznaczonej ceną lokalu) skutkuje nieusprawiedliwioną dysproporcją praw i obowiązków stron umowy na niekorzyść powódki, powodującą niekorzystne ukształtowanie jej sytuacji ekonomicznej oraz jej nierzetelne traktowanie (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 03.02.2006 r., I CK 297/05; z dnia 29.08.2013 r., I CSK 660/12; z dnia 30.09.2015 r., I CSK 800/14; z dnia 27.11.2015 r., I CSK 945/14; z dnia 15.01.2016 r., I CSK 125/15, OSNC-ZD 2017/1/9). Pozwany nie wykazał przy tym, aby ograniczenie wysokości kary umownej stanowiło postanowienie indywidualnie uzgodnione, wręcz przeciwnie, sporna klauzula pochodziła z wzorca opracowanego i stosowanego przez pozwanego. Klauzulę taką, jak wynika z zeznań świadków – nabywców innych lokali, zawierały także umowy zawarte przez pozwanego z innymi nabywcami lokali.

Wyrokiem z dnia 09.09.2004 r., XVII Amc 12/04, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwoloną klauzulę ograniczającą karę umowną za opóźnienie dewelopera do 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień przekraczający opóźnienie o 60 dni, nie więcej jednak niż 10 % tej kwoty. Klauzula została wpisana do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa UOKiK pod nrem 1396. Wyrokiem z dnia 20.10.2021 r., XVII AmA 26/19, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oddalił odwołanie dewelopera od decyzji Prezesa UOKiK o uznaniu za niedozwolone postanowienia wzorca umownego zastrzegającego karę umowną za zwłokę dewelopera w wysokości 0,05 % ceny brutto za każdy dzień zwłoki, nie więcej niż 5 % ceny brutto.

Postanowienie ograniczające karę umowną stosowane przez pozwanego ma tożsamy charakter, tym samym również podlega negatywnej ocenie jako niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 kc. Stosownie do art. 385 ¹ § 1 i 2 kc postanowienie to podlega pominięciu, zaś strony pozostają związane umową w pozostałym zakresie.

Powódka co do zasady może zatem domagać się kary umownej, naliczanej jako 0,1 % ceny sprzedaży za każdy dzień opóźnienia (295 zł) bez limitowania tego świadczenia.

Zgodnie z art. 476 kc dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie; nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. Stosownie do § 11 ust. 1 umowy deweloperskiej kara umowna została zastrzeżona na wypadek opóźnienia sprzedawcy (pozwanego), czyli uchybienia terminowi wykonania zobowiązania, niezależnego od przyczyn tegoż uchybienia. Dla dochodzenia przez powódkę zapłaty kary umownej nie mają zatem znaczenia okoliczności wskazywane przez pozwanego jako przyczyny opóźnienia.

Pozwany, próbując usprawiedliwić przekroczenie terminu realizacji inwestycji, powoływał się na kilka okoliczności:

- upadłość generalnego wykonawcy,

- nawałnicę w dniu 26.08.2018 r.,

- przedłużenie się procedury odbioru przyłączy wobec nieuzasadnionej interwencji mieszkańców,

- trudności z pomiarami lokali.

Pierwsza z nich pozbawiona jest w ogóle znaczenia. Zgodnie z art. 474 kc dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Pozwany ponosi zatem odpowiedzialność i ryzyko związane z działalnością podmiotów, którym powierzył wykonywanie robót budowlanych na inwestycji V. (...). Można zresztą zwrócić uwagę, że deweloper nie powinien w ogóle z założenia powierzać inwestycji innej firmie jako generalnemu wykonawcy. Deweloper jest przedsiębiorcą budowlanym, którego zasadniczym przedmiotem działalności jest budowa budynków w celu następnie wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych, zatem powinien realizować inwestycję przy użyciu własnych sił i środków, dysponować własnymi zasobami pracowników, maszyn i urządzeń, itp. Brak prawidłowej organizacji budowy obciąża wyłącznie pozwanego.

Druga okoliczność może być oceniana jako niezależna od pozwanego, jako że stanowi wyraz działania siły wyższej. Skutki działania siły wyższej mogą być jednak niwelowane przede wszystkim poprzez zawarcie umowy ubezpieczenia z tego rodzaju ryzykiem. Pozwany mógł się w ten sposób przygotować na konieczność zapłaty kary umownej za opóźnienie, także z przyczyn całkowicie niezależnych. Poza tym, ponieważ kara umowna została zastrzeżona na wypadek opóźnienia, bez wyłączenia siły wyższej jako przyczyny opóźnienia, nie ma w istocie znaczenia, jaka była przyczyna tego opóźnienia. Może ona zostać natomiast wzięta pod uwagę w ramach miarkowania kary umownej, o ile kara ta byłaby rażąco wygórowana. Należy przy tym zauważyć, iż w obu pismach kierowanych do nabywców lokali pozwany nie powoływał się na nawałnicę z dnia 26.08.2018 r. jako przyczynę przekroczenia terminu. Ponadto budowa miała zakończyć się do 30.09.2018 r., zatem nawet poważne zaburzenia pogodowe nie powinny mieć istotnego wpływu na przebieg inwestycji, której realizacja zmierzała już do końca. Skoro roboty były kontynuowane do końca 2018 r. oraz w roku 2019, w okresie sierpnia-września 2018 r. inwestycja musiała znajdować się na etapie zdecydowanie zbyt słabo zaawansowanym. Prezes zarządu pozwanego zeznał, że prowadzone były wówczas prace obejmujące ułożenie poszycia dachowego. Nie są to takie roboty, jakie wykonuje się na miesiąc przed założonym terminem zakończenia robót.

Trzecia okoliczność nie została przez pozwanego dostatecznie wykazana. Pozwany nie przedstawił żadnych dokumentów wskazujących, jak konkretnie przebiegały czynności odbioru przyłączy, kiedy dokonał stosownych zgłoszeń i jakie zastrzeżenia sformułował Zarząd Gospodarki Komunalnej. Nie sposób jednoznacznie ocenić, jak działania ze strony mieszkańców przełożyły się na przedłużenie terminu oddania inwestycji.

Czwarta okoliczność również leży po stronie pozwanego. Pomiary lokali należało wykonać przed ich udostępnieniem nabywcom, nie czekając, aż przystąpią do prac wykończeniowych, takich jak okładziny, glazury, zabudowy wnęk, itp. Kolejny błąd organizacyjny obciążający pozwanego.

Z decyzji (...) z dnia 07.02.2020 r. wynika, że wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie został złożony przez pozwanego w dniu 30.12.2019 r., czyli rok i trzy miesiące po upływie terminu założonego w umowie. Stan taki obciąża pozwanego i uzasadnia naliczenie kary umownej.

Bez znaczenia pozostaje fakt udostępnienia lokalu powódce w dniu 03.01.2019 r. Stosownie do postanowień umowy deweloperskiej pozwany zobowiązał się wykonać lokal i przekazać do odbioru jakościowego do dnia 30.09.2018 r., a przekazanie lokalu miało nastąpić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie oznacza formalne, kompletne zakończenie budowy, jest wynikiem stwierdzenia, że obiekt został wykonany zgodnie z dokumentacją projektową i zasadami wiedzy budowlanej. Potwierdza zatem, że deweloper wykonał swoje zobowiązanie do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Dopiero w takiej sytuacji może nastąpić odbiór przedmiotu umowy przez nabywcę. Czynność wcześniejsza nie może być uznawana za skuteczne przekazanie przedmiotu umowy w ramach odbioru tegoż przedmiotu. W dniu 03.01.2019 r. pozwany nie mógł przekazać powódce wybudowanego lokalu mieszkalnego, skoro budowa była nadal prowadzona, choćby nawet dotyczyła elementów wspólnych, takich jak barierki czy otoczenie budynku. Z lokalem zawsze związany jest udział w częściach wspólnych, zatem wybudowanie lokalu oznacza także wybudowanie reszty budynku i zasadniczych elementów infrastruktury towarzyszącej, umożliwiających korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Strony uznały przy tym za gotowy do przekazania przedmiotu umowy wykonany zgodnie z umową (§ 9 ust. 1).

Dopóki pozwany nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie obiektu, przekazanie lokalu, także w celu jego wykończenia, nie mogło stanowić odbioru w rozumieniu § 8 i 9 umowy deweloperskiej. Przedmiot umowy nie był jeszcze gotowy. Zatem pomimo pozornego wykonania zobowiązania pozwany cały czas pozostawał w opóźnieniu z wykonaniem przedmiotu umowy, jako że termin 30.09.2018 r. został przekroczony i to znacznie.

Okres opóźnienia pozwanego uzasadniający naliczenie kary umownej obejmuje 495 dni – od 01.10.2018 r. do 07.02.2020 r. Okres późniejszy – pomiędzy decyzją (...) a zawarciem aktu notarialnego umowy ostatecznej nie ma znaczenia. Z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie czynność przekazania lokalu – który powódka wykończyła i w którym już zamieszkała – uzyskała skutecznie status odbioru.

Kara umowna wyniosłaby 146.025 zł (495 dni x 295 zł). Taka wysokość kary umownej czyni ją rażąco zawyżoną.

Zgodnie z art. 484 § 2 kc, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

W sytuacji znacznej dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary umownej a chronionym za jej pomocą interesem wierzyciela dopuszczalne jest zatem zmniejszenie, czyli tzw. miarkowanie, kary umownej przez sąd na żądanie dłużnika. Instytucja miarkowania kary umownej ma przeciwdziałać tejże dysproporcji (zob. uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 06.11.2003 r., III CZP 61/03, OSNC 2004/5/69; wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 21.09.2007 r., V CSK 139/07; z dnia 18.04.2013 r., III CSK 247/12; z dnia 23.05.2013 r., IV CSK 644/12; z dnia 02.04.2014 r., IV CSK 416/13). Korekta kary umownej dokonywana w ramach art. 484 § 2 kc wymaga oceny wysokości tejże kary jako „rażąco” wygórowanej. Miarkowanie kary powinno mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy kara umowna będzie nie tylko wygórowana, ale wygórowana rażąco, czyli w taki sposób, że system prawa nie może tolerować jej dysproporcji w stosunku do słusznych interesów wierzyciela. W tej sprawie taka dysproporcja zaistniała.

Katalog możliwych kryteriów zredukowania kary umownej przez sąd jest otwarty i należy do uznania sędziowskiego; to samo dotyczy odpowiedniej hierarchii takich kryteriów (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12.05.2006 r., V CSK 55/06), w każdym razie chodzi o kryteria miarodajne do skonstatowania "rażącego wygórowania" kary umownej w jej aspekcie wartościowym. W grę mogą wchodzić kryteria o charakterze wartości bezwzględnych (np. sama wysokość kary umownej), kryteria relatywizujące (np. ocena wysokości kary umownej w stosunku do innych elementów, tj. wobec ogólnej wartości świadczenia, wysokości szkody poniesionej przez uprawnionego do kary umownej lub rozmiaru przysługującego mu odszkodowania) lub inne jeszcze kryteria (m.in. o charakterze słusznościowym). Sąd z instytucji redukcji kary umownej powinien przy tym korzystać powściągliwie, skoro redukcja taka stanowi modyfikację treści zobowiązania określonego w umowie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18.04.2013 r., III CSK 247/12), zaś ingerencja sądu w umowne stosunki cywilnoprawne winna mieć charakter wyjątkowy.

Przy ocenie, czy zastrzeżona kara umowna jest rażąco wygórowana, za zasadnicze kryterium tej oceny uznaje się stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 14.07.1976 r., I CR 221/76, OSNCP 1977/4/76; z dnia 17.03.1988 r., IV CR 58/88; z dnia 21.06.2002 r., V CKN 1075/00; z dnia 16.01.2009 r., III CSK 198/08; z dnia 13.02.2014 r., V CSK 45/13, OSP 2015/6/56; z dnia 02.04.2014 r., IV CSK 416/13), bądź też do wysokości odszkodowania, jakie należałoby się wierzycielowi, gdyby dochodził go na zasadach ogólnych (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 13.06.2003 r., III CKN 50/01; z dnia 08.07.2004 r., IV CK 522/03, OSNC 2005/7-8/131; z dnia 14.04.2005 r., II CK 626/04, OSNC 2006/5/51; z dnia 12.05.2006 r., V CSK 55/06; z dnia 11.10.2007 r., IV CSK 181/07, OSNC-ZD 2008/B/48). Ponadto do istotnych kryteriów miarkowania zalicza się: przyczyny opóźnienia, przyczynienie się wierzyciela, stopień winy dłużnika, relację do należnego wynagrodzenia lub ocenę stopnia naruszenia interesu wierzyciela wskutek nienależytego wykonania zobowiązania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.10.2007 r., IV CSK 181/07, OSNC-ZD 2008/2/48, oraz orzeczenia w nim powołane).

Kara umowna w wysokości 146.025 zł, czyli w wymiarze odpowiadającym prawie 50 % ceny jest w sposób wręcz oczywisty rażąco wygórowana.

Należnej powódce karze umownej należy nadać wymiar, spełniający cechy poszanowania słusznych interesów obu stron, uwzględniając przy tym z jednej strony długość opóźnienia i jego przyczyny, z drugiej zaś strony fakt, że powódka przez co najmniej połowę tego okresu (od lipca 2019 r.) korzystała z lokalu w pełnym zakresie, zaspokajając swoje potrzeby mieszkaniowe.

Sąd uznał za usprawiedliwione zmiarkowanie kary umownej do 20 % wartości przedmiotu umowy, tj. do kwoty 59.000 zł. Kwotę tę należy pomniejszyć o wypłacone już 4.425 zł (z czego powódka otrzymała 2.752,20 zł, a 1.674,80 zł zostało zaliczone na poczet jej dopłaty z tytułu zwiększenia powierzchni lokalu), dopłatę do kosztów wykończenia mieszkania w kwocie 2.961,07 zł oraz wartość elektrycznego napędu bramy garażowej w kwocie 2.512,20 zł. Do zapłaty na rzecz powódki pozostaje zatem 49.101,73 zł.

Na przeszkodzie uwzględnieniu roszczenia powódki nie stoi zawarcie w dniu 03.01.2019 r. ugody. Sąd podziela stanowisko powódki co do skutecznego uchylenia się przez nią od skutków prawnych tej ugody jako zawartej pod wpływem błędu co do dopuszczalności umownego ograniczenia kary umownej do 1,5 %, czyli do kwoty 4.425 zł. Podobnie jak pozostali nabywcy lokali, powódka została przez pozwanego przekonana do zawarcia ugody w związku z zaproponowaniem przekazania lokalu do wykończenia, choć roboty nie zostały jeszcze zakończone. Można zresztą zwrócić uwagę, że sformułowanie ugody – przygotowanej również przez pozwanego – samo w sobie budzi zastrzeżenia, zaś poszczególne postanowienia również mogą być kwalifikowane jako klauzule abuzywne. W zamian za odstąpienie od dochodzenia wobec pozwanego roszczeń z tytułu powstałych opóźnień powódka miała uzyskać od pozwanego:

- partycypację w kosztach wykończenia zgodnie z ustaleniami – brak jest wskazania kwotowego bądź procentowego wymiaru tej partycypacji,

- montaż elektrycznego otwierania bramy garażowej – brak jest określenia wartości tej usługi,

- zwrot opłat za aneks do umowy sporządzony przez Bank – powódka wskazała, że nie uiszczała takiej opłaty, natomiast ponosiła koszt podwyższonego oprocentowania kredytu i ten koszt miał zostać zrefundowany – zapis ugody uniemożliwił jej uzyskanie takiej refundacji.

Jeżeli powódka uważała, że nie jest możliwe dochodzenie wyższej kary umownej wobec zawarcia umowy deweloperskiej na warunkach opracowanych przez pozwanego, to znaczy, że została przezeń wprowadzona w błąd samą konstrukcją umowy przejętą z wzorca pochodzącego od pozwanego. O istocie tego błędu powzięła natomiast wiedzę po zasięgnięciu konsultacji prawnej. Z zachowaniem ustawowego terminu rocznego złożyła pozwanemu oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych ugody – art. 88 § 1 i 2 kc.

Reasumując, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki 49.101,73 zł. Odsetki za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 kc przypadają powódce od dnia 30.05.2020 r. Powódka skierowała do pozwanego wezwanie do zapłaty pismem z dnia 08.04.2020 r. Wezwanie to mogło jednak odnieść skutek dopiero po złożeniu przez powódkę oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych ugody. To oświadczenie z kolei dotarło do pozwanego najpóźniej w dniu 15.05.2022 r., albowiem pismem z tego dnia pozwany udzielił odpowiedzi. Pozwany popadł w opóźnienie po 14 dniach, tj. z dniem

W pozostałym zakresie żądanie zapłaty podlegało oddaleniu.

Oddaleniu podlegało także żądanie ustalenia.

Powódka nie posiada interesu prawnego w rozumieniu art. 189 kpc w żądaniu ustalenia bezskuteczności klauzuli limitującej karę umowną jako abuzywnej.

Osoba zainteresowana może dochodzić roszczenia o ustalenie, jeśli nie może uzyskać jakiejkolwiek innej ochrony, w jakikolwiek inny sposób, niż poprzez uzyskanie i przedłożenie wyroku ustalającego istnienie lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Nie zachodzi natomiast podstawa do zgłoszenia powództwa o ustalenie z art. 189 kpc, jeżeli strona może dochodzić swoich praw i powołać się na wadliwość czynności prawnej w innym postępowaniu lub w ramach innego roszczenia. Innymi słowy, strona nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia istnienia prawa lub stosunku prawnego, w tym ustalenia nieważności czynności prawnej, jeśli przysługuje jej roszczenie dalej idące, albo możliwość obrony przed roszczeniem wynikającym z wadliwej czynności prawnej (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 30.10.1990 r., I CR 649/90; z dnia 19.01.1993 r., I CR 2/93; z dnia 04.01.2008 r., III CSK 204/07).

Podważenie skuteczności klauzuli ograniczającej karę umowną i jej pominięcie jako niewiążącej stanowi przesłankę dochodzenia zapłaty kary umownej bez kwestionowanego ograniczenia. Skoro zatem powódce przysługuje roszczenie dalej idące – o zapłatę – brak jest zasadniczej przesłanki dochodzenia roszczenia o ustalenie w postaci interesu prawnego w tymże ustaleniu jako rozstrzygnięciu samoistnym.

Wobec częściowego uwzględnienia powództwa o kosztach procesu należało orzec zgodnie z wyrażoną w art. 100 kpc zasadą ich stosunkowego rozdzielenia.

Powódka wygrała sprawę w 58,16 % (uzyskując 49.101,73 zł z 84.425 zł), pozwany zatem odpowiednio w 41,84 %. Koszty procesu po stronie powódki objęły: opłatę sądową od pozwu – 4.222 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – 5.400 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł, tj. łącznie 9.622 zł, z czego 58,16 % wynosi 5.596,16 zł. Koszty procesu po stronie pozwanego objęły: wynagrodzenie pełnomocnika procesowego ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie – 5.400 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł, tj. łącznie 5.417 zł, z czego 41,84 % wynosi 2.266,47 zł. Różnica między tymi kwotami wynosi 3.329,69 zł na korzyść powódki.

Mając powyższe na uwadze, Sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.